Diritto di voto in assemblea

Di norma, tutti i proprietari di un appartamento inserito in edificio sono qualificati con l’ attribuzione di una quota all’interno delle tabelle millesimali, al fine di determinare la rispettiva partecipazione alle spese di condominio.

Chi non è ancora inserito nelle tabelle millesimali ha diritto di voto in assemblea?

Quali sono i suoi diritti e doveri? Potrebbe, costui, partecipare all’assemblea e magari anche votare?

Recente sentenza della cassazione

La risposta è stata data da una recente sentenza della Cassazione [1]. Per comprenderla dobbiamo ricorrere al consueto esempio.

Immaginiamo che, nel nostro condominio, ci sia un sottotetto: lo spazio, un tempo non abitabile, poco alla volta viene trasformato dal proprietario – a seguito di alcuni lavori di ristrutturazione – in un regolare appartamento vivibile, con tanto di agibilità rilasciata dalle autorità amministrative.

Questo immobile non è ancora stato inserito nelle tabelle millesimali e, quindi, il titolare legittimo non paga ancora la sua quota di spese.

In attesa che la questione venga risolta con la nomina di un tecnico che aggiorni le tabelle, l’assemblea si riunisce per votare una serie di spese e per nominare l’amministratore.

Il proprietario non inserito nelle tabelle millesimali ha diritto di voto in assemblea?

Sorge dunque questo problema: il proprietario dell’appartamento non inserito nelle tabelle millesimali può partecipare alle riunioni di condominio e ha diritto di voto in assemblea?

La risposta a questo quesito, per come da poco fornita dalla Cassazione [1], è affermativa.

Difatti, ciò che conta per partecipare alle assemblee non è tanto la contribuzione alle quote per le spese, quanto la qualità di condomino, e questa si acquisisce automaticamente nel momento in cui si dispone di un appartamento inserito nel condominio.

Si diventa condomini – precisa la sentenza in commento – nel momento in cui si è proprietari di un appartamento e, quindi, di parti comuni del fabbricato.

Le spese, in teoria, si possono ripartire anche senza tabelle millesimali, che hanno soltanto valore ricognitivo.

Il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al condominio deriva, infatti, dal rapporto fra il valore dell’intero edificio e quello relativo alla proprietà esclusiva.

Detto criterio esiste indipendentemente e a prescindere dalla formazione della tabella millesimale.

Il fatto che l’ unità immobiliare non sia inserita nelle tabelle millesimali non priva il proprietario del diritto di voto in assemblea

Il fatto che la mansarda non sia inserita nella tabelle non priva il proprietario del diritto di partecipare alle assemblee di condominio e di votare per la nomina dell’amministratore, ma non lo esonera dal contribuire alle spese di gestione e dal regolarizzare il pregresso.

Come si fa a procedere in questa fattispecie?

Detto questo, cosa dovrebbe fare l’ amministratore al fine di permettere al condòmino di votare?

A giudizio di chi scrive l’ amministratore dovrebbe concordare una quota millesimale provvisoria da aggiungere al condòmino, da verificare successivamente con il tecnico che varierà le tabelle millesimali, e le riparametrerà a 1000 millesimi.

Pertanto, dovrebbe convocare l’ assemblea con una tabella millesimale provvisoria che sarà ovviamente maggiore di mille, in modo che si possa comunque portare avanti sia le votazioni in assemblea, sia le ripartizioni di spese, fino a che la variazione definitiva delle tabelle millesimali non sarà disponibile.

[1] Cass. sent. n. 4844/17 del 24.02.2017.