Come ovviare all’obbligo di costituire il Fondo di Riserva
La Riforma del Condominio prevede che l’esecuzione di interventi straordinari comporti la costituzione di un fondo speciale. Vi sono però soluzioni alternative.
L’art. 1135, n.4, c.c., così come novellato dalla ormai nota Legge n.220/12, infatti, per l’esecuzione di interventi straordinari o innovativi obbliga a costituire un fondo speciale di importo pari ai lavori da realizzare.
La ragione della obbligatorietà della costituzione del fondo speciale è in primo luogo quella di imporre al consesso assembleare una contabilità separata per la realizzazione di opere straordinarie e poi, soprattutto, quello di dotare il condominio della necessaria provvista di denaro in modo di rafforzare la garanzia in favore dell’esecutore dell’intervento, appunto mediante la predisposizione di un’apposita preventiva provvista destinata a tacitare le sue pretese creditorie.
Tutto bene, se non fosse che in questo modo entrambe le parti, condominio ed impresa, restano scontenti, la prima perché difficilmente riuscirà ad eseguire quanto deliberato e la seconda perché, di conseguenza, non si vedrà mai assegnato l’appalto perché è ben noto come il fenomeno della morosità in condominio sia purtroppo in aumento e che il rischio del suo verificarsi anche in ordine alla contribuzione del fondo sia ancor più che probabile: il che impedisce la sua costituzione almeno “per un importo pari all’ammontare (del costo) dei lavori”.
Può però scientemente ritenersi che la delibera di dare esecuzione ai lavori senza la preventiva costituzione del fondo sia motivo di annullabilità della delibera stessa e non già di nullità: c’è per il vero un evidente interesse ad impugnare, non fosse altro perché, in caso di morosità, il condomino adempiente si troverebbe onerato anche della quota dell’inadempiente, sebbene in via sussidiaria in forza dell’obbligo della preventiva escussione del moroso stesso da parte del creditore.
Sta di fatto che se nessuno dei condomini assenti, dissenzienti o astenuti decide di adire l’autorità giudiziaria nei termini di cui all’art. 1137 c.c., tutto può procedere per il meglio ed ogni problema viene eliminato.
Scampato il rischio di vedere annullata, per l’inutile decorso dei termini predetti termini, la delibera in tal modo viziata, questa diviene definitivamente esecutiva e dunque inattaccabile: i lavori possono prendere il via anche senza la preventiva costituzione del fondo.
È pacifico peraltro che l’art. 1135 c.c. non rientra tra le norme ritenute inderogabili dalla legge, talché ben può il regolamento autorizzare l’assemblea a deliberare opere straordinarie e/o innovative anche senza la precostituzione del fondo.
Parimenti dicasi per la delibera assunta dall’unanimità dei consensi, ipotesi questa ben realizzabile nei complessi condominiali con limitato numero di partecipanti, ma difficilmente ipotizzabile negli altri.
Ferme pertanto tali due possibilità che consentono comunque di realizzare i deliberati interventi straordinari senza alcun preventivo accantonamento di fondi, restano da valutare altre soluzioni che possano consentire in modo pacifico di dare corso alle opere straordinarie e/o innovative, magari con un fondo di minore importo rispetto a quello indicato dalla legge e da formarsi gradatamente nel corso dei programmati lavori.
Ferme le osservazioni sulla natura del vizio che andrebbe a colpire la delibera, ma salvaguardando comunque il primario interesse dell’appaltatore di vedere saldato il proprio credito, l’assemblea potrebbe ancorare l’incremento del fondo allo stato di avanzamento degli interventi, frazionandolo dunque secondo un piano di lavoro pre-concordato con l’impresa e nell’ambito comunque di un programma di esecuzione unitaria del lavoro stesso: si pensi appunto alle opere sull’intero complesso condominiale in tema di risparmio energetico, la cui esecuzione è presumibilmente destinata a protrarsi nel tempo.
Ed ancora. Nulla vieta all’impresa di accettare di dare corso agli interventi anche senza la “protezione” del fondo, stante la derogabilità (pur con i citati rischi) del precetto dettato dal nuovo art. 1135 c.c., magari anche garantendo la preventiva escussione dei morosi in caso di inadempimento del condominio.
Avv. Augusto Cirla-Assocond Conafi
a cura di Anna Carbone
http://news.attico.it/2013/08/08/come-o … i-riserva/