Infiltrazioni durante le opere di manutenzione del lastrico solare
In tema di infiltrazioni d’acqua avvenute durante lavori di manutenzione del lastrico solare, l’impresa esecutrice è responsabile dei danni occorsi ai condomini.

Avv. Alessandro Gallucci scrive…

Il lastrico solare è la copertura di un edificio che sia piana e praticabile, intendendosi per piana, secondo quanto stabilito dalle norme UNI, quella superficie con una pendenza inferiore al 5%.

Lastrico solare

Il lastrico solare di un edificio in condominio, salvo diversa indicazione del titolo, deve considerarsi bene di proprietà comune a tutti i condomini.

Ciò vuol dire che ogni condomino, pro quota, è titolare del lastrico e di conseguenza ogni condomino è responsabile per i danni che da esso possono derivare alle unità immobiliari sottostanti.

Il caso più ricorrente di danno proveniente dal lastrico solare è quello del danno da infiltrazioni dovute al cattivo stato manutentivo del manto impermeabilizzante presente sulla copertura dell’edificio.

Che cosa accade, invece, se i danni si verificano mentre l’impresa affidataria dei lavori di manutenzione sta provvedendo a re-impermeabilizzare il lastrico solare? Chi è responsabile?

Alla domanda, in sostanza, ha risposta il Tribunale di Nola con una sentenza del 3 marzo 2014.

Impermeabilizzazione del lastrico solare e infiltrazioni

Il caso, che all’apparenza può apparire buffo è il seguente: un condomino faceva causa all’impresa esecutrice di opere manutentive del lastrico ed al condominio, perché la sua abitazione aveva subito danni da infiltrazioni durante l’esecuzione di tali lavori.

In pratica, secondo il condomino, l’impresa non aveva utilizzato tutti gli accorgimenti necessari ad evitare che durante l’esecuzione dei lavori – esattamente nel momento in cui era stata tolto il vecchio strato impermeabilizzante per essere sostituito con uno nuovo – l’appartamento sottostante (la sua unità immobiliare) subisse dei danni, danni poi effettivamente patiti a causa delle precipitazioni, avvenute in quei giorni.

Il condomino chiedeva la condanna dell’impresa, per la responsabilità nell’esecuzione delle opere, e del condominio, quale committente, per aver scelto un’impresa poco professionale (in terminologia giuridica per culpa in eligendo).

Responsabilità per danniL’impresa affermava, salvo poi essere smentita dalla CTU, che le infiltrazioni erano già presenti prima dell’inizio dei lavori; il condominio respingeva ogni contestazione mossagli.

Il Tribunale campano ha condannato l’impresa al risarcimento del danno e mandato esente il condominio da ogni responsabilità.

Si legge in sentenza che L’autonomia dell’appaltatore comporta che, di regola, questi deve ritenersi unico responsabile dei danni derivati a terzi dall’esecuzione dell’opera; una corresponsabilità del committente può configurarsi in caso di specifica violazione di regole di cautela nascenti ex art. 2043 c.c., ovvero in caso di riferibilità dell’evento al committente stesso per culpa in eligendo per essere stata affidata l’opera ad un’impresa assolutamente inidonea ovvero quando l’appaltatore in base a patti contrattuali sia stato un semplice esecutore degli ordini del committente ed abbia agito quale nudus minister attuando specifiche direttive direttamente impartite dal committente o da un suo rappresentante (cfr. Cass. civ., sez. II, 19 luglio 2012, n. 12476; Cass. civ., sez. III, 28 giugno 2012, n. 10859) (Trib. Nola 3 marzo 2014).

Nel caso di specie, dice il Tribunale, non erano state fornite prove che evidenziassero una cattiva scelta da parte dell’impresa.

Stagioni e esecuzione dei lavori

S’è soliti pensare che il bel tempo è un buon alleato dei lavori edili e di conseguenza si agisce facendo eseguire gli interventi manutentivi nella stagione primaverile ed in quella estiva.

Nel caso risolto dalla sentenza del Tribunale di Nola, le opere di re-impermeabilizzazione erano state eseguire nel mese di ottobre, periodo nel quale, qualcuno potrebbe obiettare, c’erano da aspettarsi le piogge.

Insomma un modo per affermare una sorta di responsabilità del condominio per intempestività nella scelta, se non della ditta, quanto meno del periodo di esecuzione dei lavori.

No! Afferma seccamente il Tribunale di Nola, il quale rifacendosi ad una sentenza resa dalla Corte di Cassazione ha affermato che non è configurabile una corresponsabilità del Condominio con l’impresa esecutrice dei lavori per avere contrattualmente previsto l’esecuzione dell’opera nel periodo autunnale (notoriamente piovoso).

Questa scelta, è scritto in sentenza, non è di per sè ragione sufficiente per muovere un addebito di colpa al committente, ove si consideri che l’adozione, da parte dell’appaltatore incaricato del rifacimento di un terrazzo condominiale, delle normali misure precauzionali, come la collocazione degli opportuni manti impermeabili, vale a prevenire gli effetti della pioggia, normalmente più copiosa in quel periodo, e quindi a neutralizzare la scelta del periodo di esecuzione del contratto, tra l’altro imposta dalla necessità di ovviare al più presto alle infiltrazioni lamentate dagli occupanti il sottostante appartamento (Cass. 17 febbraio 2012, n. 2363 in Trib. Nola 3 marzo 2014).
http://www.lavorincasa.it/infiltrazioni … co-solare/