Danni da infiltrazioni in condominio, sulla causa decide il giudice del luogo in cui si trova l’immobile

Avv. Alessandro Gallucci scrive…

Se la mia unità immobiliare ha subito un danno da infiltrazioni, a quale giudice bisogna rivolgersi per fare valere i diritti che si assume siano stati lesi?
La questione non è di poco conto, in quanto proporre una domanda davanti ad un giudice incompetente, nei fatti, vuol dire aver perso molto tempo senza aver risolto nulla.

Al quesito diamo risposta con l’ausilio di una delle prime pronunce dell’anno 2015 resa dalla Suprema Corte di Cassazione (sent. n. 180 del 12 gennaio 2015).
Il caso che ha portato alla pronuncia degli ermellini è di quelli frequentissimi: un condomino si avvede che nella propria unità immobiliare vi sono delle infiltrazioni e ritiene che esse provengano dall’appartamento del suo vicino.

Non ottenendo il risarcimento del danno subito per le vie bonarie, il danneggiato porta la vicenda nelle aule di giustizia. In quelle sbagliate, aggiungiamo noi:

vediamo perché.

Supponiamo che il condominio sia ubicato nella città Alfa e che il condomino proprietario dell’appartamento dal quale il danneggiato ritiene provengano le infiltrazioni (insomma il convenuto) risieda nella città Beta.

Il danneggiato aveva citato in giudizio il convenuto davanti al Tribunale della città di quest’ultimo, evidentemente prendendo per buono quanto affermato dal primo comma dell’art. 18 c.p.c. a mente del quale in materia di foro generale delle persone fisiche “è competente il giudice del luogo in cui il convenuto ha la residenza o il domicilio, e, se questi sono sconosciuti, quello del luogo in cui il convenuto ha la dimora”.

Il convenuto a sua volta chiamava in causa il condominio, il quale, costituendosi in giudizio, sollevava un’eccezione d’incompetenza.

Motivo? A dir della compagine, l’attore, facendo riferimento all’art. 18 c.p.c., aveva dimenticato di leggere l‘inciso iniziale di quella norma che recita: “salvo che la legge disponga altrimenti”. Nell’ipotesi di cause condominiali, dice la compagine, l’articolo di riferimento per determinare la competenza è il 23 del codice di procedura civile.

Il Tribunale adito, chiamato a pronunciarsi su questa eccezione, la rigettò con sentenza non definitiva ritenendola non fondata; da qui il ricorso in Cassazione e la sentenza n. 180 di cui ci stiamo occupando.

Che cosa hanno detto i giudici di piazza Cavour? Che il Tribunale ha sbagliato a non considerare le cause per danni da infiltrazioni in condominio rientranti tra quelle rispetto alle quali l’art. 23 c.p.c. prevede espressamente la competenza funzionale dell’ufficio giudiziario del luogo in cui è ubicato l’immobile. (Per i danni da infiltrazioni nell’autorimessa privata risponde in solido anche la compagnia assicurativa)

Si legge in sentenza che la sfera di applicazione dell’art. 23 cod. proc. civ. “non è limitata alle liti tra singoli condomini attinenti ai rapporti giuridici derivanti dalla proprietà delle parti comuni dell’edificio o dall’uso e godimento delle stesse, con esclusione di quelle attinenti ai diritti di obbligazione: una siffatta limitazione (ha precisato Sez. Un. n. 20076 del 2006, cit.) urta contro il decisivo rilievo che, ove per "cause tra condomini", ex art. 23 cod. proc. civ., dovessero intendersi solo quelle a carattere reale, non si comprenderebbe la ne­cessità della norma in parola con riferimento al condo­minio, visto che già l’art. 21 cod. proc. civ. prevede, quale foro speciale per le cause relative a diritti rea­li immobiliari, quello del luogo dove è posto l’immobile” (Cass. 12 gennaio 2015 n. 180).

Come dire: il giudice del luogo in cui è ubicato l’immobile non è competente a dire solamente se una cosa è di proprietà di Tizio o di Caio o se su una cosa sussiste o meno una servitù, ma anche a valutare se da una cosa è disceso un danno e quindi, eventualmente, a condannare il proprietario.

In questo contesto, chiosa la Corte, rientra “nel campo di applicazione dell’art. 23 cod. proc. civ. la causa promossa da un condomino per ottenere la condanna di altro condomino al risarcimento del danno da infiltrazioni idriche provenienti dall’ appartamento sovrastante, come pure la do­manda con cui il convenuto, sul presupposto della prove­nienza dei lamentati danni da parti comuni dell’edificio, tenda a riversare sul condominio ogni re­sponsabilità” (Cass. 12 gennaio 2015 n. 180).
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