Perché i conduttori devono essere avvisati direttamente dall’amministratore dello svolgimento dell’assemblea condominiale?

…di avv. Alessandro Gallucci

Art. 1136, penultimo comma, c.c. nella formulazione pre-riforma:

L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

Art. 1136, penultimo comma, c.c. nella formulazione post-riforma: L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

Condomini ed aventi diritto: si tratta di una distinzione di non poco conto che, ad avviso di chi scrive, cambia e non di poco le modalità di convocazione dell’assemblea.

Detta diversamente: a partire dallo scorso 18 giugno 2013 anche i conduttori devono essere convocati dall’amministratore di condominio a partecipare all’assemblea condominiale nelle materie di loro competenza.

Avente diritto a partecipare, infatti, non è solo il proprietario (altrimenti la norma sarebbe rimasta identica) ma tutti coloro ai quali la legge riconosce questa facoltà.

Si tratta d’un cambio radicale s’è vero, com’è vero, che nella disciplina vigente fino al 18 giugno non v’era affatto certezza su questo argomento, anzi alcune sentenze di Cassazione affermavano l’esatto contrario.

In una pronuncia del 1992 si diceva che “ l’art. 10 della l. 27 luglio 1978 n. 392 che ribadendo sostanzialmente la disciplina già introdotta dall’art. 6 della l. 22 dicembre 1973 n. 841, prevede con norma eccezionale un’ipotesi di sostituzione legale del conduttore al proprietario nelle assemblee dei condomini convocate per deliberare sulle spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, non ha comportato modificazioni al disposto dell’art. 66 disp. attuaz. c.c., che disciplina la comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea dei condomini, con la conseguenza che tale avviso deve essere comunicato al proprietario e non anche al conduttore dell’appartamento, restando solo lo stesso proprietario tenuto ad informare il conduttore dell’avviso di convocazione ricevuto dall’amministratore, senza che le conseguenze della mancata convocazione del conduttore possano farsi ricadere sul condominio, che rimane estraneo al rapporto di locazione" (Cass. 22 aprile 1992 n. 4802).

La convinzione rispetto a questa svolta si consolida, poi, leggendo il periodo finale del nuovo terzo comma dell’art. 66 disp. att. c.c. che recita: In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

Anche qui il riferimento è agli aventi diritto; si ribadisce agli aventi diritto, non ai condomini.

C’è poi l’anagrafica condominiale e l’obbligo per i condomini di dichiarare se la loro unità immobiliare è locata ed in tal caso il nome del conduttore.

Allora non può che concludersi in questo modo: l’amministratore deve convocare gli aventi diritto a partecipare all’assemblea di condominio, che altrimenti non può deliberare. Siccome tra gli aventi diritto ci sono i conduttori, l’amministratore, nei casi individuati dall’art. 10 della legge n. 392/78 (la così detta legga sull’equo canone), deve convocare i conduttori.
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