Gestione fiscale del condominio

Intervento di Luca Damiani, Responsabile provinciale Anapi Lazio

Il condominio diventa ente di gestione dotato di propria identità fiscale.

(Regione Lazio – Attualità) – La nuova Riforma del Condominio, introdotto con la Legge 220/2012 ed entrata in vigore il 18 Giugno di quest’anno, è l’ultimo tassello di quel puzzle di obblighi ed adempimenti giuridici, burocratici, fiscali e contributivi che hanno trasformato, negli ultimi anni, il Condominio da un semplice insieme d persone (Condomini ), facilmente amministrabile e soventemente amministrato da un condomino senza alcuna preparazione, ad un vero e proprio ente di gestione dotato di propria identità fiscale e necessariamente amministrato da un professionista con adeguata formazione in materia.

L’anno che sancisce l’inizio di tale trasformazione è il 1998, quando vengono introdotti, da parte della Legge Finanziaria, degli obblighi e degli adempimenti fiscali spettanti a tutti i tipi di condominio ad iniziare dal Condominio Minimo, cioè formato da due soli condomini, per arrivare al Supercondominio.

Da questo momento in avanti gli obblighi imposti al condominio sono: Richiedere il Codice Fiscale presentando domanda riportante i dati personali del soggetto rappresentativo e, in caso di presenza di Amministratore, del verbale d’assemblea dal quale risulti la nomina; Operare come Sostituto di Imposta effettuando il pagamento della Ritenuta di Acconto del 20% sulle buste paga o sulle fatture di chi presta un’attività lavorativa a favore del condominio, sia essa derivante da lavoro dipendente ( portiere, giardiniere, etc.) che da lavoro autonomo (amministratore, avvocato, commercialista, etc.); Comunicazione annuale all’Anagrafe Tributaria
dell’ammontare dei beni e dei servizi acquistati dal condominio per gli importi superiori a €. 258,23 ed i dati identificativi dei fornitori (sono da considerare tra i fornitori del condominio, anche gli altri condominii, i supercondominii, consorzi ed enti di pari natura).

Sono esclusi da tale obbligo i dati relativi alle forniture di gas, elettricità e luce; quelli relativi ai servizi per i quali il condominio deve operare la Ritenuta di Acconto; quelli inerenti le spese inferiori ad €. 258,23 affrontate con un singolo fornitore.

Tale comunicazione deve essere effettuata, esclusivamente nei condominii in cui è presente l’amministratore (anche se non obbligatorio) tramite la compilazione
del Quadro AC ( nel caso in cui l’amministratore sia in carica in più condominii, dovrà compilare un quadro distinto per ognuno di essi) elencando:
• Il Codice Fiscale, la ragione o la denominazione sociale, l’indirizzo completo e lo specifico codice di natura giuridica di ciascun condominio
• Il cognome ed il nome, la data ed il luogo di nascita (se persona fisica), la ragione o denominazione sociale (se altro soggetto), il Codice Fiscale, il domicilio fiscale, relativamente a ciascun fornitore
• L’importo complessivo degli acquisti di beni e servizi effettuati nell’anno solare da ciascun fornitore

Altro passaggio fondamentale delle modifiche relative al condominio è rappresentato dall’introduzione, da parte della Legge Finanziaria del 2007, di una nuova Ritenuta del 4%.

Essa viene applicata sui corrispettivi dovuti per le prestazioni relative ai Contratti d’Appalto di opere e servizi, anche se resi da terzi o nell’interesse di terzi, effettuate nell’esercizio d’impresa.

Tale obbligazione era originariamente imposta solo per i Contratti d’Appalto, cioè quei contratti stipulati con un imprenditore che, attraverso l’organizzazione di mezzi e con gestione a proprio rischio, si assume l’obbligo del compimento dell’opera o del servizio in cambio di un corrispettivo in denaro.

Nello stesso anno, dall’ Agenzia delle Entrate con circolare del 07 Febbraio 2007, l’obbligazione viene estesa anche nei confronti dei Contratti d’Opera, cioè quei contratti stipulati con ditte non imprenditoriali che si obbligano a compiere un’opera o un servizio in cambio di un corrispettivo in denaro, prevalentemente con il proprio lavoro o quello di un familiare.

Tali obblighi, essendo il condominio paragonato ad un ente di gestione composto da più proprietari, devono essere assolti da uno qualsiasi dei condomini per quegli enti che, in virtù all’art. 1129 comma 1 c.c., non sono assoggettati all’obbligo di nomina del’Amministratore (condominio composto da meno di 8 Condomini), mentre sono a carico dell’amministratore per tutti quei condominii che lo posseggono.

Infatti per il Fisco, anche se questi adempimenti sono a carico del condominio, ente astratto, i suddetti sono i soggetti naturalmente incaricati ad operare la Ritenuta.

Le Ritenute devono essere versate tramite il Modello F24 entro il 16 del mese successivo a quello di competenza (termine che si proroga di uno o due giorni se scade nei giorni di Sabato o Domenica) riportando un determinato Codice Tributo.

Per quanto attiene le Ritenute sottoposte all’aliquota del 20% i codici tributo da inserire sono:

• 1001 – Dipendenti
• 1040 – Professionisti con partite IVA
• 1040 – Prestazioni Occasionali

Per le Ritenute assoggettate all’aliquota del 4% i codici tributo da inserire sono:

• 1019 – Soc.di persone sas, snc ( Contratti d’Opera)
• 1020 – Soc. di capitali srl, spa( Contratti d’Appalto)

Da ultimo, si citano altri due tipi di obblighi incombenti, il primo è quello di spedire alla persona o alla società soggetta alla Ritenuta una dichiarazione dei compensi assoggettati ed il pagamento eseguito.

Tale Certificazione delle Ritenute, da effettuarsi cumulativamente, una volta l’anno, entro le scadenze fissate; deve indicare l’ammontare delle somme e dei valori corrisposti nell’anno precedente comprese quelle erogate per il lavoro dipendente, entro il 12 Gennaio dell’anno seguente e devono essere consegnate al soggetto interessato entro il 28 Febbraio dell’anno successivo a quello in cui le somme ed i valori sono stati corrisposti.

L’altro, di compilare il Modello 770 del Condominio, al momento della presentazione della Dichiarazione dei Redditi. Il Modello 770 é la dichiarazione che è tenuto ad effettuare annualmente, il soggetto rappresentante che opera per nome e per conto del condominio, ivi riportando le ritenute operate nel corso dell’anno. Il modello si compone delle seguenti parti:

• Frontespizio
• Comunicazione dati certificazioni lavoro dipendente, assimilati ed assistenza fiscale
• Comunicazione dati certificazioni lavoro autonomo, provvigioni e redditi diversi
• Prospetto SS – dati riassuntivi relativi ai dati riportati nelle comunicazioni del modello di dichiarazione
• Prospetto ST – Ritenute operate, trattenute per assistenza fiscale ed imposte sostitutive
• Prospetto SX – riepilogo dei crediti e delle compensazioni.

Il termine di presentazione del Modello 770 è fissato per il 30 Luglio di ogni anno e deve essere presentato esclusivamente in via telematica, tramite servizio Etratel (percipienti superiori a 20) o tramite servizio Internet (percipienti inferiori a 20), direttamente o tramite intermediari abilitati, escludendosi così di fatto la possibilità di eseguire la presentazione tramite banche convenzionate od uffici postali.
http://www.castellinews.it/index.asp?id … ct=v&13183