Le norme fiscali, per quanto possibile, cercano di definire l’ inquadramento fiscale dell’ amministratore di condominio a partire dalla situazione legale e organizzativa del soggetto di imposta, e ne definiscono di conseguenza gli obblighi conseguenti.
In altre parole, sia il gestore amministrativo e finanziario, sia il gestore tecnico e organizzativo, sia il legale rappresentante del condominio derivano il proprio inquadramento fiscale dalla situazione legale e organizzativa che lo contraddistingue.
Fino ad oggi, queste tre figure sono state accorpate in un soggetto che le norme in vigore identificano con il termine amministratore di condominio.
Egli, l’ amministratore, ossia la figura giuridica che, fino ad oggi, ha accorpato in se le tre funzioni che fondano i sistemi di azienda, stipula un contratto di mandato che e’ previsto dal codice civile.
Il contratto di mandato non prevede subordinazione ed è svolto in autonomia e con mezzi propri; comunque puo’ essere necessaria anche un organizzazione di supporto che aiuti ad assolvere le funzioni previste dal contratto di mandato dell’ amministratore.
Inquadramento fiscale dell’ amministratore
Pertanto, l’ inquadramento fiscale sia del gestore amministrativo, sia del gestore tecnico, sia del rappresentante legale, riguardano il lavoro autonomo.
Ogni altro tipo di inquadramento di tipo dipendente e’ una forzatura rispetto al naturale inquadramento derivante dalla situazione legale che scaturisce dal contratto di mandato.
Organizzazione dell’ amministratore di condominio
Ora il punto di osservazione che dobbiamo considerare e’ il concetto di organizzazione, poiche’, dal punto di vista legale, questo e’ uno dei requisiti che definisce l’ impresa.
Il gestore amministrativo e finanziario, infatti, tende ad assumere un’ organizzazione rilevante, senza la quale diviene tendenzialmente impossibile gestire il lavoro.
Pertanto, prima o poi, e’ necessario porsi il problema di cambiare il proprio inquadramento fiscale da professionista a imprenditore, poiche’ altrimenti il gestore amministrativo e finanziario andra’ a pagare tantissime imposte anticipate, tanto che andra’ in credito di imposta per importi molto considerevoli.
Purtroppo la legge fiscale non consente questo cambiamento senza la costituzione di una societa’.
Per questa ragione, gli amministratori di condominio, o meglio, le organizzazioni di amministrazione che, fino ad oggi, hanno accorpato tutte le figure aziendali necessarie per governare il condominio, prima o poi si costituiscono in societa’.
Gestore tecnico e organizzativo del condominio
Il gestore tecnico del condominio, invece, non ha la necessita’ di implementare grosse organizzazioni per gestire i fornitori accreditati dall’ azienda condominio.
E’ necessario soltanto un computer connesso in rete e un telefono per comunicare.
Per i piccoli condomìni non è neanche necessario avere competenze specifiche tecniche.
Anche un condòmino intraprendente può farlo, se ha il supporto esterno di un gestore amministrativo e fiscale efficiente.
Nominare un gestore tecnico e amministrativo con funzioni di rappresentante legale e un gestore amministrativo e finanziario.
La scelta di gestire il condominio, suddividendo i compiti tra il gestore tecnico e organizzativo, e il gestore amministrativo e finanziario, crea tantissimi vantaggi per il condominio.
Anzitutto in questo modo è possibile risolvere il problema del conflitto di interesse che si crea tra chi è autorizzato a spendere i soldi, e chi ha il compito di redigere la contabilità, e predisporre il rendiconto.
Consorzio di condominio, oltre l’ amministratore per creare valore
Soprattutto, questa visione permette di immaginare una evoluzione del mercato che riguarda le comunità residenziali che abitano in condominio.
Le comunità residenziali hanno bisogno di organizzarsi in sinergia, per mezzo di gestori amministrativi e finanziari capaci, che possano gestire con regole di qualità condivise.
In questa prospettiva è possibile immaginare dei consorzi organizzati per creare valore relazionale e solidale, a vantaggio delle comunità residenziali che abitano in condominio.
Pertanto, a mio giudizio è necessario che l’ assemblea nomini un gestore della contabilità con funzione di controllo sulla gestione della cassa.
Inoltre è necessario creare una struttura che gestisca la scelta dei fornitori con criteri di qualità e di convenienza.
In questa prospettiva nasce l’ idea di costituire il consorzio, a cui due o più condomìni affidino la gestione della contabilità e la scelta dei fornitori.
Questa nuova struttura (il consorzio) avrà un bisogno naturale e necessario di scrivere le proprie note operative, per gestire la contabilità e per scegliere i fornitori con criteri comuni di qualità.
All’ amministratore spetterà il compito di controllare i fornitori, poichè manterrà il compito di firmare i contratti proposti dai fornitori scelti dal consorzio con criteri di qualità ed efficienza.
Inoltre l’ amministratore manterrà anche il controllo sulla gestione della cassa, poichè gli resterà il compito di firmare i pagamenti ai fornitori.