Dall’entrata in vigore della riforma del condominio, bisognerà fare attenzione alle nuove maggioranze di legge

La riforma del condominio (L. n. 220/2012) entrerà in vigore il 18 giugno 2013. Da tale data occorrerà fare attenzione alle numerose novità dei quorum.

Tra nuova e vecchia versione dell’art. 1136 (commi da 1 a 3), emergono le seguenti differenze:

­prima convocazione: è confermata la costituzione con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio, ma essi dovranno essere la maggioranza dei partecipanti al condominio, e non più i due terzi.
Per le deliberazioni, invece, nulla cambia, essendone confermata l’approvazione a maggioranza degli intervenuti che rappresentino la metà del valore;
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seconda convocazione: viene ora introdotto il quorum costitutivo – intervento di tanti condomini che rappresentino un terzo del valore e un terzo dei partecipanti – mentre la norma sinora in vigore prevede il solo quorum deliberativo di un terzo dei partecipanti al condominio e di un terzo del valore, quorum che resta confermato.
È confermata l’approvazione delle innovazioni con il quorum “rafforzato” dell’art. 1136, comma 5 – maggioranza degli intervenuti che rappresentino i due terzi del valore –, percentuali chieste dalla riforma anche per prescrivere modalità alternative di esecuzione o cautele in caso di modifiche delle parti comuni per l’installazione di impianti di
ricezione non centralizzati o per la produzione di energie rinnovabili a servizio di singole unità (nuovo art. 1122­bis, comma 3), mentre per il mero “adeguamento degli impianti non centralizzati di ricezione di cui all’art. 1122­bis, comma 1, c.c., già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo” l’assemblea “adotta le necessarie prescrizioni con le più blande maggioranze di cui all’art. 1136, commi 1, 2 e 3” (nuovo art. 155­bis delle Disposizioni di attuazione del codice civile).

Quorum rafforzato anche quando (con più di 60 partecipanti) ciascun condominio dovrà designare il rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore (nuovo art. 67, comma 3, delle Disposizioni di attuazione del codice civile).

Uno specifico quorum “ultra rafforzato” è poi stabilito dal nuovo art. 1117­ter per deliberare modificazioni delle destinazioni d’uso delle parti comuni: quattro quinti dei partecipanti al condominio e quattro quinti del valore dell’edificio.

Per nomina e revoca dell’amministratore, liti attive e passive che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore, ricostruzione o riparazioni straordinarie di notevole entità, è confermata la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore ex art. 1136, comma 2: tali percentuali vengono ora estese (art. 1136, comma 4) ad altre importanti ipotesi di “nuova introduzione” nel codice: cessazione di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni delle parti comuni (art. 1117­quater); interventi per migliorare sicurezza e salubrità, eliminare barriere architettoniche, contenere il consumo energetico, realizzare parcheggi a servizio delle unità o dell’edificio (fattispecie già regolata con eguale quorum dall’art. 9 della L. 122/1989), produrre energia con impianti di cogenerazione e fonti rinnovabili, per impianti centralizzati di ricezione (nuovo comma 2 dell’art. 1120); per impianti di videosorveglianza su parti comuni (nuovo art. 1122­ter); per autorizzare l’amministratore a partecipare a progetti di riqualificazione (nuovo comma 3 dell’art. 1135); per attivare un sito internet condominiale o mediazioni su controversie condominiali
(nuovi artt. 71­ter e quater, commi 3 e 5, delle Disposizioni di attuazione).

Stesso quorum anche per l’eventuale nomina di un revisore (nuovo art. 1130­bis) e per approvare il regolamento condominiale (comma 3 dell’art. 1138). Il quorum unico in questione è previsto anche per rimuovere barriere architettoniche (art. 27 della L. n. 220/2012), sinora regolata dall’art. 2 della L. 13/1989, che tuttavia richiama(va) i “vecchi” commi 2 e 3 dell’art. 1136 e che in tal modo pretendeva in prima convocazione identica maggioranza (degli intervenuti e del valore), ma si accontentava, in seconda, di un terzo dei condomini e di un terzo del valore.

L’art. 28 della L. n. 220 interviene, infine, sull’art. 26, commi 2 e 5 della L. n. 10/1991, introducendo modifiche nei quorum: anziché la maggioranza semplice delle quote millesimali degli intervenuti in assemblea, si richiede un doppio quorum (maggioranza intervenuti e un terzo del valore) al fine di deliberare interventi di contenimento del consumo energetico e utilizzazione di fonti rinnovabili (art. 1 della L. n. 10/91).

Non è chiaro come ciò si coniughi, senza sovrapporsi, a quanto previsto dal nuovo comma 2 dell’art. 1122 c.c. Anziché una delibera “a maggioranza”, è richiesto il doppio quorum (maggioranza intervenuti e metà del valore) per l’adozione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore e conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato.