Non è detto che una decisione presa in un’assemblea che non rispetti il quorum di costituzione o con maggioranze insufficienti non sia applicabile.
Le delibere si possono distinguere in “NULLE” ed “ANNULLABILI”.
Le prime sono impugnabili in qualsiasi momento, senza limiti di tempo. Viceversa le delibere annullabili divengono valide se non impugnate entro 30 giorni. Il periodo di trenta giorni decorre, per i presenti all ’assemblea, dal momento della delibera e, per gli assenti, dal giorno in cui hanno ricevuto il verbale d’assemblea.
Un mese non è molto: spesso non basta per rendersi conto di quanto si è deciso in assemblea, arrabbiarsi, mettersi in contatto con un legale per farsi consigliare e infine promuovere la causa. Di conseguenza capita spesso che un condomino, pur avendo formalmente ragione, si vede preclusa la strada di far valere quelli che erano suoi diritti.
Diamo di seguito un breve spiegazione ed esempio di quelle che potrebbero essere le delibere che possono far parte dell’uno o dell’altro gruppo.
-Sono nulle quelle delibere assembleari che esercitano un illecito, che sono contrarie a norme imperative di legge o contrarie a norme costituzionali, quelle il cui oggetto non rientra nella competenza dell’assemblea e quelle delibere che vadano ad incidere sulla proprietà esclusiva di ogni condomino.
-Sono annullabili quelle delibere che siano state prese senza una regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta da legge o regolamento condominiale, quelle prese senza un procedimento di convocazione regolare dell’assemblea (assemblee illegittimamente convocate).
Ad impugnare quest’ultime possono essere i condomini dissenzienti, quelli astenuti e i condomini assenti entro 30 giorni. Naturalmente, se un condomino assente è stato rappresentato da un delegato, che ha votato a favore o contro, è come se avesse votato a favore o contro lui. Ciò vale per le delibere annullabili: come abbiamo chiarito precedentemente, quelle nulle possono invece essere impugnate anche da chi votato a favore.
L’impugnazione può essere fatta anche da un solo comproprietario del medesimo appartamento. L’usufruttuario può impugnare le delibere riguardanti l’ordinaria amministrazione, mentre il nudo proprietario quelle inerenti innovazioni e opere di manutenzione straordinaria. L’azione dell’inquilino è limitata alle delibere in cui ha diritto di voto, quali ad esempio quelle riguardanti il servizio di riscaldamento.