Il Governo rifà il look al condominio
Rateizzato il fondo per lavori straordinari – Ritorno al vecchio quorum per il risparmio energetico – Affidata all’assemblea l’irrogazione delle sanzioni – Anagrafe condominiale più snella – I corsi di formazione per amministratori professionisti – Un’occasione persa per modifiche più incisive

…di Germano Palmieri

Sulla Gazzetta Ufficiale n. 300 del 23/12/2013 è stato pubblicato il decreto-legge n.145, intitolato Interventi urgenti di avvio del piano “Destinazione Italia”. Si tratta di un provvedimento cosiddetto omnibus, dal nome della grande carrozza a cavalli, un tempo adibita, nelle grandi città, al trasporto di passeggeri di ogni classe sociale; il suo contenuto, infatti, spazia dalla riduzione dei costi gravanti sulle tariffe elettriche alla riqualificazione di aree di crisi industriale, dal credito d’imposta per attività di ricerca e sviluppo alla digitalizzazione delle piccole e medie imprese, dall’assicurazione per la responsabilità civile automobilistica alla bonifica di siti d’interesse nazionale, alle misure per la diffusione della lettura, al condominio. Il decreto è entrato in vigore alla vigilia di Natale, ma affinché le sue disposizioni entrino a far parte stabilmente dell’ordinamento giuridico è necessario che entro sessanta giorni venga convertito in legge dal Parlamento. In particolare, le novità integrative riguardanti la materia condominiale, la cui legge di riforma, contestata fin da subito da associazioni di categoria ed esperti, ha spento la prima candelina proprio in questi giorni (la sua entrata in vigore è però avvenuta soltanto nel giugno di quest’anno), sono contenute nel nono comma dell’art. 1 del provvedimento e riguardano i seguenti aspetti:

Fondo speciale per lavori straordinari: il primo comma, n. 4), dell’art. 1135 c.c., come modificato dall’art. 13 della legge di riforma, stabilisce che l’assemblea che deliberi opere di manutenzione straordinaria o innovazioni debba necessariamente costituire un fondo speciale d’importo pari all’ammontare dei lavori. La modifica introdotta dal Governo stabilisce invece che i condomini possano, se il contratto di appalto prevede che il corrispettivo venga erogato per stadi di avanzamento dei lavori, accantonare i relativi importi via via che maturano le scadenze di pagamento: circostanza, questa, che specialmente in periodo di crisi qual è l’attuale consente ai condomini di scaglionare il pagamento di importi che, nel caso di lavori straordinari di notevole entità destinati a durare parecchi mesi (si pensi al rifacimento del tetto), non tutti sono in grado di anticipare in unica soluzione. Se poi è vero, come dicono i francesi, che quand le bâtiment va, tout va (ossia quando l’edilizia “tira” vanno bene anche gli altri comparti del sistema economico), la misura potrebbe sbloccare l’esecuzione di lavori condominiali di una certa importanza, a tutto vantaggio di un settore trainante a tutt’oggi in crisi.

Risparmio energetico: Il decreto pone fine alla confusione determinata dalla doppia maggioranza conseguente alla modifica del secondo comma dell’art. 1120 c.c. introdotta dalla riforma; la novella, infatti, aveva affiancato al quorum richiesto dal secondo comma dell’art. 26 della L. 9/1/1991, n. 10, e successive modificazioni, in materia di delibere aventi per oggetto il risparmio energetico (maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza ai almeno 334/1.000), un secondo quorum, coincidente con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, e introducendo una bizantina distinzione fra “impianti individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato” (previsti dalla citata legge speciale) e impianti da installare, genericamente, “nel rispetto della normativa di settore” (secondo comma art. 1120 c.c.). Il decreto-legge ha abrogato il quorum previsto dal codice civile, con conseguente ritorno alla maggioranza prevista dalla L. n. 10/1991: le delibere in materia di risparmio energetico potranno di nuovo essere assunte con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 334/1.000.

Sanzioni: il provvedimento governativo chiarisce che l’irrogazione delle sanzioni a chi dovesse violare il regolamento del condominio (fino a 200 euro, elevabili fino a 800 in caso di recidiva, come stabilito dall’art. 70 disp. att. c.c.) dovrà essere deliberata dall’assemblea dei condomini con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000 (combinato disposto commi 2 e 4 art. 1136 c.c.). Non si è chiarito, invece, se le sanzioni debbano essere previste dal regolamento del condominio o se possano essere estemporaneamente introdotte dall’assemblea: la giurisprudenza (Pret. Verona 6/2/1990) propende per la prima soluzione.

Anagrafe condominiale: l’art. 1130, n. 6), c.c., come sostituito dalla legge di riforma, stabilisce che l’amministratore deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Con riferimento a quest’ultimo aspetto, il decreto-legge circoscrive alle parti comuni dell’edificio l’obbligo, in capo all’amministratore, di trascrivere nel registro i dati riguardanti la sicurezza, affrancando così i condomini dall’onere di trasmettere a quest’organo i dati riguardanti la propria unità immobiliare.

Formazione professionale degli amministratori: l’art. 71-bis della riforma richiede in chi intenda esercitare l’attività di amministratore di condominio il possesso di sette requisiti (ridotti a cinque se ad amministrare il condominio è uno dei condomini), fra i quali la frequenza di periodici corsi di formazione. A riguardo il decreto-legge affida al Ministero della Giustizia sia l’individuazione dei requisiti richiesti in chi dovrà tenere i suddetti corsi, sia la messa a punto dei contenuti e delle modalità di svolgimento: elementi, questi, che assicureranno una formazione omogenea sul territorio nazionale della figura professionale dell’amministratore di condominio.

Il restyling, circoscritto ad aspetti secondari della riforma, ha trascurato versanti ben più significativi, sui quali farebbe bene ad intervenire il Legislatore in sede di conversione: fra questi l’inopinato (per usare un eufemismo) innalzamento del quorum richiesto per l’abbattimento delle barriere architettoniche , il dilemma se il divieto di detenere animali domestici possa essere introdotto da un regolamento contrattuale e l’introduzione della responsabilità sussidiaria dei condomini per le obbligazioni assunte dall’amministratore nel loro interesse: non sarebbe meglio che ciascuno rispondesse soltanto della propria quota, come a suo tempo stabilito dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza n. 9148 dell’8/4/2008), anziché essere costretti a pagare anche per il vicino di pianerottolo, sia pure all’esito infruttuoso dell’escussione promossa dal creditore nei suoi confronti?

Fonte: http://dirittoditutti.giuffre.it/psixsite/default.aspx