Il sottotetto dopo la riforma

Dal prossimo 18 giugno il sottotetto non sarà più pertinenza dell’appartamento dell’ultimo piano: la riforma del condominio, in vigore appunto dal prossimo mese di giugno, ha modificato il codice civile [1] includendo il sottotetto tra i beni comuni.

La condizione affinché il sottotetto possa essere considerato parte in comunione tra tutti i condomini è che sia destinato, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune. In altre parole, esso deve poter servire – anche solo potenzialmente – a tutti i condomini.
Il sottotetto invece continua a considerarsi pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano quando assolve all’esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall’umidità, mediante la creazione di una camera d’aria.

Il sottotetto condominiale può essere diviso tra i condomini – per es. per ricavarne piccole soffitte – a condizione che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa comune a ciascun condomino e ciò venga deliberato con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

La riforma del condominio entrerà in vigore solo il primo giugno. Prima di allora resta in vigore il precedente regime tracciato dalla Cassazione [2], secondo cui il sottotetto è pertinenza dell’appartamento dell’ultimo piano solo quando il locale si presenta come vano non abitabile né calpestabile e assolve alla funzione di isolare appunto l’ultimo appartamento. In tutti gli altri casi, quando il sottotetto è destinato, anche in via potenziale, all’uso comune, esso appartiene a tutti i condomini.

Lavori

Il condomino può eseguire i lavori nel sottotetto di sua proprietà a condizione che non comportino danni per gli altri condomini, come il pregiudizio della funzione di copertura o l’alterazione del decoro architettonico dell’edificio.

Millesimi

Se un condomino mette in comunicazione il proprio appartamento con il sovrastante sottotetto, può sorgere il problema di modificare la tabella millesimale del riscaldamento. Lo stesso dicasi se, in seguito alla trasformazione del sottotetto, si sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare.

Trasformazione in abitazione

Per trasformare un sottotetto in abitazione è necessario il consenso di tutti gli altri condomini [3], dovendosi il proprietario allacciarsi ai servizi comuni (per es. gli scarichi del bagno e la cucina), che potrebbero rivelarsi insufficienti ad accogliere la nuova utenza.

Il tribunale di Piacenza [4] ha stabilito che, in mancanza di un divieto contenuto nel regolamento di condominio o altrimenti intervenuto tra i condomini, questi possono opporsi alla trasformazione solo quando ne possa derivare un pregiudizio alla sicurezza o alla stabilità dell’edificio o comunque danni che potrebbero conseguire dal concreto svolgimento delle attività inerenti alla nuova destinazione.

[1] Art. 1117 cod. civ.
[2] Cass. sent. n. 23448 del 2012.
[3] Cass. sent. n. 8777/94.
[4] Trib. Piacenza, sent. del 2.02.1995.