I nuovi obblighi in vigore dal 18 giugno

Tutto è pronto per l’ormai prossima entrata in vigore della tanto attesa legge di riforma del condominio (la 220/2012) e gli amministratori sono i primi a doverne sperimentare le applicazioni pratiche. Un po’ meno i condomini, che avranno il tempo almeno sino alla prossima assemblea per rendersi conto dei cambiamenti.

Si è parlato della "riforma degli amministratori", proprio per i maggiori compiti che la riforma sembra abbia loro imposto di svolgere. È bene dunque che nessuno di loro si faccia cogliere impreparato ed ecco quello che non potrà mancare allo scattare dell’ora fatale, appunto il prossimo 18 giugno, a cominciare dall’esporre, in modo ben visibile anche ad estranei al condominio, le proprie generalità e i recapiti telefonici.

Esonerati dall’avere almeno conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado (requisito richiesto solo per le "matricole" della professione, per quelli cioè hanno svolto l’attività di amministrazione di condominio per meno di un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della legge), gli amministratori già sul campo hanno ancora pochi giorni per provvedere, se già non lo hanno fatto, ad aprire un conto corrente intestato al condominio sul quale fare confluire tutte le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle erogate per conto del condominio: non sono ammesse deroghe, sotto pena di revoca dall’incarico già dal giorno dopo dell’entrata in vigore della legge di riforma. Basta dunque con i pagamenti in contanti e via libera alla trasparenza in condominio.

Il nuovo articolo 1130 Codice civile impone la tenuta, anche con modalità informatizzate (ci mancherebbe altro!) del registro di contabilità su cui annotare, in ordine cronologico ed entro trenta giorni dall’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita: uno pseudo registro di cassa nel quale indicare tutte gli importi versati dai condomini o comunque introitati dal condominio a qualsiasi titolo, nonché gli esborsi effettuati in favore dei fornitori condominiali: il tutto da eseguirsi in modo tale da consentire una immediata verifica e una facile ricostruzione dell’andamento economico.

I tempi per la registrazione dei movimenti eseguiti sono abbastanza stretti e il puntale svolgimento di tale incombenza imporrà all’amministratore di dotarsi subito almeno di un minimo di struttura operativa in quanto l’omessa tenuta di questo registro legittima la sua revoca da parte sia dell’assemblea oppure del giudice, su istanza anche di un solo condomino (articolo 1129, comma 12 n. 7, Codice civile). C’è anche da mettere in ordine il registro dei verbali delle assemblee, di cui l’amministratore deve curarne la tenuta, annotando anche i verbali delle assemblee che non si è riusciti nemmeno a costituire per difetto delle maggioranze, oltre che tutte le deliberazioni assunte e le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta: è solo il caso di sottolineare che simili dichiarazioni devono avere la dote della sintesi e della sommarietà.

A tale registro deve essere allegato anche il regolamento di condominio e ciò comporta per l’amministratore l’obbligo di acquisirlo in versione ufficiale in modo da evitare possibili diverse interpretazioni da parte dei condomini. Nessun problema per il regolamento di natura contrattuale, perché sarà sufficiente recuperare il primo atto di acquisto a cui era stato allegato oppure, in ultima analisi, ricercarlo presso la conservatoria immobiliare in quanto trascritto. Per quello assembleare si dovrà invece reperire il verbale dell’assemblea che lo ha approvato. Compito non facile, soprattutto in quei condominii di remota costituzione, dove occorrerà solo confidare nella diligenza dei condomini nel conservare la vecchia documentazione.

Di nuova entrata è invece il "registro di nomina e di revoca" dell’amministratore dove saranno riportati gli eventi riguardanti il conferimento dell’incarico e i suoi effetti patologici che andranno a interferire sulla sua durata annuale, appunto la revoca. Non potranno naturalmente mancare i provvedimenti di nomina o di revoca pronunciati dall’autorità giudiziaria su istanza anche di un solo condomino.

Trattasi comunque di registri, quest’ultimi due, che svolgono una funzione di pubblicità, così che loro mancata tenuta, sebbene non comportino sostanziali conseguenze per i condomini, è vista dal nuovo legislatore come sintomo di negligenza dell’amministratore e dunque, al pari della mancanza del registro contabilità come grave irregolarità nell’esecuzione del mandato, tale da giustificarne la sua revoca.
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