Il regolamento deve essere rispettato da tutti

di Alessandro Gallucci

Il regolamento di condominio, al pari di qualunque delibera assembleare, dev’essere approvato per forma scritta e le modifiche al medesimo, dovendo essere adottate sempre dall’assemblea, non possono non avere la medesima forma. Ciò vale ancor di più per il regolamento di natura contrattuale posto che con il medesimo si impongono limiti, se non addirittura vere e proprie servitù, ai diritti dei singoli.

In questo contesto anche il costruttore, al pari di qualunque condomino, deve rispettare il regolamento anche se da lui stesso redatto.

Questa, in sintesi, il contenuto della sentenza n. 2668 resa dalla Corte di Cassazione lo scorso 5 febbraio.

Nel caso sottoposto all’attenzione degli ermellini e prima ancora dei giudici di merito, un condominio aveva promosso un’azione legale contro un condomino (il costruttore) proprietario di un’unità immobiliare a piano terreno, reo, secondo la compagine, di aver trasformato i locali destinati ad autorimessa in scuola, prima, e casa di riposo, dopo.

Il tutto, si legge nella ricostruzione dei fatti, contenuta in sentenza, contro le disposizioni del regolamento condominiale.

Il costruttore obiettava che lui, in quanto redattore del regolamento, non doveva rispettare poiché lo stesso era rivolto solo ai condomini (sic!) e che comunque doveva considerarsi raggiunta un’intesa tacita che doveva essere considerata alla stregua di una modificazione verbale del regolamento medesimo.

Persa la causa in primo e secondo grado il condomino-costruttore si rivolge alla Cassazione, che gli da torto.

Nella sentenza non viene dedicato molto spazio allo stravagante motivo dell’esonero dal rispetto del regolamento; la Corte si limita a specificare che è infondato.

Più articolata la motivazione riguardante la forma che dev’essere assunta dalle modificazioni alle clausole regolamentari.

Si legge in sentenza che "la formazione del regolamento condominiale è soggetta al requisito della forma scritta ad substantiam, desumendosi la prescrizione di tale requisito formale, sia dalla circostanza che l’art. 1138 c.c., u.c. prevedeva (nel vigore dell’ordinamento corporativo) la trascrizione del regolamento nel registro già prescritto dall’art. 71 disp. att. cod. civ., sia dalla circostanza che, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura soltanto regolamentare (e siano perciò adottabili a maggioranza), trova applicazione l’art. 1136 cod. civ., comma 7 che prescrive la trascrizione delle deliberazioni in apposito registro tenuto dall’amministratore (onde anche la deliberazione di approvazione di tale regolamento per poter essere trascritta deve essere redatta per iscritto), mentre, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura contrattuale, l’esigenza della forma scritta è imposta dalla circostanza che esse incidono, costituendo oneri reali o servitù, sui diritti immobiliari dei condomini sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni oppure attribuiscono a taluni condomini diritti di quella natura maggiori di quelli degli altri condomini.

In questo contesto di carattere generale, prosegue la Cassazione, "ne discende che il requisito della forma scritta ad substantiam (che non può intendersi, d’altro canto, stabilito ad probationem, poichè quando sia necessaria la forma scritta, la scrittura costituisce elemento essenziale per la validità dell’atto, in difetto di disposizione che ne preveda la rilevanza solo sul piano probatorio) deve reputarsi necessario anche per le modificazioni del regolamento di condominio, perchè esse, in quanto sostitutive delle clausole originarie del regolamento, non possono non avere i medesimi requisiti delle clausole sostituite, dovendosi, conseguentemente, escludere la possibilità di una modifica per il tramite di comportamenti concludenti dei condomini (così Cass. Sez. Un. n. 943/1999: sulla base di tali principi le Sezioni Unite hanno cassato con rinvio la sentenza di merito che aveva ritenuto modificata una clausola di natura contrattuale di un regolamento condominiale, vietante la sosta dei veicoli nel cortile comune, per effetto del comportamento di costante esecuzione di una delibera modificativa adottata invalidamente a maggioranza e non all’unanimità, come esigeva quella natura; a tale pronunzia adde, più di recente: Cass. Sez. 2 n. 17694/2007; Cass. Sez. 2, n. 24146/2004; Cass. Sez. 2, 5626/2002)" (Cass. 5 febbraio 2013 n. 2668).