Danni provenienti dal lastrico solare, chi paga?

Avv. Alessandro Gallucci scrive…

Chi paga le spese nel caso di danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare?

Al riguardo è necessario operare una distinzione tra lastrico solare di proprietà comune e lastrico solare in uso o in proprietà esclusiva.

Partiamo dalla prima ipotesi, che è poi la più semplice.

Norma di riferimento è l’art. 2051 c.c. che regola in casi di responsabilità per danni da cose in custodia.

Cosa dice questa norma? Essa specifica che il custode del bene è responsabile dei danni cagionati dalle cose che ha in custodia, eccezion fatta per l’ipotesi di caso fortuito.

La giurisprudenza, nel corso degli anni, ha chiarito che la responsabilità per danni da cose in custodia ha natura obiettiva: in sostanza il custode paga i danni in ragione della sua qualità, cioè non v’è bisogno di colpa nella causazione dell’evento.

In poche parole il custode è considerato responsabile anche se non ha cagionato volutamente il danno e anche se tale nocumento non è dipeso da negligenza (es. trascuratezza) nella custodia; il custode paga sempre, a meno che il danno non sia stato causato da un caso fortuito, ossia un evento imprevisto sottratto totalmente alla sfera d’intervento del custode stesso.

In ambito condominiale, è pacifico che il condominio, cioè l’insieme dei condòmini unitamente considerati, rappresenta il custode e come tale risponde dei danni.

Se il lastrico solare condominiale causa infiltrazioni al proprietario dell’appartamento sottostante, quest’ultimo, detratta la sua quota di comproprietà, avrà diritto al risarcimento del danno subito.

Lastrico solare in uso o proprietà esclusiva e danni da infiltrazioni

Molto più complessa la situazione concernente il lastrico solare in uso esclusivo come anche quella similare del lastrico in proprietà esclusiva. La questione è assai dibattuta e attualmente esiste un contrasto interpretativo sfociato in una richiesta d’intervento delle Sezioni Unite della Cassazione, vale a dire del massimo organo giurisdizionale in grado di fare chiarezza sulla vicenda.

Un’interessante sentenza del Tribunale di Taranto, la n. 1098 datata aprile 2014, si occupa dell’argomento e ci offre lo spunto per chiarire lo stato dell’arte.

In primo luogo, nel caso di lastrico solare in uso o proprietà esclusiva, la norma di riferimento ai fini della ripartizione delle spese è l’art. 1126 c.c. il quale specifica che quando l’uso del lastrico solare – cui la giurisprudenza ha equiparato le terrazze a livello – non è comune a tutti i condomini, chi ne ha l’uso esclusivo – anche qui la giurisprudenza ha esteso l’applicazione della norma ai casi di proprietà esclusiva – è obbligato a contribuire alla spesa di riparazione o ricostruzione del lastrico nella misura di un terzo della spesa medesima, mentre i restanti due terzi sono a carico di quei condomini cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore millesimale delle loro unità immobiliari.

Danni da infiltrazioniQuesta norma, tuttavia, non spiega a chi debba essere addebitata la responsabilità civile nel caso di danno proveniente dal lastrico.

In sostanza, che cosa accade se l’unità immobiliare di un condomino cui questa parte di proprietà esclusiva funge da copertura è oggetto, ad esempio, d’infiltrazioni?

La questione è stata ampiamente dibattuta fino al 1997, anno in cui, come spesso accade in materia di condominio, si è resa necessaria una pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione per risolvere il contrasto.

Due le tesi in campo:

a) da un lato chi sosteneva che l’unico responsabile fosse il titolare del diritto d’uso esclusivo o di proprietà del lastrico;

b) dall’altra parte chi invocava la responsabilità del condominio.

Prevalse quest’ultima tesi e la Corte di Cassazione ebbe modo di affermare che siccome il lastrico solare dell’edificio assolve alla funzione di copertura dello stabile, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, anche se questo appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo a uno dei condomini, chiaramente, specificò la Corte, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.

Stando così le cose – chiosarono gli ermellini individuando la norma sulla quale era fondata la loro presa di posizione – i danni cagionati dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare all’appartamento sottostante, deteriorato per difetto di manutenzione, devono essere risarciti da tutti i condomini interessati, ossia quelli individuati dall’art. 1126 c.c. secondo le proporzioni stabilite in questa norma (Cass. SS.UU. 29 aprile 1997 n. 3672).

Nonostante questa presa di posizione, non sono mancate in giurisprudenza le voci difformi, ossia dei pronunciamenti che vedono nel danno da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare un titolo di responsabilità differente dall’obbligo di manutenzione di cui all’art. 1126 c.c.

In buona sostanza, a tutt’oggi residuano dei dubbi sulla scelta operata dalle Sezioni Unite nel lontano 1997, ritenendosi plausibile che possa essere effettuata una distinzione tra ipotesi di operatività del più volte citato art. 1126 c.c. e casi nei quali possa dirsi applicabile l’art. 2051 c.c., ossia la norma che regola i danni da cose in custodia.

Tale è il dubbio applicativo, che la questione è stata rimessa all’attenzione delle Sezioni Unite con l’ordinanza di Cassazione n. 13526 resa il 13 giugno 2014.

