Il "tempo" dell’obbligazione condominiale. Quale è il criterio temporale per stabilire chi è moroso e chi invece no?

Avv. Dolce Rosario scrive…

Quando sorge l’obbligazione condominiale? Le risposte date al quesito sono tra le più disparate. Alcuni sostengono al momento in cui si rende necessaria la manutenzione.

Altri all’epoca in cui si conclude l’iter di approvazione assembleare della stessa. Altri ancora ritengono al tempo in cui si concludono i lavori appaltati.
Secondo il Giudice di pace di Palermo il “tempo” in cui sorge un’obbligazione condominiale è dato dal momento in cui si rende necessario provvedere alla conservazione della cosa comune.

La differenza non è di poco conto, sol che si consideri il profilo dell’esigibilità del credito sul piano processuale (cfr, art. 633 cpc) quando si ricorre ad un Giudice per ottenere l’emissione di un Decreto ingiuntivo contro il condomino moroso.

Il fatto.

Un fabbricato condominiale palermitano veniva sottoposto ad un sopralluogo da parte del servizio di protezione civile del Comune, al termine del quale si rilevava la sussistenza di diverse parti pericolanti e un grave pericolo per "l’incolumità delle persone".

Immediatamente dopo veniva notificata un’Ordinanza Sindacale n 209, con la quale si"intimava all’amministratore condominiale, ai proprietari dei singoli immoli e o per esso ad ogni altro soggetto obbligato, l’esecuzione di tutte le opere ed i lavori urgenti ed indifferibili (opere provvisionali), necessari per la salvaguardia della incolumità dei cittadini, entro gg. 15 (quindici) dalla data di notifica della presente, attestando sia l’inizio che l’avvenuta esecuzione delle opere e dei lavori eseguiti per l’eliminazione del pericolo ed attestando quest’ultima con dichiarazione di un Tecnico Abilitato … in caso di mancata attestazione di eliminazione pericolo anche per mezzo di opere provvisionali, entro il termine suindicato…riterrà i soggetti obbligati per legge inadempienti alla presente Ordinanza Sindacale, provvedendo con l’applicazione delle sanzioni di cui agli artt. 650 e 677 C.P. […]"

A seguire si costituiva l’assemblea del condominio, la quale deliberava l’affidamento dei lavori in favore di un’impresa e affidava la direzione lavori, la responsabilità sulla sicurezza del cantiere e il compito di rendicontarli alla Pubblica Autorità di Sicurezza ad un tecnico di propria fiducia.

L’amministratore del condominio, contestualmente, trasmetteva il verbale assembleare con gli annessi allegati a tutti i condomini, in uno alla distinta di ripartizione del debito condominiale pro quota.

Con la stessa nota intimava ai compartecipi di provvedere prontamente e senza indugio al pagamento di quanto indicato entro il termine prefissato, pena il mancato inizio delle opere e le conseguenti responsabilità penali del caso.

Uno dei condomini – che poi era un ente pubblico locale – rifiutava però di versare la quota di relativa spettanza nel "tempo" ivi previsto, sostenendo che – per quanto qui è dato interessare – per provvedervi sarebbe necessario produrre la certificazione di chiusura dei lavori.

IL Condominio era così costretto a ricorre in giudizio per ottenere un Decreto ingiuntivo nei relativi confronti, onde recuperare le somme richieste ed approvvigionare il fondo spese all’uopo costituito.

La Decisione.

Il Giudice di Pace ha rigettato l’eccezione del condòmino "moroso" e confermato la legittimità della pretesa economica condominiale – poiché certa, liquida ed esigibile -, affermando, segnatamente, che: “Quanto all’eccezione sollevata, secondo cui l’obbligazione condominiale sarebbe liquida e, pertanto, esigile solo dopo il deposito in giudizio del certificato di esecuzione a regola d’arte dei lavori, la stessa appare infondata laddove il “tempo” in cui sorge un’obbligazione condominiale è dato dal momento in cui si rende necessario provvedere alla conservazione della cosa (che nel caso in specie è dato dall’adozione dell’ordinanza sindacale e dalle delibera assembleare) e si eseguono i lavori che giustificano le relative spese (Cass. Civ. sez II, 17 maggio 1997, n 4393, Cass civ. Sez II, 17 luglio 1988, n 4467).

Si afferma in giurisprudenza che l’obbligo del condominio di pagare i contributi per le spese di conservazione di conservazione delle cose comuni deriva dalla concreta attuazione dell’attività di conservazione e non dalla preventiva approvazione della spesa (e dalla ripartizione della stessa), che ha carattere meramente autorizzativo dell’opera talché che tale obbligo intanto sorge in quanto sia espressione di un atto di gestione concretamente compiuto (Cass. Civ. sez. II, 18 aprile 2003, n. 6362)”.

Il principio espresso risulta, infine, argomentabile anche ai sensi e per gli effetti del novellato art. 1135, comma 4 cod. civ., a mente del quale, prima dell’inizio dei lavori, occorre costituire "… obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
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