Cosa fare quando il condomino e’ moroso

Dott.ssa Manuela Margilio – Con la Riforma del Condominio attuata con Legge 11 dicembre 2012, n. 220 si è riaperta la questione tanto dibattuta in merito alle diverse soluzioni da intraprendere nei confronti del condomino che non versi la propria quota di spese condominiali.

A chi non è mai capitato di dover accollarsi le spese di qualche condomino che non intende corrispondere la propria quota e di sentirsi richiedere anche la parte dovuta dal condomino insolvente? Di fronte a questo problema spinoso che mette sicuramente in difficoltà gli altri condomini ma, in generale, qualsiasi creditore del condominio, possiamo evidenziare quanto segue:

-in primo luogo segnaliamo i nuovi poteri attribuiti dalla Riforma all’Amministratore di stabili al fine di procedere alla riscossione delle spese condominiali, in base alla ripartizione stabilita dall’assemblea.

Ai sensi del nuovo art. 63 codice civile disp att. egli può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del condomino moroso, nonostante l’eventuale opposizione;

-precisiamo inoltre che l’Amministratore ha tempo sei mesi dalla chiusura dell’esercizio annuale per poter agire contro il condomino moroso per le quote non pagate;
-è’ evidente come egli disponga di uno strumento più immediato ed efficace per il recupero dei crediti condominiali non essendo più necessaria la preventiva autorizzazione dell’assemblea né l’obbligo di mettere in mora il condomino inadempiente;
-infine l’amministratore, come misura cautelare, può sospendere il condomino moroso dall’uso dei servizi comuni che siano suscettibili di godimento separato.
Soffermandoci ora sulla natura degli obblighi dei condomini nei confronti di terzi Creditori del condominio, quali un’impresa appaltatrice che esegue lavori di ristrutturazione della facciata, o enti erogatori di energia elettrica, acqua ecc, sono opportune le seguenti considerazioni.

È un dato di fatto che le obbligazioni assunte dall’amministratore, in nome e per conto del condominio, erano disciplinate fino a poco tempo fa dal principio della solidarietà passiva tra condomini. Il creditore pertanto per la soddisfazione del proprio credito poteva domandare il pagamento ad uno solo dei condomini il quale, a sua volta, poteva rivalersi pro quota, nei confronti dei morosi per la parte dovuta.

Sulla base di quanto stabilito dalla sentenza n. 9148/2008 del 08.04.2008 della Corte di cassazione a Sezioni Unite veniva introdotta, per la fattispecie considerata, la regola della parziarietà delle obbligazioni condominiali nei confronti dei terzi creditori, con superamento del precedente orientamento della solidarietà passiva.
Ne consegue che ogni condomino era chiamato a rispondere dei debiti soltanto per la propria quota di competenza e dunque il creditore poteva pertanto pretendere da ogni condomino solo la parte dovuta.

Tale impostazione non è stata pienamente confermata dalla recente riforma del condominio.

Occorre dunque in questa sede soffersi su quella che è la posizione oggi assunta dal Legislatore con la nuova disciplina, per comprendere quanto e cosa sia stato recepito dell’orientamento giurisprudenziale sopra esposto.

Possiamo ritenere reintrodotta la solidarietà passiva prima esistente? Forse sul punto c’è ancora un po’ di ambivalenza e non poche perplessità in merito.
Ai sensi del già citato art. 63, al secondo comma si prevede quanto segue:

"I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini."

Quindi, nel caso in cui la spesa in questione sia dovuta ad esempio, quale corrispettivo per l’effettuazione di lavori di straordinaria amministrazione, a fronte del contratto stipulato dall’amministratore in rappresentanza degli altri condomini, l’impresa che ha eseguito i lavori non potrà chiedere tutto il pagamento ad un solo condomino.

Dovrà rivolgersi a ciascuno dei condomini in proporzione alla singola quota debitoria di spettanza. Inoltre, ed è qui la novità rilevante, il creditore dovrà agire "pro quota" prima nei confronti dei condomini morosi (a lui indicati dall’amministratore) e, solo nel caso in cui sia impossibile soddisfarsi sul patrimonio di questi ultimi, potrà successivamente rivolgersi ai condomini in regola.

Viene pertanto introdotto il "beneficio della preventiva escussione" ma qualora le azioni esecutive nei confronti dei condomini morosi si dovessero rivelare infruttuose, i "condomini virtuosi" saranno comunque chiamati a rispondere delle obbligazioni condominiali.

Concludendo, è del tutto evidente come la riforma sia intervenuta per dirimere contrasti e conflitti di interesse tipici di questa materia. Da un lato ponendosi a tutela dei condomini adempienti e dall’altro cercando di soddisfare gli interessi dei creditori del condominio in caso di inadempimento dei condomini. Restiamo tuttavia in attesa di successive pronunce giurisprudenziale su casi concreti che possano fare ulteriore chiarezza su una materia che nel lato pratico si presta ancora a diverse interpretazioni.
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