Distacco dall’impianto di riscaldamento e spese
Il distacco del condomino dall’impianto di riscaldamento centralizzato, lo esonera dal pagamento delle spese d’uso ma non da quelle di conservazione dell’impianto.

In tema di condominio negli edifici, nel caso di distacco dall’ impianto di riscaldamento centralizzato il condomino è tenuto a continuare a contribuire alle spese per quel bene?

Se sì, quali?

La domanda viene spesso posta da chi, distaccatosi dal riscaldamento condominiale, vede comunque inserita la propria unità immobiliare tra quelle partecipanti alle spese per quel bene comune.

Alle volte accade che dalla semplice domanda si passi ad un vero e proprio contenzioso giudiziario, come per il caso risolto dal Tribunale di Bari con una sentenza resa il 10 ottobre 2013.

Sull’ argomento dobbiamo distinguere due ipotesi:

a) il distacco avvenuto prima dell’entrata in vigore della riforma del condominio (ossia prima del 18 giugno 2013) e rispetto al quale continuano ad applicarsi le norme vigenti al momento del distacco (e conseguentemente i principi elaborati dalla giurisprudenza);

b) il distacco che è avvenuto o avverrà dopo.

Come vedremo le due fattispecie sono simili: insomma anche su questo argomento la riforma (legge n. 220/2012) non ha fatto altro che adeguarsi ai dettami giurisprudenziali.

Distacco dall’ impianto prima del 18 giugno 2013

Prima dell’entrata in vigore della legge n. 220/2012, il codice civile non disciplinava questa fattispecie; il distacco, quindi, è stato considerato possibile grazie a delle sentenze che si sono espresse in tal senso.

Riscaldamento autonomo

La Cassazione, in più occasioni, ha affermato che il condomino può legittimamente rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini, se prova che dalla sua rinunzia e dal distacco non derivano ne’ un aggravio di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, ne’ uno squilibrio termico dell’intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio.

Soddisfatta tale condizione, egli è obbligato a pagare soltanto le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale, mentre è esonerato dall’obbligo del pagamento delle spese per il suo uso (così, ex multis, Cass. 25 marzo 2004 n. 5974).

Unico limite, oltre a quelli indicati in sentenza, a questa facoltà: il divieto assoluto di distacco contenuto nel regolamento condominiale di natura contrattuale.

Distacco dall’impianto e spese d’uso

In questo contesto, pertanto, erano da considerarsi invalide quelle deliberazioni che ponevano a carico dei condomini distaccati le spese per l’uso dell’ impianto.

In questo contesto il Tribunale di Bari ha reso la sentenza del 10 ottobre 2013 (la pronuncia, per quanto emessa dopo l’entrata in vigore della riforma, riguarda un caso sorto precedentemente al 18 giugno 2013) riguardante, tra le altre cose, delle spese d’uso dell’impianto addebitate ad un condomino distaccato.

La più volte citata sentenza ha invalidato sul punto la delibera impugnata. Si legge nel provvedimento del giudice barese che nel caso di specie dal momento che con relazione tecnica extragiudiziale del 12 maggio 2005 a firma dell’ing. (…) è risultato che il distacco dell’impianto dell’appartamento dell’ing. (…) dall’impianto centralizzato non sia di nocumento per gli altri condomini e non procuri allo stesso impianto squilibri termici tali da riceverne danno.

Tale relazione non è mai stata contesta dal condominio convenuto, di modo che lo Straniero ha provveduto alla realizzazione di un impianto autonomo di riscaldamento.

Analogamente, in tema di condominio negli edifici, il condomino è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale anche quando sia stato autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune (che costituisce un accessorio di proprietà condominiale ai sensi dell’art. 1117 n. 3, c.c.), ovvero abbia offerto la prova che dal distacco non derivano né un aggravio di gestione né uno squilibrio termico, essendo in tal caso esonerato soltanto dall’obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale (Cass., 31 maggio 2012, n. 8750).

Dai documenti acquisiti risulta, al contrario, che sono stati addebitati allo (…) costi relativi al consumo di gasolio per l’impianto termico centralizzato (Trib. Bari 10 ottobre 2013).

Di conseguenza la decisione assembleare era da ritenersi viziata.

Quali sono in concreto le spese dalle quali è esonerato il distaccante che ha provato di avere i requisiti di cui all’art. 1118 c.c.?

Ai sensi del disposto dell’art. 1118 cod. civ. il distaccante deve contribuire alle spese per la manutenzione straordinaria, dell’impianto, per la sua conservazione e messa a norma.

Orbene, per una definizione di “manutenzione straordinaria” dell’impianto termico trova applicazione il DPR 412/1993 il quale offre una definizione di questa voce all’articolo 1 lettera i), identica a quella prevista dall’allegato A nr. 28  D.lgs 192/2015 e nell’allegato A al D. Lgs 311/2006:

“Per «manutenzione straordinaria dell’impianto termico», si intendono gli interventi atti a ricondurre il funzionamento dell’impianto a quello previsto dal progetto e/o dalla normativa vigente mediante il ricorso, in tutto o in parte, a mezzi, attrezzature, strumentazioni, riparazioni, ricambi di parti, ripristini, revisione o sostituzione di apparecchi o componenti dell’impianto termico”.

Di contro, per la voce “conservazione” non esiste una definizione.

La Giurisprudenza, richiamando anche l’articolo 1104 del codice civile, ritiene che le spese per la conservazione attengano all’integrità del bene e riguardano le erogazioni per la conservazione in senso stretto, per la manutenzione ordinaria e straordinaria e per le riparazioni, ed afferiscono all’utilità oggettiva del bene (Cassazione Civile, Sez. II, 25.03.2004 n 5975).

E’ quindi un concetto persino più ampio rispetto alla semplice manutenzione ordinaria che, però deve intendersi ricompresa.

Giova anche in questo caso richiamare la definizione che l’allegato A al D. Lgs 311/2006 da a tale voce: “per «manutenzione ordinaria dell’impianto termico», si intendono le operazioni specificamente previste nei libretti d’uso e manutenzione degli apparecchi e componenti che possono essere effettuate in luogo con strumenti ed attrezzature di corredo agli apparecchi e componenti stessi e che comportino l’impiego di attrezzature e di materiali di consumo d’uso corrente”.

La “messa a norma”:  Si devono intendere tutti quegli interventi sull’impianto termico determinati da obblighi di legge.

Restano dunque escluse solo le spese per il godimento del bene le quali, attenendo all’uso delle cose comuni, scaturiscono da un fatto soggettivo, personale, mutevole e quindi solo i consumi per il combustibile e per l’energia elettrica necessaria per la produzione e la distribuzione del calore; se si vuole, si può escludere anche la spesa per il terzo responsabile che si ritiene spesa obbligatoria connessa alla gestione dell’impianto e, quindi. a carico anche del distaccante.

Distacco dall’ impianto e riforma del condominio

A far data dallo scorso 18 giugno (data di entrata in vigore della riforma) è applicabile il nuovo art. 1118, quarto comma, c.c. che recita:

Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Nella sostanza s’è inserito nel codice civile l’elaborazione giurisprudenziale degli anni precedenti.