Avv. Alessandro Gallucci scrive

L’atto che esprime la volontà dell’assemblea di condominio è la deliberazione.

Fatti salvi i casi, ben precisi, in cui è necessaria l’unanimità dei consensi, in condominio vige il sistema maggioritario.

In sostanza, a seconda dell’oggetto della deliberazione, sarà necessario raggiungere un determinato quorum per poter deliberare (si pensi, ad esempio, alla nomina dell’amministratore).

Come recita il primo comma dell’art. 1137 c.c.:

Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti (artt. 1120 e ss. c.c. n.d.A.) sono obbligatorie per tutti i condomini.

Chi ritiene che la delibera sia invalida, può impugnarla (art. 1137, secondo e terzo comma, c.c.).

Se si tratta di delibere annullabili, per farlo, dovrà proporre ricorso (o far notificare una citazione) entro 30 giorni dalla data della deliberazione, se dissenziente, o della sua comunicazione, se assente.

Le deliberazioni nulle possono essere impugnate in ogni tempo.

La Suprema Corte di Cassazione, con una decisione delle Sezioni Unite datata 7 marzo 2005, ha operato una precisa distinzione tra deliberazioni nulle ed annullabili affermando che sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all’oggetto; sono, invece, annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto (Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806).

Per quanto, dopo questa sentenza, la situazione è molto più chiara rispetto a prima, trattandosi di una decisione, quella relativa alla qualificazione della nullità o annullabilità della delibera, che spetta al giudice, è sempre consigliabile opporsi rispettando il termine dei 30 giorni.

Quali sono, nel caso delle deliberazioni annullabili, le conseguenze di una mancata impugnazione o di una impugnazione tardiva?

In primo luogo si avrà la definitività di quanto deciso dall’assemblea dei condomini.

Si pensi al caso in cui l’assise condominiale abbia deliberato dei lavori di straordinaria manutenzione di notevole entità, senza il rispetto delle maggioranze previste dalla legge (maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi).

In queste circostanze – trattandosi di delibera annullabile in quanto adottata in violazione dei quorum richiesti dalla legge – se non vi è stata impugnazione tempestiva, la decisione, in virtù di quanto sancito dall’art. 1137, primo comma, c.c. sarà obbligatoria per tutti i condomini, anche per quelli che erano dissenzienti o assenti al momento della deliberazione.

Vi è di più; spesso con le decisioni assembleari si ratifica l’operato dell’amministratore (es. approvazione rendiconto consuntivo che può contenere voci di spesa non preventivate ed ordinate dall’amministratore).

In questo caso, la deliberazione vincola definitivamente il condomino e per di più gli sottrae la possibilità di proporre azione di responsabilità contro l’amministratore che si è visto ratificare il proprio operato dall’assemblea (sul punto si veda Cass. 2 ottobre 1992 n. 10838).