Il neo proprietario risponde solidalmente con il condomino venditore

di Giuseppe Spoto

L’approfondimento di questa settimana è dedicato agli adempimenti che acquirente e venditore sono tenuti ad eseguire dopo la stipula di un contratto di compravendita di un appartamento ubicato in un condominio, a seguito di quanto stabilito dalla riforma del diritto condominiale. L’acquirente subentra all’alienante nella corrispondente quota di comproprietà sulle parti e sugli impianti comuni con tutto ciò che tale posizione comporta sia relativamente ai diritti, sia relativamente agli obblighi nei confronti del condominio.

Contributi condominiali

Il condomino acquirente è tenuto, solidalmente con il condomino alienante, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Il legislatore ha ribadito tale disposizione in modo da agevolare la soddisfazione dei crediti del condominio nell’ipotesi di trasferimento della proprietà immobiliare. È vero che acquirente e alienante possono decidere all’atto di compravendita dell’immobile chi dovrà adempiere l’onere di pagare eventuali contributi pendenti e più in generale le spese condominiali dovute, ma tale accordo è destinato a produrre effetti esclusivamente tra le parti contraenti e non può essere opposto al condominio. L’amministratore potrà quindi rivolgersi direttamente all’acquirente per il pagamento di tali spese, salvo in ogni caso il diritto di rivalsa che l’acquirente avrà nei confronti del venditore.

Opere di manutenzione

In mancanza di specifici accordi, la giurisprudenza distingue le spese riguardanti l’ordinaria amministrazione che devono essere sopportate da chi risulta condomino nel momento in cui devono essere effettivamente sostenute, a prescindere dal fatto che siano state deliberate prima o dopo la stipula della compravendita e le spese straordinarie o relative ad innovazioni che invece sono da imputare a colui che era proprietario quando la delibera è stata approvata.

Passaggio di proprietà

L’acquirente ha l’obbligo di comunicare all’amministratore l’avvenuta stipula della compravendita e da tale momento dovrà essere considerato il nuovo proprietario dell’immobile. Fino al momento della comunicazione il venditore resterà legittimato a partecipare all’assemblea. Di conseguenza, l’avviso di convocazione dovrà essere recapitato in caso di mancata comunicazione al venditore.

Obblighi per il venditore

La legge n. 220 del 2012 che ha riformato gli articoli del codice civile in materia di condominio ha previsto un nuovo obbligo per il venditore, stabilendo che quest’ultimo rimane solidalmente obbligato con l’acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento della proprietà. Rimane controverso se possa essere considerato sufficiente l’inoltro all’amministratore del condominio di una dichiarazione sottoscritta dal notaio che attesti l’avvenuta compravendita e il relativo passaggio di proprietà, visto che l’intervallo di tempo tra la stipula della compravendita davanti al notaio e la trasmissione all’ufficio del registro potrebbe essere in concreto considerevole, pertanto ritenere che possa bastare il mero inoltro di tale dichiarazione eviterebbe molti problemi. Infatti, le conseguenze in caso di mancata comunicazione saranno per il venditore piuttosto gravi dato che rimarrà obbligato in solido con il suo avente causa per gli oneri maturati successivamente alla vendita.
http://www.leggo.it/CASA/CONDOMINIO/l_a … /896.shtml