IL SUPERCONDOMINIO? QUANDO PIÙ EDIFICI UTILIZZANO OPERE COMUNI

Giuseppe Spoto scrive…

L’approfondimento di questa settimana è dedicato al chiarimento delle nozioni di supercondominio e di consorzio in risposta al quesito di un lettore. Il chiarimento presuppone una precisazione: utilizziamo per gli agglomerati abitativi il termine di consorzio in modo differente rispetto alla nozione che ritroviamo nell’ambito societario e non occorre fare confusione. Per l’aspetto che qui rileva dobbiamo parlare di contratti di urbanizzazione.

Consorzi di urbanizzazione

I proprietari di terreni situati in aree destinate ad un insediamento possono costituire un consorzio di urbanizzazione associandosi per realizzare su tali spazi le opere e i servizi comuni imposti dalla normativa urbanistica. Si discute se ai contratti di urbanizzazione si devono applicare le norme sulla comunione o quelle sulle associazioni.

Supercondominio

Anche se è possibile che i condomini che abitano un supercondominio costituiscano insieme un consorzio per la gestione delle opere di urbanizzazione comune, le due nozioni devono rimanere distinte, perché hanno diversa funzione. In generale, si ha un supercondominio tutte le volte che più edifici, strutturalmente autonomi e appartenenti a soggetti diversi, utilizzano opere comuni. Se da un lato gli abitanti di un supercondominio possono costituire un consorzio, è anche vero che questa scelta non è l’unica possibile.

Ultima giurisprudenza

La sezione civile I della Corte di Cassazione con la sentenza del 28 maggio 2015, n. 11035 ha stabilito che la disciplina dettata per la comunione non è estensibile al consorzio costituito tra proprietari di immobili per la gestione delle parti e dei servizi comuni di una zona residenziale, in quanto si tratta di due istituti giuridici che, nonostante alcune somiglianze, presentano caratteristiche diverse che non ne permettono la sovrapposizione. Infatti, il condominio è una forma di proprietà plurima forzosa e quindi rientra nella disciplina dei diritti reali, mentre il consorzio appartiene alla categoria delle associazioni, con la conseguente rilevanza della volontà del singolo di partecipare o meno all’ente sociale, pur potendo tale volontà, ricavarsi da presunzioni o fatti concludenti.

Precedente sentenza

In una precedente sentenza (Cassazione 6 ottobre 2014 n. 20989) i giudici della Suprema Corte avevano invece stabilito che nei consorzi di urbanizzazione che hanno per oggetto l’utilizzo delle parti comuni degli immobili, si sarebbero dovute applicare, in mancanza di altre indicazioni dello statuto, le regole sul condominio. La questione riguardava il pagamento di alcune spese.

Dibattito

Il dibattito in materia rimane complesso e probabilmente in futuro spetterà alle sezioni unite dirimere il contrasto e fornire maggiori chiarimenti. Se vi è una critica che si può muovere alla sentenza che assimila il consorzio ad una associazione certamente occorre rilevare che i giudici della Corte di Cassazione non hanno tenuto conto di un aspetto molto importante: la qualità di consorziato e di proprietario sono tra di loro inscindibili.

Pertanto, proprio in considerazione della natura propter rem dell’obbligazione del consorziato, quest’ultimo non potrà recedere dal contratto di consorzio senza alienare la proprietà. Questa particolare situazione avvicina molto la disciplina del consorzio di urbanizzazione a quella più generale del condominio, nonostante quanto di recente affermato dalla Cassazione.
http://www.leggo.it/CASA/CONDOMINIO/il_ … 1305.shtml