Doveri più stringenti per l’ amministratore di condominio

Si è parlato tanto dei nuovi compiti che la riforma ha posto in capo all’amministratore, al punto che si è cominciato addirittura a parlare della «riforma dell’amministratore» e non già del condominio.

Sembra quasi che sia ormai caduto nel retro dei pensieri il ruolo di colui che invece è il primo a essere interessato dalla riforma e per il quale il legislatore ha sentito il bisogno di cambiare, dopo più di settant’anni, le regole del gioco.

Stiamo parlando del singolo condomino, di colui cioè per conto del quale l’amministratore è chiamato a gestire i beni comuni del suo condominio e a fargli «fruire» dei servizi, non solo a prestarglieli. Ed è proprio da questa differente terminologia usata dal legislatore che si deve iniziare a evidenziare quello che il condomino potrà richiedere al proprio amministratore dopo il prossimo 18 giugno, termine a far tempo dal quale comincerà a funzionare il nuovo condominio.

Amministratore, rinnovo facile ma più armi per la revoca

L’amministratore non potrà più limitarsi a fornire i servizi alla collettività condominiale, ma dovrà preoccuparsi di controllare che ciascuno dei condomini in concreto li riceva, in modo tale da averne assicurato il miglior godimento: un conto dunque è l’erogare il servizio e altro è accertarsi che ciò avvenga di fatto in favore di ogni partecipante al condominio. Si pensi al servizio di riscaldamento oppure a quello dell’ascensore: non rileva la funzionalità dei relativi impianti sotto il profilo tecnico, ma si richiede che il servizio cui essi sono destinati a fornire raggiunga la singola unità immobiliare.

Dall’amministratore si pretende quindi il risultato finale del servizio che il condomino deve usufruire e non già la semplice generica sua prestazione. Il che imporrà all’amministratore di assumere le dovute cautele nei confronti dei fornitori, che dovranno sollevarlo da responsabilità nei confronti del condomino che dimostrerà di non avere usufruito di un determinato servizio o di averlo ricevuto in modo insufficiente.

Gli adempimenti

All’amministratore di condominio si deve richiedere anche di eseguire gli adempimenti fiscali (articolo 1130, n. 5, Cc): da qui la legittima pretesa da parte del condomino di vedere rispettate, a cura del proprio amministratore e senza alcun ulteriore compenso rispetto a quello da questi dichiarato al momento della sua nomina, le molteplici norme in materia di diritto tributario che hanno attribuito al condominio parecchi oneri (il condominio è diventato sostituto di imposta con tutto ciò che ne consegue in termini di adempimenti), demandando all’amministratore numerose incombenze da svolgere: si pensi agli obblighi di tenuta della contabilità e di risposta alle richieste degli uffici finanziari in relazione a dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale (articolo 32, comma 1, n. 8-ter, del Dpr n. 600/73), di comunicazione annuale all’anagrafe tributaria avente a oggetto l’ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio, nonché l’indicazione dei dati identificativi dei fornitori (articolo 7, comma 9, del Dpr n. 605/73), oppure all’obbligo di ritenuta d’acconto sui pagamenti effettuati dal condominio amministrato e sui compensi professionali percepiti dallo stesso amministratore in esecuzione del suo contratto di mandato.

La trasparenza

Che dire poi del dovere dell’amministratore di consentire a ciascun condomino di prendere visione, ed eventualmente estrarre copia, della documentazione condominiale anche durante la gestione e non solamente prima dell’assemblea chiamata a delibera sul rendiconto consuntivo.

Trattasi di una manifestazione del particolare interesse del condomino alla gestione del proprio condominio, che non deve quindi essere vista dall’amministratore come segno di sfiducia nei suoi confronti, ma anzi come suo strumento per dimostrare la propria professionalità e trasparenza nella gestione del condominio.

L’esame dei documenti deve essere eseguito nei giorni da lui indicati, compatibilmente con l’organizzazione del proprio studio: l’esercizio di tale legittimo diritto non deve infatti trasformarsi in inutile abuso solo per dare fastidio all’amministratore.

La comunicazione

Deve essere curata anche la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari, degli usufruttuari, dei comodatari e anche degli inquilini, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. A tale obbligo dell’amministratore (previsto dall’articolo 1130, n. 6, Cc) corrisponde però il dovere del condomino di comunicare ogni variazione dei suddetti dati in forma scritta entro sessanta giorni da quando la variazione si è verificata e il diritto dell’amministratore, in difetto, di richiederli dapprima in via bonaria e poi, in caso di omessa o incompleta risposta, di ricercali (ad esempio accedendo ed effettuando ricerche presso pubblici uffici), addebitandone il costo ai condomini che con la loro inerzia e/o incompletezza hanno reso necessaria l’istruttoria.

Anche tale nuova precisazione normativa si pone nel solco di quel grappolo di norme che hanno disciplinato in modo preciso gli obblighi di informativa e di reperimento, aggiornamento e conservazione dati in capo all’amministratore in funzione del rafforzamento della trasparenza e della completezza di informazioni che dovranno caratterizzare, con l’avvento della riforma, non solo i rapporti tra i condomini e l’amministratore, ma anche i rapporti tra condominio e terzi. Il registro di anagrafe condominiale deve altresì indicare ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza (da allegare anche il libretto di fabbricato), un utile mezzo che consente al condomino di meglio conoscere il proprio condominio.
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