Delega a partecipare all’assemblea di condominio

…di Alessandro Gallucci

Ogni avente diritto a partecipare all’assemblea condominiale dev’essere informato per tempo dello svolgimento della riunione (cfr. artt. 1136 c.c. e 66 disp. att. c.c.)

Avente diritto è una locuzione più ampia rispetto a quella classica di condomino vigente della riforma del condominio (l n. 220/2012).

Ciò potrebbe stare a significare che il legislatore ha inteso allargare il novero dei soggetti che l’amministratore deve convocare: non solo i proprietari ma, quando ne hanno diritto, anche gli inquilini (es. sull’uso del riscaldamento). Vedremo quale sarà l’orientamento giurisprudenziale in materia.

Ad ogni buon conto, qualunque sia il soggetto che ha diritto a partecipare, egli può farlo in due modi:

personalmente;
delegando un altro condomino o, se non vietato dal regolamento anche un soggetto estraneo alla compagine.

La delega a partecipare deve avere una particolare forma?

Al riguardo, per evitare confusione e fraintendimenti, è bene valutare la disciplina vigente prima dell’entrata in vigore della riforma rispetto a quella attuale.

Il motivo è semplice: nelle cause sorte prima del 18 giugno (data di entrata in vigore della legge n. 220) continua ad applicarsi la disciplina allora vigente; la riforma, infatti, com’è normale che sia non ha valore retroattivo.

Legislazione precedente la riforma
Recitava il primo comma dell’art. 67 disp. att. c.c.:

Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante.

Nessun cenno alla forma della delega.

In questo contesto la Cassazione ha specificato che "il potere rappresentativo conferito dal condomino ad altro soggetto per la partecipazione all’assemblea condominiale può essere attribuito anche verbalmente, e la prova della esistenza, dell’oggetto e dei limiti del mandato può essere acquisita con ogni mezzo" (Cassazione, 27 marzo 1998, n. 3251).

Il regolamento di condominio, tuttavia, poteva porre dei limiti formali essendo pacifico che lo statuto della compagine può contenere disposizioni volte a regolare l’amministrazione della cosa comune.

Era buona norma, comunque, concedere la delega per iscritto e, nei casi di particolare importanza, indicare anche le intenzioni di voto del delegante così da non renderla uno strumento utile a rafforzare la posizione del delegato.

Non può sottacersi che in questo contesto di assoluta libertà di forme era invalsa la prassi della così detta delega telefonica. Ciò accadeva soprattutto quando in assemblea non v’erano i quorum deliberativi sufficienti: in questi contesti la telefonata al vicino serviva a scongiurare il nulla di fatto.

Legislazione dopo l’entrata in vigore della riforma

La musica, come si suole dire, è decisamente cambiata dal 18 giugno del 2013. In particolare, il nuovo primo comma dell’art. 67 disp. att. c.c. specifica che:

Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Insomma non solo la delega dovrà, obbligatoriamente, essere rilasciata per iscritto ma in condomini particolarmente grandi non si potrà superare un determinato numero: diversamente le delibere devono considerarsi annullabili.

Niente più deleghe telefoniche? Esatto.

Resta una possibilità: inviare la delega per fax o come allegato “scansionato” via e-mail. La legge, infatti, non vieta di poter utilizzare questi mezzi. L’importante è che lo si faccia prima dell’inizio dell’assemblea.
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