Innovazioni in condominio per contenimento consumo energetico

Avv. Alessandro Gallucci scrive…

In tema di condominio negli edifici ed in materia di deliberazione delle innovazioni volte al contenimento del consumo energetico degli edifici, a partire dal 24 dicembre 2013, nuove modifiche alle maggioranze per adottare le relative decisioni.

Queste le novità scaturite dall’approvazione del così detto decreto Destinazione Italia (d.l. 23 dicembre 2013 n. 145), pubblicato in Gazzetta ufficiale il 23 dicembre ed entrato in vigore il giorno successivo.

È bene ricordare che i decreti legge per divenire definitivi devono essere convertiti entro sessanta giorni dalla loro pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale (art. 77 Cost.)

Nonostante ciò, fino alla conversione del decreto legge in legge ordinaria, esso ha la stessa forza di quest’ultima: in presenza di novità e/o modificazioni ne daremo conto.

Insomma a partire dal 24 dicembre e salvo decadenze o modifiche in sede di conversione, per deliberare innovazioni volte al contenimento del consumo energetico ci vorranno delle maggioranze diverse da quelle inizialmente previste dalla riforma, o almeno così sarà solamente in parte.

Vale la pena comprendere perché.

Innovazioni condominiali

Quando parliamo di innovazioni in materia di condominio è necessario mettere, sempre, in evidenza un aspetto: la legge specifica chi le può decidere (l’assemblea condominiale) ed in che modo, ma non fornisce una nozione del concetto d’innovazione.

In questo contesto per comprendere che cosa sia un’innovazione è necessario guardare alla definizione fornita dalla giurisprudenza.

Secondo la Cassazione, che si pronuncia nel seguente modo ormai da anni, per innovazioni delle cose comuni s’intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l’alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602) (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

Alcuni esempi renderanno esplicito un concetto che non è sempre di facile portata.

RisparmioIn giurisprudenza, sia pur con qualche distinguo, è stato affermato che non rappresenta innovazione, la deliberazione con la quale si decide di automatizzare il cancello di accesso all’autorimessa condominiale.

Di contro, non vi sono dubbi che rappresenti un’innovazione la deliberazione con la quale si decida di installare un ascensore.

Il discrimine tra semplice modifica (sia pur corposa) e modifica innovativa sta nella differente destinazione e nella differente entità sostanziale che la cosa oggetto dell’intervento assume dopo l’intervento stesso.

Maggioranze per le innovazioni

Deliberare un’innovazione non è affatto semplice; la legge (art. 1136, quinto comma, c.c.) prevede dei quorum deliberativi particolarmente alti.

Nel corso degli anni, per determinati interventi di particolare rilevanza (si pensi all’eliminazione delle barriere architettoniche di cui alla legge n. 13/89), il legislatore è intervenuto per abbassare, sensibilmente, le maggioranze necessarie per la deliberazione di simili interventi.

La riforma del condominio è intervenuta in materia per mettere ordine e inserire nel codice quegli interventi innovativi, con maggioranze agevolate, via via previsti dalle legge speciali.

In particolare, al secondo comma dell’art. 1120 c.c. era previsto che:

I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

[…]

2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune.

Era e non è, perché come si diceva in principio, il decreto legge n. 145/2013, all’art. 1, nono comma, lett. b) ha specificato che:

b) all’articolo 1120, secondo comma, n. 2, del Codice civile, per come modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, le parole per il contenimento del consumo energetico degli edifici sono soppresse.

Insomma per deliberare interventi innovativi volti al contenimento del consumo energetico si potrebbe concludere che dal 24 dicembre in poi saranno necessarie maggioranze più alte di quella indicata dall’art. 1136, secondo comma, c.c. (ossia voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea e almeno 500 millesimi).

Le cose non stanno propriamente così.

Infatti, è bene ricordare che, ai sensi dell’art. 26, secondo comma, legge n. 10 del 1991:

Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Insomma in presenza di attestazioni e diagnosi realizzate da tecnici abilitati il quorum deliberativo sarà più basso rispetto a quello previsto inizialmente dall’art. 1120 c.c.

Senza quest’attestazione, invece, le innovazioni volte al contenimento del consumo energetico, per essere deliberate, necessiteranno del voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea e di almeno i due terzi del valore dell’edificio (art. 1136, quinto comma, c.c.).
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