Nel caso sotteso alla sentenza n. 1098 del 2014 resa dal Tribunale di Taranto, un condomino – proprietario di un appartamento sottostante un terrazzo a livello di proprietà esclusiva – aveva chiamato in causa il proprietario di questa porzione d’edificio, il condominio e l’impresa esecutrice di alcune opere manutentive, per vedersi risarcito il danno susseguente le infiltrazioni e per ottenere la risoluzione del problema.

Chi doveva essere considerato responsabile? Questa nella sostanza la domanda cui è stato chiamato a rispondere il Tribunale tarantino.

Il Tribunale, in primo luogo, ha escluso dal novero dei responsabili l’impresa edile. I lavori, dicono dall’ufficio giudiziario del capoluogo jonico, non avevano nulla a che vedere con quel danno.

InfiltrazioniI responsabili erano da individuarsi nel condominio, quale custode del bene obbligato a mantenerlo ai sensi dell’art. 1126 c.c., e nel condomino, anch’egli custode del terrazzo di proprietà esclusiva ai sensi dell’art. 2051 c.c.

Secondo il Tribunale di Taranto, quindi, possono sussistere due distinte ipotesi di responsabilità in capo al condominio e al condomino.

Nel caso di specie, secondo il magistrato, il proprietario del terrazzo non aveva fatto nulla per evitare l’ammaloramento della pavimentazione e delle giunzioni della stessa e il condominio s’era disinteressato della manutenzione di quella porzione d’edificio venendo meno agli obblighi imposti dall’art. 1126 c.c.

Condomino e condominio, quindi, afferma il giudice tarantino, possono essere corresponsabili nella misura individuata dall’art. 1126 c.c. (ossia un terzo della spesa per il risarcimento e l’eliminazione della causa del danno al proprietario e due terzi ai condomini sottostanti).

Una decisione, anche questa, in controtendenza rispetto a quanto stabilirono le Sezioni Unite nel lontano 1997, in attesa di una risoluzione della vertenza interpretava richiesta alle stesse Sezioni Unite nel giugno 2014.

Lastrico solare e danni da infiltrazioni durante l’esecuzione dei lavori

Che cosa accade, invece, se i danni si verificano mentre l’impresa affidataria dei lavori di manutenzione sta provvedendo a re-impermeabilizzare il lastrico solare? Chi è responsabile?

Alla domanda, in sostanza, ha risposto il Tribunale di Nola con una sentenza del 3 marzo 2014.

Il caso: un condomino faceva causa all’impresa esecutrice di opere manutentive del lastrico e al condominio, perché la sua abitazione aveva subito danni da infiltrazioni durante l’esecuzione di tali lavori.

In pratica, secondo il condomino, l’impresa non aveva utilizzato tutti gli accorgimenti necessari a evitare che durante l’esecuzione dei lavori – esattamente nel momento in cui era stato tolto il vecchio strato impermeabilizzante per essere sostituito con uno nuovo – l’appartamento sottostante (la sua unità immobiliare) subisse dei danni, danni poi effettivamente patiti a causa delle precipitazioni, avvenute in quei giorni.

Il condomino chiedeva la condanna dell’impresa, per la responsabilità nell’esecuzione delle opere, e del condominio, quale committente, per aver scelto un’impresa poco professionale (in terminologia giuridica per culpa in eligendo).

L’impresa affermava, salvo poi essere smentita dalla CTU, che le infiltrazioni erano già presenti prima dell’inizio dei lavori; il condominio respingeva ogni contestazione mossagli.

Il Tribunale campano ha condannato l’impresa al risarcimento del danno e mandato esente il condominio da ogni responsabilità.

Motivo: in questo caso il condominio non aveva scelto l’impresa in modo poco diligente (mancanza in capo alla compagine della così detta culpa in eligendo).

Qualcuno, però, potrebbe obiettare che v’è stata una culpa in vigilando, ossia una carenza di attenzione da parte del condominio che, quale committente, deve comunque verificare l’attività dell’appaltatore in relazione all’incarico affidatogli o quanto meno per l’improvvida decisione di fare eseguire i lavori durante la stagione autunnale.

Nel caso di specie non ricorreva nemmeno questa ipotesi.

In particolare rispetto alla scelta della stagione nella quale eseguire i lavori il Tribunale campano ha affermato che non è configurabile una corresponsabilità del Condominio con l’impresa esecutrice dei lavori per avere contrattualmente previsto l’esecuzione dell’opera nel periodo autunnale (notoriamente piovoso); è scritto in sentenza che tale scelta, non è di per sè ragione sufficiente per muovere un addebito di colpa al committente, ove si consideri che l’adozione, da parte dell’appaltatore incaricato del rifacimento di un terrazzo condominiale, delle normali misure precauzionali, come la collocazione degli opportuni manti impermeabili, vale a prevenire gli effetti della pioggia, normalmente più copiosa in quel periodo, e quindi a neutralizzare la scelta del periodo di esecuzione del contratto, tra l’altro imposta dalla necessità di ovviare al più presto alle infiltrazioni lamentate dagli occupanti il sottostante appartamento (Cass. 17 febbraio 2012, n. 2363 in Trib. Nola 3 marzo 2014).
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