Governo del condominio – problemi politici da risolvere
Il governo del condominio è un argomento aperto al dibattito, in quanto il problema del governo del condominio e della sua gestione politica non è circoscritto in nozioni tecniche o giuridiche, ma dipende dalla cultura personale e dalle necessità di chi il potere politico può esercitarlo o delegarlo.
A mio giudizio, è anzitutto necessario che i condomini diventino consapevoli che nella gestione del governo del condominio esistono problemi politici da risolvere.
Il problema più rilevante è l’ eccessivo accentramento di potere politico e di responsabilità in capo agli amministratori di condominio.
Dal punto di vista dell’ attribuzione di funzioni di governo del condominio, vi è il problema di un potere di governo indefinito (cosa vuol dire amministrare il condominio?) ad un soggetto giuridico anch’ esso non precisamente definito (amministratore persona fisica oppure società?), in ambiti di competenza anch’ essi non precisamente definiti (Amministratore come tecnico? Professionista amministrativo? Gestore finanziario? Tutore legale? Rappresentante fiscale? Supervisore del controllo interno della gestione? Responsabile delle risorse umane?).
Il nocciolo della natura giuridica dell’ incarico di amministratore di condominio, è la funzione di rappresentante legale del condominio.
La funzione di rappresentante legale dell’amministratore
La funzione di rappresentante legale del condominio è la più importante tra quelle attribuite all’ amministratore.
Tutte le altre funzioni di governo del condominio (tecnico, amministrativo, finanziario, legale, fiscale, della gestione delle risorse umane, etc…etc…) sono aggiunte che rientrano nelle competenze dell’ amministratore solo per consuetudine, ma che, di fatto, appartengono al bagaglio culturale di ben definite discipline specializzate.
Nuovi mercati da liberare per il governo del condominio a servizio dei condomini
Questi “altri” servizi (tecnici, amministrativi, legali, etc…etc…), sono i nuovi mercati che voglio liberare, al fine di poterli organizzare per migliorare la gestione del governo del condominio.
Il servizio svolto dal centro EDP, per esempio, se si sgancia dall’ attività dell’ amministratore, diventa uno strumento adatto per abbattere i costi amministrativi, perché si può organizzare in modo da promuovere uno standard, riqualificare per sviluppare attività finanziarie integrate, etc…etc..
Per inciso, oggi il servizio di gestione EDP sul mercato esiste, ma è offerto agli amministratori per liberarli dalle mansioni amministrative, non ai condomini per garantire trasparenza e controllo del governo del condominio.
Oggi, gli studi strutturati di amministrazione condominiale funzionano esattamente così – ossia con l’ obiettivo di liberare l’ amministratore condominiale da tutti i servizi che non è in grado di svolgere perché non ne ha la competenza -, cooptando e selezionando il personale amministrativo e tecnico specializzato all’ interno o all’ esterno della struttura dell’ amministratore condominiale.
Tutti i tecnici e i professionisti vicini all’ amministratore lavorano in autonomia e in stanze separate, spesso distanti dai luoghi in cui si svolge la gestione di contatto con i condomini e i residenti.
Un network di professionisti, aziende e dipendenti a servizio dell’ amministratore di condominio
In altre parole, si forma una sorta di network di professionisti, aziende e dipendenti a servizio dell’ amministratore condominiale, il quale funge da procacciatore di affari per tutti.
Questo gruppo organizzato di gestione condominiale si divide i diversi servizi necessari per la gestione condominiale, lavorando in team ma fatturando ciascuno i propri servizi.
I servizi sono fatturati a volte all’ amministratore condominiale che ribalta il costo maggiorato sul condominio.
Molto spesso si fattura il servizio direttamente al condominio al prezzo concordato con l’ amministratore.
Tutti questi rapporti interni restano quasi sempre sconosciuti ai condomini.
Purtroppo i condòmini non hanno né la consapevolezza, né gli strumenti tecnici necessari per controllare la propria gestione condominiale.
Proprio per questo motivo, molto spesso il condominio subisce servizi scadenti e, per di più, paga i servizi che riceve ai massimi prezzi di mercato.
Soluzioni per il governo del condominio che garantisca ai condomini il controllo interno della gestione
Per risolvere questi problemi strutturali è necessario sganciare i diversi servizi di gestione condominiale che oggi si legano insieme con accordi commerciali interni.
Il fine è rendere i servizi condominiali efficienti, autonomi, e vantaggiosi per le comunità residenziali che abitano in condominio.
E’ ovvio che si dovranno anche prevedere dei sistemi di controllo per garantire all’ amministratore la trasparenza della gestione condominiale e la qualità dei servizi svolti da professionisti e tecnici di fiducia dei condomini, ma questo è soltanto un problema tecnico facilmente risolvibile.
Se politicamente si vuole arrivare a questo, tecnicamente le procedure condominiali per conseguire questo risultato ci sono, e sono anche efficienti.
Inoltre, dal punto di vista strettamente tecnico, i servizi di gestione condominiale necessari per arrivare alla standardizzazione e al controllo dell’ attività condominiale già esistono da tempo, e sono acquistabili sul mercato.
Si tratta di avere la consapevolezza politica che questi servizi di gestione condominiale possono essere scelti e acquistati direttamente, per mezzo di delibere di assemblea.
Questa attività il condominio dovrebbe svolgerla al fine di acquistare strumenti di controllo del governo del condominio.
Oggi, invece, avviene esattamente il contrario!
