La gestione amministrativa e organizzativa sono le due anime del lavoro dell’ amministratore di condominio.
Si tratta proprio di due tipologie di lavoro diverse.
La gestione amministrativa del condominio
La gestione amministrativa riguarda i seguenti ruoli previsti dal codice civile:
L’ amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonchè quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto
corrente, postale o bancario, intestato al condominio.
Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio.
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per
l’attuazione del presente codice.
L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullita’ della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attivita’
svolta.
Inoltre l’ amministratore deve riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.
L’ amministratore deve eseguire gli adempimenti fiscali; curare la tenuta del registro del registro di contabilità.
Deve fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
L’amministratore ha l’obbligo di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
Si tratta di ruoli adatti ad un ragioniere, o ad un commercialista.
Per adempiere questi ruoli è necessario uno studio strutturato, esperienza amministrativa e fiscale, ed inoltre una capacità di gestire le risorse finanziarie.
In pratica è necessario montare una macchina che funzioni come un orologio, che fornisca servizi a scadenze prefissate.
La gestione organizzativa e tecnica del condominio
La gestione organizzativa e tecnica, invece, riguarda i seguenti ruoli previsti dal codice civile:
L’ amministratore deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio.
Inoltre deve disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini.
L’ amministratore deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.
E poi curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unita’ immobiliare, nonchè ogni dato relativo alle
condizioni di sicurezza.
Inoltre curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee e del registro di nomina e revoca dell’amministratore.
Infine conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio.
Per svolgere questo lavoro è necessaria la presenza.
Inoltre bisogna saper comunicare bene, anche in pubblico.
Si richiedono competenze di geometra, essere auto muniti, gentilezza con tutti.
Si tratta in pratica di un altro lavoro, rispetto a quello amministrativo.
I condòmini dovrebbero essere consapevoli di questa realtà, al fine di migliorare la propria organizzazione condominiale.
Nozione di organizzazione condominiale
Si intende “organizzazione condominiale” la struttura di personale, strumenti tecnici e procedure che governa la gestione del condomìnio.
Essa è a servizio di tutti i soggetti che sono interessati alla gestione dei beni comuni:
I residenti, i condòmini, i consiglieri, i dipendenti assunti, i fornitori di beni e/o servizi, i professionisti incaricati dall’ assemblea (Ragionieri, geometri, avvocati, commercialisti, architetti, etc…etc…).
L’ organizzazione condomìniale è a servizio del legale-rappresentante amministratore.
Controlla la qualità e la trasparenza della gestione, garantisce che i servizi condominiali siano svolti rispettando gli accordi stabiliti con i fornitori, i tecnici e i professionisti di fiducia dei condòmini.