Si è fatto un gran parlare nei mesi scorsi del decreto sui mutui, quello per cui dopo 18 rate non pagate il bene posto a garanzia può essere messo in vendita direttamente dalla banca. Invece è passato un po’ in sordina il decreto del 20 maggio che ha reso ufficiale questa norma.

Ma all’occhio degli esperti il decreto presenta problemi. L’avvocato Marta Buffoni di Novara, nota a livello nazionale per i provvedimenti che ha ottenuto a tutela del risparmio (in particolare quelli sui buoni postali fruttiferi), invita a qualche riflessione: «Spesso al mancato pagamento dei ratei di mutuo si associa la morosità condominiale.

La nuova normativa può determinare conflitti tra banca e condominio nel soddisfacimento del credito. Il nuovo decreto consente al debitore di destinare il suo bene più capiente – la casa- a un unico creditore, la banca, in contrasto con l’articolo 2740 del c. c. Finora c’era la garanzia della casa per pagare le spese condominiali, ma se il denaro della vendita va tutto alla banca che cosa succede?».

I condòmini non hanno più niente su cui rifarsi in caso di morosità. Tuttavia, «ci sono degli accorgimenti grazie ai quali gli amministratori di condominio si possono premunire contro questo rischio».

Secondo l’avvocato Buffoni, «è indispensabile per l’amministratore di condominio monitorare con costanza le situazioni di morosità sospetta, calibrando di conseguenza i tempi di azione per il recupero del credito tramite decreto ingiuntivo, e orientando l’assemblea ad agire».

In base all’esperienza, l’avvocato osserva che «se è vero che, ai fini del recupero coattivo delle spese condominiali, non occorre la delibera assembleare, è altrettanto vero che spesso l’assemblea condominiale, spinta sia da ragioni di solidarietà umana verso il condòmino moroso, sia dall’intento di evitare le spese legali connesse, tende a rimandare l’avvio della azione di recupero, dispensando espressamente l’amministratore, come previsto dalla riforma del 2012.

Ma l’entrata in vigore della normativa mutui e la sua applicazione ai nuovi contratti comporta l’onere per l’amministratore di stimolare l’assemblea a riflettere sul fatto che temporeggiare può essere controproducente, molto più di quanto fosse finora, perché non sono previsti, al momento, né strumenti di pubblicità per informare gli altri creditori di questo vincolo, né la partecipazione del condominio all’ espropriazione privata avviata dalla banca.

L’amministratore dovrà attivarsi non solo nell’interesse dei condòmini, ma «anche al fine di scongiurare contestazioni per responsabilità professionale».

Inoltre, osserva l’avvocato Buffoni, «se il condòmino non è un privato, ma una società, le attenzioni del amministratore devono ulteriormente moltiplicarsi sin da ora poiché il dl 59/2016 (il cosiddetto salvabanche) istituisce in favore delle imprese un meccanismo simile a quello sinora descritto, ma, diversamente dal primo, applicabile in via retroattiva, cioè anche ai contratti già in essere».

Ma in sostanza la clausola della vendita diretta in caso di mancato pagamento di 18 rate, clausola che è facoltativa, conviene al cliente o no? Marta Buffoni suggerisce un’alternativa: «devono essere fatte valutazioni caso per caso. Ad ogni buon conto, c’ è anche la strada alternativa del leasing immobiliare introdotto dalla Legge di Stabilità. Con questa formula, la casa viene comprata dalla banca, non dal cliente, e il cliente paga una rata che gli permette di riscattare gradualmente l’immobile. Quindi i soldi non vanno persi come se si trattasse di un semplice affitto. Se tutto fila liscio, alla fine l’acquirente ottiene la proprietà della casa. Se invece salta 18 rate non avrà l’immobile ma avrà perso solo l’equivalente di un canone di affitto, in cambio del quale avrà nel frattempo goduto della casa».

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