L’ assemblea di condominio sceglie l’ amministratore condominiale, il quale forse sceglierà i servizi migliori per il condominio, il quale comunque (ossia in ogni caso), sarà costretto a pagare ogni servizio ricevuto (sia buono, sia scadente) fino all’ ultimo euro.
Nozione di organizzazione condominiale
Si intende “organizzazione condominiale” la struttura di personale, strumenti tecnici e procedure che governa la gestione del condomìnio, la quale è a servizio di tutti i soggetti che sono interessati alla gestione dei beni comuni: I residenti, i condòmini, i consiglieri, i dipendenti assunti, i fornitori di beni e/o servizi, i professionisti incaricati dall’ assemblea (Ragionieri, geometri, avvocati, commercialisti, architetti, etc…etc…).
L’ organizzazione condomìniale è a servizio dell’ amministratore, controlla la qualità e la trasparenza della gestione, garantisce che i servizi condominiali siano svolti rispettando gli accordi stabiliti con i fornitori, i tecnici e i professionisti di fiducia dei condòmini.
Per essere trasparente e vantaggiosa per il condomìnio, l’ organizzazione condominiale deve essere totalmente indipendente ed autonoma, e non deve essere confusa con il ruolo professionale del legale rappresentante-amministratore.
L’ amministratore ha il compito di controllare l’ efficienza dei servizi che sono svolti dall’ organizzazione condominiale, e di riferirne all’ assemblea.
L’ organizzazione condominiale ha il compito di garantire la trasparenza e la qualità della gestione condominiale.
I ruoli dell’ amministratore e dell’ organizzazione condominiale sono pertanto differenti, anche se complementari.
Consorzio di condominio per il governo del condominio
Il consorzio è un istituto giuridico che disciplina un’aggregazione volontaria legalmente riconosciuta.
Il consorzio coordina e regola le iniziative comuni per lo svolgimento di determinate attività di gestione aziendale.
Con il contratto di consorzio più condomini istituiscono un’ organizzazione condominiale comune per lo svolgimento di determinate fasi delle rispettive organizzazioni di gestione.
Il contratto di consorzio è tipico (ossia regolato dalle norme del codice civile)
Fonti → Codice Civile → LIBRO QUINTO – Del lavoro → Titolo X – Della disciplina della concorrenza e dei consorzi (artt. 2595-2620) →Capo II – Dei consorzi per il coordinamento della produzione e degli scambi → Sezione I – Disposizioni generali
Per istituire un consorzio di condominio, è necessario che i consiglieri di diversi condomini costituiscano una base di confronto comune.
L’ obiettivo è promuovere gli interessi economici delle comunità residenziali che fanno parte del consorzio.
Anzitutto il consorzio deve organizzarsi per controllare la propria amministrazione condominiale.
Controllo dell’ amministrazione condominiale
L’ amministrazione condominiale è indispensabile per i condomini a causa dei servizi di gestione insostituibili che fornisce:
La rappresentanza legale, la gestione della cassa, la cura e la manutenzione dei beni comuni.
Proprio perchè i condomini hanno un bisogno assoluto di organizzarsi, non ne possono cioè fare a meno…
Proprio per questo, l’ amministratore di condominio, se agisce in mancanza di un sistema di procedure condominiali controllato, può imporre prezzi altissimi per i servizi di gestione erogati, per quanto questi possano essere scadenti.
Ossia, l’ amministratore di condominio in carica può permettersi di esigere e incassare altissime quote condominiali…
…dall’ altro lato può permettersi di dare in cambio il minimo indispensabile in fatto di servizi di gestione condominiale, trattenendo e usando per se la differenza tra le risorse incamerate e quelle erogate.
Così massimizza i profitti! E’ la legge della domanda e dell’ offerta in un regime monopolista!
Siccome gli amministratori di condominio sono imposti dalla legge, finora essi hanno agito con la piena libertà di poter imporre anche la propria organizzazione condominiale e il proprio sistema di procedure.
Proprio per questo motivo gli amministratori di condominio:
Spesso, sono inefficienti.
Sempre, sono potenzialmente in conflitto di interessi.
Occasionalmente, fuggono con i soldi della cassa comune.
Come si fa un consorzio
Cari amici, fare il consorzio di condominio spetta a voi! Io posso solo aiutarvi.
Ho speso gli ultimi anni della mia vita a credere in questo progetto… e vi confesso che è stato esaltante.
Ho imparato un sacco di cose sulla gestione del condominio (… che è il mio lavoro), e su come si comporta la gente (… che è la mia passione).
A questo punto sono riuscito ad immaginare un’ organizzazione diversa da quella che siamo abituati a vedere, che potrebbe dare dei vantaggi concreti alle comunità residenziali che abitano in condominio: Il consorzio di condominio.
Ma ora mi accorgo che il lavoro mi porta ad occuparmi della mia attività professionale di amministratore di condominio, che purtroppo è in concorrenza con la gestione del consorzio che vorrei realizzare.
Spetta a voi organizzarvi in condominio per fare il consorzio di condominio
Spetta a voi organizzarvi in condominio, e nessuno può farlo al posto vostro. … io posso aiutarvi ad imparare, ma la decisione dovete prenderla da soli.
Credo con convinzione che almeno due condomìni vicini possano unirsi in consorzio per prendere in mano la gestione politica del proprio condominio.
Un consorzio potrebbe aspirare ad un un controllo interno della gestione efficace, efficiente, ed economico.
Ma ora non esiste ancora un consorzio; esistono tante persone buone che possono sognare insieme verso un progetto comune.