Costruzione di un gazebo sul lastrico solare ad uso esclusivo: Quali limiti ?

di Ivan Meo

L’installazione di un gazebo sul lastrico solare, anche se di proprietà esclusiva, può incorrere in alcuni limiti connaturali all’esistenza dell’edificio.

La conformazione del lastrico solare. Avviene piuttosto di frequente che il lastrico solare anziché essere di proprietà comune di tutti i condomini, appartiene soltanto ad alcuni (o ad uno) dei condomini. È anche ipotesi abbastanza frequente che il lastrico appartenga addirittura a persona che partecipa al condominio solamente quale proprietaria del lastrico. Questa peculiarità ha i suoi riflessi con particolare riguardo all’onere delle spese di manutenzione e riparazione, nonché al diritto di sopraelevazione.

L’esistenza della proprietà esclusiva, dà vita ad una particolare situazione di concorrenza di diritti: quello di copertura dell’edificio, a vantaggio del proprietario esclusivo, o di chi ne ha l’uso esclusivo. Sviluppando quanto accennavamo sopra, possiamo ora individuare quattro limiti al godimento del lastrico, da parte del proprietario esclusivo:

le modificazioni o gli atti di godimento del lastrico solare non devono essere operati a scopo emulativo. È un divieto di carattere generale che trova il suo fondamento dell’art. 833 cod. civ.;
tutte le opere poste in essere dal singolo condomino non devono essere contrarie alle norme previste dal regolamento condominiale;
il proprietario esclusivo non può, nell’esercizio del proprio diritto, arrecare comunque pregiudizio alla funzione di copertura cui la terrazza, o il lastrico solare, naturalmente assolve.

Gazebo e decoro architettonico. Ultimo e più importante limite, per la fattispecie che andremo ad analizzare, è costituito dal pregio architettonico dell’edificio. Il proprietario esclusivo del lastrico solare non può compiere alcun atto di godimento, o di modificazione del suo bene, se ciò comporta un danno al decoro dell’edificio, poiché, evidentemente, ne deriverebbe una diminuzione patrimoniale del valore dell’intero edificio e, quindi, una violazione dei diritti degli altri condomini.

Proprio in riferimento a quest’ultimo limite, una inedita sentenza della Corte di Cassazione (sentenza n. 24305/08) ha stabilito che va rimosso il gazebo fatto con materiali che contrastano con quelli usati per il terrazzo condominiale, anche se l’edificio non ha pregi architettonici e la costruzione del manufatto è stata eseguita sulla parte del lastrico solare di cui il proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano ha l’uso esclusivo. Praticamente il gazebo, secondo i Giudici, deve essere rimosso in quanto non si armonizza col contesto che lo circonda, peggiorando addirittura lo stato preesistente, in quanto la palizzata in legno costruita e i tubi metallici di sostegno si presentavano molto simile ad una recinzione di cantiere e sicuramente non armonizzavano, ma svilivano sotto il profilo estetico e simmetrico le pur modeste strutture preesistenti.

Da questa sentenza emerge, in primo luogo, che il decoro architettonico non costituisce una qualità eventuale, bensì un valore connaturale all’esistenza stessa di un edificio come tale; vi è una dignità estetica, quindi, in ogni fabbricato, anche in quelli a carattere popolare o, comunque, con minori pretese dal punto di vista artistico. Si afferma, quindi, che il giudice, nell’accertare se il decoro architettonico sia stato in concreto pregiudicato, deve prendere in considerazione il carattere dell’edificio, usando criteri di maggior rigore per gli edifici che abbiano un vero e rilevante pregio architettonico e criteri di minor rigore per quegli edifici che ne abbiano invece uno modesto, per il loro carattere popolare (Cassazione del 28 novembre 1987, n. 8861).

Alcuni precedenti. Secondo elemento che il giudice di legittimità ha tenuto a precisare è quella della salvaguardia della fisionomia unitaria. A riguardo la giurisprudenza ha, tuttavia, precisato che ciascun prospetto del fabbricato, in ragione delle sue caratteristiche di visibilità, può essere oggetto di autonoma considerazione. Per esempio nella fattispecie affrontata dalla Cassazione con sentenza del 15 gennaio 1986, n. 175, un condomino aveva trasformato da terrazzo in veranda coperta una parte della sua proprietà al piano attico; la Corte di Merito aveva ravvisato nell’isolato avancorpo, un’opera lesiva del decoro architettonico in quanto interrompeva bruscamente l’omogeneità della parte alta del fabbricato – realizzato con semplice ma armonica linea di terrazzo – e rappresentava sicuramente un elemento di estraneità per chi osservava l’edificio dalla strada o dai fabbricati vicini, prescindendo dalla circostanza che un analogo manufatto era stato da altri eseguito sul fronte opposto del palazzo.

Per altro verso, si è precisato che un’alterazione del decoro architettonico può derivare anche da una modificazione interessante, in via immediata, solo “singoli elementi o singoli punti del fabbricato” ma suscettibile, tuttavia, di rifletterai negativamente sull’insieme dell’aspetto esteriore dell’edificio(Cass. 29 luglio 1995, n. 8381; Cass. 3 settembre 1998, n. 8731). Al riguardo è significativa la fattispecie affrontata da Cass. 6 ottobre 1997, n. 9717, nella quale il condominio aveva lamentato la lesione del decoro architettonico in una costruzione di circa 56 mq. sulla superficie di un appartamento in proprietà esclusiva ed il giudice di merito, nell’accogliere la domanda di demolizione, aveva pur riconosciuto, sulla base dei rilievi eseguiti al c.t.u., che il principio ispiratore delle linee estetiche dell’edificio era del tutto “anonimo”, trattandosi di edificio appena decoroso e che, invece, la nuova costruzione si presentava “dignitosa e discretamente realizzata”.

Dai dettati giurisprudenziali possiamo quindi riassumere quanto segue:

il decoro architettonico negli edifici in condominio è una qualità essenziale ed intrinseca riscontrabile ogni edifico;
tale qualità è di per sé un valore essenzialmente immateriale, che non si identifica con la conformazione materiale di talune parti o di tutto l’edificio ma ne è piuttosto la risultante sotto il profilo estetico complessivo;
il decoro architettonico si configura come valore elastico condizionato da mutevoli variabili come quelle del costume sociale e dall’evoluzione tecnologica.