Dottrina e divulgazione
Informare preventivamente ed in modo chiaro i condomini sugli argomenti che saranno chiamati a discutere in assemblea è presupposto indispensabile ai fini del corretto funzionamento di quest’organo condominiale; questo accorgimento, inoltre, consente di ridurre le occasioni di contenzioso, dal momento che spesso è proprio la non corretta formulazione di un punto all’ordine del giorno, o addirittura la sua omissione, a rendere invalida la conseguente delibera ed a creare le premesse per una lite giudiziaria.
E’ quindi opportuno indicare nell’ordine del giorno, sia pure sommariamente ma in modo chiaro, tutti gli argomenti sui quali l’assemblea sarà chiamata a decidere: il Tribunale di Napoli, per esempio (sentenza del 17/11/1990), ha ritenuto insufficiente l’espressione "lavori urgenti e indispensabili" usata per indicare il rifacimento dell’intonaco e della tinteggiatura, mentre il Tribunale di Bologna (decisione del 14/1/1998) ha considerato generica la dizione "gestione" usata per indicare la nomina del nuovo amministratore, con conseguente annullamento delle relative delibere.
Può accadere che l’assemblea debba tornare a deliberare su un argomento oggetto di precedente delibera; nel qual caso è consigliabile indicare la circostanza nell’ordine del giorno, anche se il Tribunale di Monza (sentenza del 2/10/1984) non ha ritenuto necessaria questa precisazione.
E’ possibile deliberare su un argomento per il quale l’ordine del giorno parlava soltanto di "discussione"? Si, almeno per il Tribunale di Palermo (sentenza del 9/12/1991), ma nulla vieta che, in caso d’impugnazione della relativa delibera, altro Collegio decida diversamente, per cui nella formulazione dei punti da discutere è opportuno essere il più chiari possibile, a costo di apparire prolissi.
Addirittura l’assemblea potrebbe deliberare validamente anche su un argomento che non sia all’ordine del giorno; occorre però che gli aventi diritto siano tutti presenti, e che la decisione venga adottata all’unanimità.
LE "EVENTUALI" DEVONO ESSERE REALMENTE TALI
L’ordine del giorno si chiude con l’immancabile espressione "varie ed eventuali", destinata alle dichiarazioni, ai suggerimenti e alle richieste dei condomini.
Gli argomenti sui quali si può discutere e, soprattutto, deliberare quando si passa alla trattazione del punto indicato nell’ordine del giorno come "varie ed eventuali", non possono attenere alla straordinaria amministrazione, pena l’invalidità delle relative delibere; la ragione per la quale gli argomenti di una certa importanza (quasi sempre si tratta di questioni caratterizzate anche da adeguato peso economico) devono essere indicati dettagliatamente e non ricompresi nella suddetta, generica espressione, risiede nell’esigenza di mettere i condomini nella condizione di prepararsi alla discussione con il dovuto anticipo, se del caso documentandosi adeguatamente sugli argomenti che verranno trattati.
Non possono così essere comprese nell’espressione, pena invalidità delle relative delibere, il rifacimento della facciata (Cass. 28/6/1986, n. 4316), la discussione sulla sopraelevazione eseguita da un condomino sul lastrico solare comune (Trib. Milano, 28/1/1965), la stipulazione di un contratto di assicurazione (App. Genova, 20/2/1988), le innovazioni riguardanti le parti comuni dell’edificio (Trib. Napoli, 14/11/1966).
Il Tribunale di Perugia (sentenza del 15/1/2000) ha considerato annullabile la delibera che aveva compreso fra le "varie ed eventuali" il pagamento del compenso a un professionista per l’attività svolta nell’interesse del condominio, in un contesto nel quale la spesa non risultava altrimenti e non vi era la prova del conferimento dell’incarico.
Come s’è visto, la delibera adottata su un punto non all’ordine del giorno è di regola annullabile: di conseguenza essa dev’essere impugnata entro trenta giorni dal giorno in cui è stata assunta o da quello in cui ne è stata data formale comunicazione al condomino assente all’assemblea.
Il condomino che abbia partecipato alla discussione su un argomento non all’ordine del giorno senza sollevare eccezioni a riguardo, però, non può impugnare la delibera adottata in seguito alla sua acquiescenza all’irregolarità formale (Cass. 24/8/1998, n. 10289).