COSI’ LA DECISIONE SUL NUOVO ASCENSORE

DOMANDA

Il mio condominio è costituito da quattro scale. Molti condomini hanno intenzione di mettere l’ ascensore. Ogni scala, credo, possa autonomamente deciderne l’installazione: come vanno ripartite le spese qualora i piani bassi (rialzato e primo piano) non intendano aderire? Sarà necessaria una tabella millesimale approvata dall’intera assemblea? In futuro, i condomini che non partecipano alla spesa, come possono rientrarvi e in quale misura?

RISPOSTA

L’ installazione di un nuovo impianto di ascensore deve essere annoverata tra le innovazioni gravose e suscettibili di utilizzazione separata, sicché deve essere approvata con la maggioranza speciale di cui all’articolo 1136, quinto comma (Cassazione, 13 marzo 1963, n. 614).

Peraltro, a norma dell’articolo 2, della legge 13 del 9 gennaio 1989 sull’eliminazione delle barriere architettoniche, è possibile approvare l’innovazione anche con la maggioranza di cui al secondo e terzo comma dell’articolo 1136 del Codice civile, ove siano rispettati gli standard di cui al decreto ministeriale 14 giugno 1989, n. 236.

In ogni caso, l’installazione di un nuovo ascensore può avvenire anche a norma dell’articolo 1102 del Codice civile, a prescindere da qualsiasi delibera assembleare, tutte le volte in cui il condomino che voglia introdurre la miglioria dell’ascensore si assuma in proprio il costo relativo, nel rispetto delle disposizioni di cui all’articolo 1120, 2° comma, del Codice civile.

Quando il nuovo ascensore riguardi una sola scala o scale singole, la delibera assembleare deve essere adottata dalle singole comunioni parziali di ciascuna scala, a norma dell’articolo 1123, ultimo comma, del Codice civile, sicché possono tenersi assemblee separate dei soli condomini della scala o delle scale interessate (Tribunale di Genova, 17 novembre 1993; Corte d’Appello di Milano, 23 luglio 1996 e Cassazione, 27 settembre 1994, n. 7885).

Circa la ripartizione delle spese, è stato precisato che "in tema di condominio di edifici, la regola posta dall’articolo 1124 del Codice civile relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l’ altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogia, ricorrendo l’identica ratio, alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente.

Nell’ ipotesi, invece, d’installazione ex novo dell’impianto dell’ascensore trova applicazione la disciplina dell’articolo 1123 del Codice civile relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza" (Cassazione, 16 maggio 1991,n.5479).

Ai fini della maggioranza richiesta per approvare l’installazione, la dichiarazione dei condomini di non partecipare alle spese non costituisce voto contrario, posto che un condomino può approvare l’innovazione e nel medesimo tempo dichiarare che non partecipa alla spesa e, quindi, all’utilità derivante dalla innovazione stessa a norma dell’articolo 1121 del Codice civile.

Peraltro, qualora i condomini del piano rialzato o del primo piano non intendano partecipare alla spesa, sarà necessario che il nuovo ascensore sia munito di chiave o di una apertura a carta magnetica a ogni singolo piano. In ogni caso, in presenza di condomini che non intendono trarre vantaggio dall’innovazione (articolo 1121 del Codice civile), viene a costituirsi una comunione parziale o condominio parziale tra i soli condomini che hanno pagato l’installazione del nuovo ascensore, che sono quindi gli unici proprietari del nuovo ascensore.

Ciò significa che, ove in futuro intendessero partecipare ai vantaggi del nuovo ascensore, i dissenzienti e i loro aventi causa potranno entrare nella comunione, pagando la quota del valore dell’impianto e partecipando alle spese erogate per la manutenzione ragguagliata al valore attuale della moneta, a evitare arricchimenti in danno dei condomini che hanno installato l’impianto (Cassazione 18 agosto 1993,n.8746).
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