“Quando si costituisce il condominio?“, una domanda che in molti si pongono. La maggior parte delle volte, effettivamente, si va ad abitare in un appartamento quando già è presente il condominio e non ci si pone il problema della sua costituzione.

In realtà, però, non devono essere effettuati particolari adempimenti per realizzare un condominio. Questo, difatti, si costituisce automaticamente e di diritto, senza la necessità di un’apposita delibera o di un’altra manifestazione di volontà, quando:

– più soggetti costruiscono un edificio su un suolo comune;

– l’unico proprietario di un edificio cede piani o porzioni di piano a due o più soggetti, in proprietà esclusiva.

Condominio orizzontale

La costituzione di condominio, in particolare, si verifica per qualsiasi complesso che si presenti non solo come una costruzione sviluppata in senso verticale (un palazzo) ma anche come una serie di fabbricatiaffiancati orizzontalmente (case a schiera). Le villette a schierapossono formare un condominio a condizione che esistano elementi strutturali (ad esempio un cortile, un viale di accesso) o impianti in comune (come l’impianto d’illuminazione esterna).

Condominio di edifici indipendenti

Si può costituire un condominio anche in un complesso di edifici indipendenti e non affiancati: questo accade quando i fabbricati hanno delle parti in comune; per esempio, più palazzine indipendenti possono avere un giardino, un parco o una piscina in comune e per questo far parte dello stesso condominio.

Il condominio, quando vi sono più edifici indipendenti, può formarsi sia automaticamente che per volontà delle parti, che possono decidere dicostituire un condominio per ciascun fabbricato, un unico condominio per tutti i fabbricati o un supercondominio.

Il supercondominio

Il supercondominio, nella generalità dei casi, è costituito automaticamente, senza bisogno di manifestazione di volontà dei proprietari, per il solo fatto che più fabbricati abbiano più parti o servizi in comune.

Può comunque essere costituito:

– su base volontaria, per espresso regolamento predisposto dall’originario costruttore del complesso residenziale;

– su base volontaria, mediante assemblea, nella quale si decida la suddivisione di un condominio in più condominii, dando vita contestualmente al nuovo supercondominio, ente di gestione per alcune parti comuni.

Le parti possono, ad ogni modo, decidere di non costituire un supercondominio, ma di avvalersi di altri istituti, come consorzi, servitù e società di fatto.

Il supercondominio, qualunque sia la modalità di costituzione, ha la funzione di gestire unitariamente più condominii, che sono, in aggiunta, gestiti come singoli condominii.

Un supercondominio può esistere anche per un complesso immobiliare composto da edifici a destinazione residenziale ed edifici a destinazione alberghiera che abbiano servizi in comune, come le condotte idriche o degli impianti.

Condominio minimo

Si parla di condominio minimo quando vi sono soltanto due proprietari; la giurisprudenza ha però esteso la fattispecie al caso in cui i proprietari siano meno di 9, cioè alle ipotesi nelle quali non è obbligatoria la nomina di un amministratore.

Nomina dell’amministratore di condominio

La nomina dell’amministratore del condominio non è sempre obbligatoria: se questo è formato da non più di 8 proprietari, difatti, la funzione può essere assolta da un condomino qualsiasi, che si presta volontariamente.

Il fatto che non sia nominato un amministratore non significa che vengano meno le funzioni e gli adempimenti propri del condominio: resta, difatti, la gestione unitaria dei beni e dei servizi in comune, così come resta, in capo al condominio, la funzione di sostituto d’imposta. Dovranno dunque essere effettuate le ritenute d’acconto nei confronti dei prestatori d’opera e servizi, nonché verificate le trattenute ed inviate annualmente le dichiarazioni obbligatorie, come il 770.

La responsabilità civile e penale, in assenza di amministratore, ricade direttamente su tutti i condomini, per effetto delle delibere con le quali sono adottate determinate decisioni.

Codice fiscale del condominio

Nonostante la costituzione sia generalmente automatica, vi sono degli adempimenti successivi da effettuare per “ufficializzare” il condominio. In primo luogo, è necessario dotarlo di un codice fiscale, che lo identifichi nei rapporti verso i terzi.

Per ottenerlo, l’amministratore (o un qualsiasi condomino, se questo manca) deve richiederlo all’Agenzia delle Entrate, utilizzando l’apposito modello. Il codice fiscale non viene mai cambiato, anche se cambia l’amministratore.

Codice fiscale del supercondominio

Per quanto riguarda il supercondominio, è necessario chiedere uncodice fiscale apposito, differente dai codici fiscali che identificano i vari condominii che lo compongono. Ad esempio, se vi sono 4 palazzine, ciascuna delle quali è condominio a sé, che insieme formano un supercondominio, sarà necessaria la richiesta di 5 codici fiscali, 4 per i condominii singoli ed uno per il supercondominio.

Condominio: conto corrente

Il condominio, oltreché di codice fiscale, deve essere dotato di conto corrente sul quale depositare le somme versate dai condomini e tramite il quale effettuare i pagamenti ai fornitori (ad esempio ditte di manutenzione, pulizie, utenze dell’elettricità, dell’acqua, del gas etc.). Perché sia aperto un conto corrente non è necessaria la nomina dell’amministratore, essendo sufficiente il solo codice fiscale.