Avv. Augusto Cirla:

Concluse le formalità iniziali dirette ad accertare la validità della costituzione dell’assemblea di condominio (vedi Casa24 Plus del 20 settembre), il presidente dà inizio alla discussione degli argomenti posti all’ordine del giorno; il primo tra i quali, nell’annuale assemblea ordinaria, è l’approvazione del rendiconto consuntivo della gestione.

Ogni anno l’amministratore deve infatti sottoporre all’attenzione dei condomini la "consuntivazione" delle spese sostenute e delle somme incassate. È bene che il tutto sia accompagnato da una relazione esplicativa dell’andamento della gestione, delle problematiche insorte e degli interventi eseguiti. Innanzitutto, il rendiconto deve consentire all’assemblea di valutare se l’incarico è stato eseguito dall’amministratore con diligenza, secondo le disposizioni dettate dalla legge o dal regolamento e nei limiti dei poteri conferitigli. Il che impone il prospetto di una sufficiente articolazione di tutte le somme incassate e degli esborsi sostenuti durante il mandato. La suddivisione di entrate e uscite deve essere effettuata per gruppi di spesa, con esposizione delle singole sottovoci nell’ambito di ciascun gruppo e la loro ripartizione tra i condomini sulla base delle diverse tabelle millesimali (di proprietà, di riscaldamento, di ascensore eccetera).

L’amministratore deve giustificare l’impiego delle somme corrisposte dai condomini e dimostrare, giustificandoli, gli esborsi effettivamente sostenuti o comunque di competenza della gestione (criterio quest’ultimo espressamente previsto dal testo del Ddl di riforma all’esame della Camera). Non gli si richiede l’osservanza di particolari formalità né si pretende che le singole voci di spesa siano trascritte nel verbale dell’assemblea, tanto meno che formino oggetto di analitico dibattito, rientrando infatti nei poteri dell’assemblea la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione. Costui ha dunque ampia discrezionalità nella scelta di redazione del rendiconto. Copia del rendiconto e del relativo riparto devono essere inviate a tutti i condomini prima dell’assemblea con congruo anticipo, così da consentire loro di richiedere e ottenere in sede assembleare i più opportuni chiarimenti.

Con l’approvazione del rendiconto consuntivo e con la mancata impugnativa della relativa delibera si preclude al singolo condomino leso da iniziative arbitrarie dell’amministratore l’azione di responsabilità nei suoi confronti, solo però per le attività di gestione dei beni e dei servizi condominiali e non già per altre irregolarità.
Nella stessa assemblea ordinaria l’amministratore di norma presenta ai condomini il preventivo delle spese che dovranno essere affrontate nella successiva gestione. È uso che l’amministratore presenti all’assemblea il prospetto preventivo sulla base del rendiconto consuntivo, apportando le dovute correzioni in relazione ai prevedibili aumenti dei prezzi dei servizi forniti e agli eventuali interventi straordinari previsti.

L’assemblea, in attesa dell’approvazione del bilancio preventivo, può autorizzare l’amministratore a richiedere ai condomini pagamenti provvisori, con riserva di successivo conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori millesimali (Cassazione n. 4531/03). In mancanza di diversa convenzione adottata all’unanimità, la ripartizione delle spese deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità fissati dalla legge (articolo 1123, Codice civile). Il preventivo ha valore soltanto per l’anno a cui si riferisce, sicché è impedito all’amministratore esigere quanto non ha ancora avuto l’approvazione dell’assemblea.

La delibera di approvazione sia del rendiconto consuntivo che del preventivo deve essere assunta con un numero di voti che rappresenti un terzo dei partecipanti al condominio (la riforma indica invece il terzo degli intervenuti in assemblea) e almeno un terzo del valore dell’edificio (articolo 1136, Codice civile).