Impianto fognario, la spesa ripartita in base ai millesimi

In caso di rottura obbligatorio per i condomini contribuire al rifacimento

L’approfondimento di questa settimana è dedicato alle fognature e alla relativa disciplina. Quando si parla di fognatura condominiale si intende l’insieme di opere e strutture destinate alla raccolta delle acque chiare piovane e delle acque derivanti dai servizi igienici dei vari appartamenti che compongono un fabbricato condominiale.

La rete fognaria si compone di un sistema di canali di scarico verticali e orizzontali collegati alla fognatura comunale. Si parla di pozzo nero, quando invece non sussiste il collegamento con la fognatura comunale, ma lo scolo delle acque chiare piovane e delle acque scure termina in una cisterna distinta sotterranea (denominata per questa ragione “pozzo nero”).

Per fossa biologica si intende un serbatoio munito di uno speciale dispositivo di depurazione.

Parti comuni

In generale la rete fognaria rientra tra le parti comuni ex art. 1117 c.c. ma potrebbero comunque sorgere alcuni problemi di esatta configurazione, soprattutto quando è necessario distinguere il tratto condominiale rispetto al tratto di pertinenza comunale. Più facile è invece distinguere il tratto condominiale rispetto alle parti di proprietà privata del singolo condomino.

La proprietà comune esiste, infatti, fino al punto in cui le tubazioni si diramano nelle singole proprietà esclusive. La funzione di scolo è indispensabile, pertanto al loro impianto non possono opporsi i proprietari dei piani inferiori. La giurisprudenza ha chiarito che il criterio da applicare per distinguere tra parte comune e proprietà esclusiva deve essere prevalentemente legato alla destinazione del bene, non essendo al contrario determinante la sola ubicazione.

La giurisprudenza

La seconda sezione della Corte di Cassazione, con la sentenza del 30 giugno 2015, n. 13415, ha di recente stabilito che è obbligatorio per i condomini contribuire al rifacimento della fogna. Anche se c’è un distacco dal collegamento occorre contribuire alle spese. Per essere esclusi dalla partecipazione alle spese bisognerebbe secondo i giudici provare che l’impianto appartiene ad altri in via esclusiva.

In mancanza di tale prova, l’impianto fognario deve essere considerato comune e la spesa va ripartita tra i condomini in proporzione ai millesimi, tenendo conto della quota di partecipazione alla proprietà e non dell’eventuale diverso utilizzo. Secondo tale interpretazione non trova quindi applicazione al sistema fognario l’art. 1123 c.c., che invece deve essere richiamato quando le cose comuni sono suscettibili di utilizzazione diversa.

L’unico modo per essere esentato dalle spese è provare di non essere condomino e quindi di non essere proprietario dell’impianto.

Colonna di scarico

Va precisato che la proprietà dei tubi di scarico dei singoli partecipanti al condominio si estende fino al punto del loro raccordo con la colonna verticale, ma la parte della colonna di scarico che funge da raccordo tra la colonna e lo scarico dei singoli appartamenti chiamata braga è stata oggetto di dibattito per quanto concerne il problema della sua corretta configurazione.

Tradizionalmente è considerata bene di proprietà esclusiva, ma non mancano pronunce che invece qualificano la braga come bene condominiale. Il ragionamento più corretto sembra però quello di ritenere che tutte le tubazioni di raccordo, compresa la braga, o che comunque servono un solo condomino, siano considerate parti di proprietà esclusiva.

http://www.ilmessaggero.it/cms2/casa-co … 7768.shtml