Gestione di iniziativa individuale

Si è visto come due condomini, che rappresentino almeno 1/6 del valore millesimale dell’edificio, possano richiedere la convocazione dell’assemblea. E’ possibile che un gruppo di condomini sia nominato in ausilio all’operato dell’amministratore. E’ opportuno chiedersi, fuori dalle ipotesi di intervento collettivo, quale sia il ruolo del singolo condomino in relazione alla compagine condominiale.

In primo luogo, egli dovrà rispettare norme e regolamenti al fine di permettere l’utilizzo del bene comune nella stessa misura a tutti gli altri partecipanti al condominio. Potrà godere della propria unità immobiliare ed eseguire tutte quelle opere che ritiene più opportune senza che ciò rechi danno alle parti comuni (art. 1122 c.c.).

A parte questi obblighi, il condomino ha poteri d’impulso: nei casi d’inerzia dell’assemblea potrà chiedere all’Autorità Giudiziaria la nomina dell’amministratore o nei casi di "cattiva gestione" la revoca del professionista (art. 1129 c.c.).

E’ utile capire nelle condizioni di normalità, vale a dire nel caso di assemblea che funziona e amministratore adempiente, quale sia il ruolo del singolo condomino. In questi casi, ogni partecipante al condominio singolarmente considerato non ha grossi poteri. La ratio è chiara: evitare che l’iniziativa del singolo, per quanto presa al fine di migliorare qualcosa, possa essere di danno o non gradita agli altri.

In questo senso, il campo d’azione di ognuno è limitato alle situazioni d’urgenza. Così l’art. 1134 c.c., ultimamente riformato, recita: “Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”. Si tratta, quindi, di comprendere il concetto d’urgenza per chiarire la portata applicativa dell’art. 1134 c.c.

E’chiaro che in linea generale una spesa è urgente quando un suo ritardo possa causare dei danni o dei disagi. E’ altrettanto evidente che questo concetto, alquanto generico, non permetta una classificazione standard e va verificato di volta in volta. A tal proposito, la Suprema Corte di Cassazione ha affermato che: "l’accertamento dell’urgenza, come tutti gli accertamenti dei fatti di causa, compete poi al giudice di merito, le cui valutazioni al riguardo non sono censurabili con il ricorso per cassazione, se adeguatamente motivati" (Cass. n. 4364 del 2001).