Dissenso del condomino dalle liti

Il condomino, che non intenda esporsi al rischio di dover pagare i costi processuali di un giudizio ritenuto inopportuno, può dissentire dalla lite separando la propria responsabilità da quella degli altri condomini in caso di soccombenza del condominio.

L’ assemblea, ai sensi dell’art. 1136 comma quarto c.c., ovvero con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, può decidere di agire o resistere in giudizio per affermare un diritto del Condominio.

Nel caso di questa fattispecie l’ art. 1132 c.c. prevede:

“Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’ amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza.

L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.

Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente“.

La formulazione dell’ articolo 1132 c.c. appare confusa e presta il fianco a numerose e contraddittorie interpretazioni, divenendo spesso fonte di contrasti tra amministratori e condomini.

Cerchiamo, quindi, di chiarire il significato e la portata applicativa dell’articolo attraverso alcuni punti fermi stabiliti dalla giurisprundenza intervenuta in materia.

In quali casi è possibile dissentire?

L’art. 1132 c.c. attiene alle controversie civili concernenti le parti comuni e che l’assemblea abbia deliberato.

Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, “presupposto essenziale per l’esercizio da parte del condominio dissenziente del potere di estraniarsi dalla lite è l’esistenza d’una delibera dell’assemblea resa necessaria dal fatto che la citazione notificata all’ amministratore contiene una domanda avente ad oggetto una materia di competenza dell’assemblea” (Cass. Civ. Sent. n. 2259/1998).

Non sarebbe consentito dissociarsi laddove la materia oggetto del contendere rientri ex lege in quelle di competenza all’ amministratore (art. 1130 c.c.)

Ancora, l’art. 1132 c.c. viene limitato alle sole cause promosse dal Condominio, o nella quale il Condominio debba costituirsi in giudizio, rispetto ad un terzo estraneo. Restano escluse le cause tra Condominio e condomini (Cfr. Cass. Civ. n. 13885/14)

E’ sufficiente una raccomandata per avvalersi di questa facoltà?

Sebbene l’articolo 1132 c.c., parli di atto “notificato”, la comunicazione del dissenso può essere inviata all’amministratore anche con una lettera raccomandata.

L’ importante è dimostrare che il dissenso sia giunto a destinazione nel termine previsto a pena di decadenza e che, è bene ricordare, decorre dal momento in cui il condomino ha avuto notizia della delibera. 

Quali sono gli effetti del dissenso ?

La manifestazione di dissenso del condomino ha valore meramente interno. 

Il condomino dissenziente rimane, dunque, esposto verso i terzi nei limiti della sua quota di partecipazione, potendosi avvalere successivamente del diritto di rivalsa verso gli altri condomini (Cfr. Cass. Civ. SS.UU. Sent. n. 9148/2008).

Inoltre, il terzo che abbia conseguito un titolo esecutivo nei confronti del Condominio, non può pretendere di utilizzarlo contro i condomini non dissenzienti addebitando a questi utlimi  la quota del condomino dissenziente: il diritto di far valere la posizione di dissenso è attribuito al condomino dissenziente soltanto in via di rivalsa  (Cass. Civ. Sent. n. 12459/2012).

Tuttavia, non è escluso che tra terzo e condomino dissenziente possa intercorrere un accordo in forza del quale il primo viene ad essere surrogato nelle ragioni che il secondo avrebbe verso gli altri condomini ovvero nella pretesa di rivalsa verso quest’ultimi.

Qualora, invece, il contenzioso sorga tra condomini, le spese legali devono essere sopportate solo da coloro nel cui interesse l’amministratore risulta aver agito o resistito in giudizio.

Quali sono i limiti dell’esonero?

Se la lite risulta sfavorevole per il Condominio, l’esonero dalla rifusione sarà limitato alle spese processuali liquidate dal giudice in favore della controparte vittoriosa.

Qualora il Condominio vinca la causa, il condomino che abbia formalmente dichiarato di volersi estraniare dalla lite ma da questa abbia tratto un vantaggio, sarà ugualmente tenuto a pagare l’onorario del difensore nominato dall’assemblea, ove le spese legali risultino irripetibili dalla controparte.