Esenzione dal pagamento delle spese e regolamento

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo scrive…

L’art. 1355 c.c. sanziona con la nullità l’alienazione di un diritto o l’assunzione di un obbligo subordinata ad una condizione sospensiva “meramente potestativa”, il cui avveramento, cioè, è rimesso alla mera volontà dell’alienante o, rispettivamente, del debitore.

In materia di condominio, la questione è stata spesso affrontata con riferimento alle clausole contrattuali che prevedono l’esenzione totale o parziale dal pagamento delle spese condominiale a favore di un soggetto o di un’unità immobiliare specifica.

Si tratta del resto di una possibilità prevista dall’art. 1123 c.c., che enuncia il criterio proporzionale per la ripartizione delle spese condominiali “salva diversa convenzione”.

Non è raro, ad esempio, l’inserimento nei contratti di compravendita dei singoli immobili di clausole che esonerano il costruttore dal partecipare a qualsiasi spesa condominiale, per la quota riguardante eventuali unità immobiliari rimaste invendute e per i periodi durante i quali tali unità immobiliari resteranno vuote o comunque inutilizzate. Pattuizioni di questo tipo possono considerarsi nulle ai sensi dell’art. 1355 c.c., proprio perché l’obbligo del costruttore di sostenere le spese condominiali e sospensivamente condizionato al verificarsi di un evento (la vendita delle unità immobiliari) che dipende esclusivamente dall’arbitrio del costruttore stesso.

In un caso specifico (Appello Genova 29.8.1996, n. 728) si è affermato che l’esenzione del proprietario/costruttrice da ogni spesa di amministrazione e gestione senza l’apposizione di un termine finale deve ritenersi illegittima in quanto idonea a protrarre sine die una situazione di abnorme privilegio per effetto della mera volontà della parte favorita, essendo tutt’altro che inverosimile l’ipotesi che una società immobiliare abbia interesse a non vendere e a non affittare locali facenti parte di un condominio, per esempio in attesa di una prevista lievitazione dei prezzi, proprio in ragione dell’esenzione delle spese precostituite a suo favore. (Come può agire l’amministratore di condominio se il costruttore non paga le spese condominiali?)

Occorre dire, peraltro, che la dottrina maggioritaria non concorda con tale impostazione, ritenendo piuttosto applicabile in materia la disciplina delle clausole vessatorie, in quanto trattasi di clausole che, seppur in buona fede, determinano a carico del condomino/consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto.

Un’altra ipotesi in cui può trovare applicazione la disciplina delle condizioni meramente potestative è quella della accettazione del regolamento di condominio prima ancora che lo stesso venga redatto.

Nella prassi può capitare che un condomino, contestualmente o in seguito all’atto di acquisto di una unità immobiliare, accetti ex ante un regolamento che, nella sostanza, non è stato ancora formato.

Trattasi di un regolamento inesistente al momento della stipula del contratto di acquisto, ma che verrà redatto in futuro. A tal proposito la dottrina parla di regolamento futuro(Napoli V.E.-Napoli G.E., Il regolamento di condominio, Artt. 1138-1139, in Il codice civile. Commentario Schlesinger P., Milano, 2011, p.66).

Può anche accadere che venga conferito al venditore/costruttore un mandato per la futura predisposizione del regolamento di condominio, senza ulteriori precisazioni in merito a determinate clausole che possono essere incluse o escluse (Cass. civ. 20.3.2015 n. 5657).

Nell’ipotesi in cui la clausola che conferisce il mandato per la predisposizione del regolamento sia contenuta nel contratto preliminare di vendita, si può apporre una condizione volta a subordinare la risoluzione alla mancata formazione del regolamento di condominio. Nel caso in cui si verificasse la mancata redazione del regolamento da parte dell’originario proprietario, oppure il rifiuto di accettarlo da parte del promissario acquirente, sorgerebbe il problema della configurabilità di detta clausola come condizione meramente potestativa (nulla) oppure come condizione potestativa.

La giurisprudenza è più volte intervenuta in materia, stabilendo che nel contratto di compravendita di un’unità immobiliare in condominio, l’obbligo dell’acquirente di rispettare il regolamento di condominio che l’alienante si sia impegnato a predisporre non vale a conferire a quest’ultimo il potere di redigere un qualsiasi regolamento, né può valere come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, perché è solo il concreto richiamo nel singolo atto d’acquisto ad un determinato regolamento già esistente che consenta di considerare quest’ultimo come facente parte, per relationem, di tale atto.

Non è pertanto sufficiente a vincolare l’acquirente il rilascio di un ampio mandato al venditore di adottare il regolamento, con l’obbligo di accettarlo e di sottomettersi ad esso (Cass. civ. 6.8.1999 n. 8486; Cass. civ. 16.2.2005, n. 3104).

Il conferimento del mandato al venditore di redigere il regolamento non implica l’accettazione preventiva dello stesso regolamento, non ancora redatto (Cass. civ. 10.2.2010 n. 3002).

L’eventuale regolamento redatto e consegnato dal venditore-costruttore dopo la stipula dei contratti di vendita, per essere opponibile e vincolante per i condomini, dovrà essere oggetto di apposita approvazione successiva alla sua redazione.
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