Finché c’è non si restituisce l’immobile c’è il canone da pagare

Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali, il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell’immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è pur sempre obbligato al pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione. Lo ha affermato la Cassazione nella sentenza 15876/13.

Il caso

Un locatore ha chiesto la risoluzione, per fatto e colpa della società convenuta, del contratto di locazione di un immobile ad uso officina e autorimessa, di proprietà dell’attore stesso.

La parte convenuta, ha chiesto la condanna del locatore alla corresponsione dell’indennità di avviamento e alla restituzione del deposito cauzionale, oltre che al risarcimento dei danni per la ridotta utilizzazione dell’immobile e il trasferimento in diverso locale dell’attività relativa all’officina. In appello è stato affermato che «va riconosciuto il diritto di ritenzione del conduttore fin tanto che non gli viene corrisposta l’indennità di avviamento, senza che a siffatta situazione corrisponda l’obbligo di pagamento del corrispettivo della locazione, fatto salvo l’esercizio del conduttore di proseguire l’attività previa corresponsione del canone, in quest’ultima ipotesi riconosciuto come dovuto».

Il locatore ha proposto ricorso in Cassazione contro la sentenza, in quanto, secondo il ricorrente, la Corte d’appello avrebbe trascurato che, a fronte della mancata offerta di riconsegna dell’immobile da parte del conduttore, e in presenza di richiesta, anche se non formale, di riconsegna di esso da parte del locatore, non è in alcun modo configurabile un diritto di ritenzione a favore del conduttore che possa consentirgli, senza il pagamento di alcun corrispettivo, di trattenere il bene in attesa della corresponsione per intero dell’indennità richiesta.

La Suprema Corte ha ritenuto fondato il motivo, ricordando che, secondo consolidata giurisprudenza, se la richiesta del locatore di riavere indietro l’immobile, non accompagnata dall’offerta dell’indennità, non vale a porre in mora la controparte, specularmente, l’offerta di restituzione del bene locato, a condizione che venga corrisposta l’indennità di avviamento, non esonera il conduttore dal pagamento del canone.

Infatti, i giudici di legittimità hanno ribadito che ricorre una precisa interdipendenza tra le obbligazioni del locatore e del conduttore, di conseguenza, il locatore che, alla cessazione del rapporto, intenda adempiere la propria obbligazione e ottenere dal conduttore l’adempimento della sua, deve offrire al conduttore il pagamento dell’indennità che ritiene gli sia dovuta; correlativamente, il conduttore, nel domandare il pagamento dell’indennità, deve offrire al locatore la riconsegna del bene. Alla luce di ciò, gli Ermellini hanno ritenuto la decisione impugnata non in linea con l’orientamento della Cassazione.

Deve ritenersi, quindi, esclusa la facoltà, per il conduttore, di rendere gratuita la detenzione in virtù del mancato utilizzo del bene, in base a una sua unilaterale decisione.