Fra venditore ed acquirente, chi paga le spese condominiali?

Avv. Mariagrazia Monegat scrive…

Gli oneri condominiali risalenti ad un tempo molto precedente alla stipulazione del contratto di compravendita sono a carico del venditore, precedente condomino, in quanto in materia di riscossione dei contributi condominiali, il criterio di riparto temporale dell’onere delle spese intercorrente tra condomino venditore ed acquirente dell’appartamento in condominio, in applicazione dell’art. 63 disp. att. cod. civ., non può prescindere dal momento in cui siano emesse le delibere condominiali di distribuzione degli oneri relativi.
Corte di Cassazione, sezione seconda civile, 11 novembre 2011, n. 23682
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento:

L’obbligazione di corrispondere le spese necessarie alla conservazione e manutenzione delle parti comuni e alla erogazione dei servizi comuni sorge nel momento in cui l’unità immobiliare posta nell’edificio condominiale viene trasferita: infatti, si tratta di obbligazione di carattere reale (definita propter rem) che si trasferisce in capo al nuovo condomino al momento in cui si perfeziona l’acquisto, posto che la titolarità del soggetto passivo è appunto determinata in base al rapporto di natura reale esistente con la cosa al momento in cui sorge l’obbligazione stessa.

La peculiare situazione condominiale richiede una disciplina speciale, rispetto a quella della comunione: l’art. 1104 cod.civ., invero, disciplinando gli obblighi dei partecipanti alla comunione, prevede che il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati. Il nuovo proprietario in comunione è dunque tenuto al versamento di tutte le spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e di quelle deliberate dalla maggioranza dei partecipanti, che il suo dante causa era tenuto a corrispondere e non l’abbia fatto. In altri termini il nuovo partecipante alla comunione è obbligato direttamente al pagamento anche di debiti pregressi.

L’art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, invece, prevede che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Si tratta di un principio speciale che, in quanto tale, deroga a quello generale dettato in materia di comunione, con particolar riferimento al tempo in cui sorge la obbligazione a carico del condomino cedente.

Perciò la disciplina condominiale non esclude l’obbligo del condomino alienante di pagare i contributi maturati quando rivestiva la qualità di condomino e non ancora soddisfatti al momento della cessione. Infatti, il citato art. 63 non prevede che l’acquirente subentri nella posizione debitoria del cedente, il quale non è liberato della sua obbligazione, al contrario, proprio allo scopo di garantire il credito del condominio, l’obbligazione del cessionario, tenuto in solido con il primo, seppure limitatamente al periodo considerato, si aggiunge a quella del cedente. In altri termini, l’acquirente dell’unità immobiliare è tenuto a corrispondere all’ amministratore gli oneri condominiali per la gestione in corso al momento dell’acquisto e per quella precedente, ma ha altresì il diritto di richiedere il rimborso al venditore per tutti gli oneri riferiti al momento precedente la data dell’acquisto.

Le parti sono naturalmente libere di pattuire nell’ambito della compravendita una diversa ripartizione degli oneri condominiali, ossia convenire a carico di chi siano da addebitarsi le spese condominiali per interventi già deliberati, ma non ancora eseguiti e dunque non ancora richieste dall’ amministratore.

L’accordo ha naturalmente efficacia esclusivamente tra le parti e non è opponibile al condominio, così che l’amministratore a buona ragione può pretendere dal neo condomino, seppur nei limiti temporali sopra evidenziati, il pagamento delle spese maturate.

In mancanza di regolamentazione pattizia tra le parti vige il principio di cui all’art. 63 citato, ma non in termini assoluti secondo la decisione della S.C. in commento.

La vicenda da cui trae origine la decisione in commento non è affatto inusuale: il condominio ottiene un decreto ingiuntivo per oneri condominiali relativi a spese deliberate dall’ assemblea tempo addietro nei confronti del condomino proprietario dell’unità immobiliare per acquisto intervenuto successivamente alla deliberazione.

Questi contesta la pretesa assumendo di non essere tenuto al pagamento, essendo divenuto egli proprietario in un momento successivo all’epoca a cui risalivano gli oneri condominiali oggetto dell’ingiunzione.

Nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo promosso il condomino chiedeva la chiamata in causa dei precedenti proprietari, da cui aveva acquistato l’appartamento. Il Giudice di Pace, autorizzata la chiamata in causa del venditore precedente condomino, respingeva l’opposizione, ma condannava i venditori a rifondere al condomino quando da questi nel frattempo pagato al condominio, ritenendoli obbligati in via solidale. Nel giudizio di appello promosso dai condomini acquirenti che contestavano la sussistenza dell’obbligazione solidale, la decisione veniva riformata e la Corte ritenendo i precedenti proprietari venditori quali unici obbligati al pagamento degli oneri condominiali, accoglieva l’opposizione proposta dall’acquirente, condannava il condominio a restituirgli quanto versato e condannava i venditori al pagamento delle spese condominiali di cui al decreto ingiuntivo opposto.

Il condominio ha quindi proposto ricorso per cassazione che è stato respinto .

In sostanza, la S.C. ha ritenuto corretta la valutazione del giudice d’appello in merito al momento in cui la spesa condominiale diviene opponibile all’acquirente , come stabilito dall’art. 63 Disp. Att. Cod. Civ., essendo del tutto in conferente il richiamo all’art. 1104 cod.civ. , norma che regola la diversa fattispecie dell’obbligazione del cessionario nella comunione.

Del pari infondata è stata anche ritenuta la doglianza espressa dal condominio che lamentava l’erroneità della pronuncia di merito nei suoi confronti ritenendo che esso non avrebbe dovuto essere "coinvolto" in un contenzioso che riguardava venditore e compratore dell’appartamento. Sul punto la S.C. osserva che tale doglianza appare assolutamente priva di pregio non fosse altro per la ragione che proprio il condominio aveva attivato la procedura monitoria nei confronti del condomino acquirente, in violazione dei limiti temporali di cui all’art. 63 disp att. Cod. civ. – che configurano e disciplinano un’ obbligazione deambulatoria propter rem, per contributi dei quali invece dove rispondere il venditore, rendendo pertanto necessaria l’opposizione.

La decisione ha richiamato il principio già espresso dalla S.C. secondo cui in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.

In precedenza le soluzioni prospettate dalla giurisprudenza di legittimità erano state contrastanti: per un verso è stato affermato che, in difetto di accordo tra venditore e acquirente, l’obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell’assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un’unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa.

In altre decisione si è invece affermato che il momento dell’insorgenza dell’obbligo va individuato con la delibera della spesa da parte dell’assemblea condominiale, nel senso che il venditore è tenuto alle spese deliberare quando era ancora condomino, anche se i lavori sono eseguiti successivamente alla vendita, perché la successiva delibera di ripartizione ha la sola finalità di rendere liquido un debito preesistente e può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, per cui l’individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini è il frutto di una semplice operazione matematica.

L’orientamento più recente chiarisce che l’acquirente è obbligato al pagamento delle spese ordinarie, ossia quelle necessarie per la manutenzione e la conservazione delle parti comuni e per l’erogazione degli ordinari servizi nell’interesse comune. Si tratta di spese che, sebbene magari preventivamente deliberate dall’assemblea, rientrano nelle normali attribuzioni dell’amministratore, dunque che lo stesso può sostenere anche a prescindere della deliberazione in caso di urgenza.

L’obbligatorietà della spesa non nasce perciò dalla delibera assembleare, ma dall’effettiva esigenza di mantenere e conservare i beni comuni, obbligazione che il condomino assume per il sol fatto di essere proprietario.

Del tutto diverso è il ragionamento quando di tratta di spese inerenti opere di manutenzione straordinaria e per innovazioni: in tal caso la deliberazione assembleare è il presupposto essenziale per la loro esecuzione, perciò l’obbligo di contribuire all’onere discende direttamente dalla delibera stessa.

Pertanto nei rapporti tra venditore e acquirente, in mancanza di specifico accordo, le spese riguardanti l’ordinaria amministrazione sono a carico di colui che risulta essere condomino nel momento stesso in cui tali spese sono sostenute, indipendentemente dal fatto che esse siano state deliberare prima o dopo la stipulazione del contratto di compravendita. Invece per le spese relative ad interventi straordinari o ad innovazioni l’obbligo di pagamento sorge in capo al condomino che è tale nel momento in cui viene assunta la delibera di esecuzione, indipendentemente dal momento in cui le opere verranno concretamente eseguite.

Una particolare fattispecie concerne l’onere conseguente al risarcimento del danno: la spesa conseguente deve essere posta a carico di chi era condomino quando l’evento dannoso si è verificato perché è in tale momento che sorge l’obbligo conservativo, restando la delibera di approvazione della spesa un fatto meramente esecutivo ed esterno che non incide sulla già compiuta individuazione del soggetto obbligato.
http://www.conafi.net/sentenze.aspx?id_sentenza=881