Contratti di locazione, adempimenti di stesura

Le modalità pratiche di stesura dei contratti sono state oggetto di un inasprimento degli adempimenti connessi.

Il comma 4 dell’ art. 1 legge 9 dicembre 1998 n. 431 ha stabilito l’ invalidità dei contratti di locazione ad uso abitativo non redatti in forma scritta.

Successivamente, l’ articolo 1, comma 346 della legge 311/2004 ha decretato la nullità per i contratti di locazione i quali, pur ricorrendone i presupposti, non siano stati registrati all’ agenzia delle entrate.
Sono esclusi da questa disposizione i contratti relativi a locazione di immobili urbani (ad uso abitativo e non) che non abbiano una durata superiore a trenta giorni complessivi nell’ anno con lo stesso conduttore.

L’ articolo 19 comma 15 del D.L. 31 maggio 2010 n. 78 ha disposto che, a partire dal 1 luglio 2010, il contribuente che presenti la richiesta di registrazione del contratto di locazione di immobili esistenti in Italia privo dell’ indicazione dei dati catastali dell’ immobile locato, va incontro alla sanzione applicabile in caso di mancata registrazione del contratto (dal 120 al 240% dell’ imposta di registro dovuta. Al fine di consentire l’ adempimento di questo obbligo, sono stati modificati sia il mod. 69 per la registrazione cartacea dei contratti, sia il software per la registrazione telematica.

L’ art. 2 del D.L. 20 giugno 2012 n. 79, ha previsto che la registrazione dei contratti di locazione e dei contratti scritti di comodato di fabbricati o di porzioni di esso, soggetti all’ obbligo di registrazione in termine fisso, assorbe l’ obbligo di comunicazione di cui all’ art. 12 del D.L. 21 marzo 1978 n. 59, convertito con modificazioni nella legge 18 1978 n. 191. Pertanto, a partire dal 21 giugno 2012 la cosiddetta "comunicazione di cessione fabbricati" da effettuare all’ autorità di pubblica sicurezza competente nelle 48 ore dalla materiale concessione del bene, è obbligatoria solo per le locazioni di durata inferiore a 30 giorni, ai contratti di comodato non redatti per iscritto, non che quando l’ utilizzatore dell’ immobile sia un immigrato oppure uno straniero.

Nello stesso anno, l’ art- 8 comma 10 bis del D.L. 16/2012 ha sancito l’ obbligo per i contribuenti con almeno 10 unità immobiliari, di procedere alla registrazione dei contratti esclusivamente tramite il canale telematico.

Nel corso dell’ anno 2013 sono stati emessi due ulteriori adempimenti.

Il primo contenuto al punto 6 del primo comma dell’ art. 1130 C.C., in tema di tenuta del "registro di anagrafe condominiale", impone, a partire dal 18 giugno 2013 (data di entrata in vigore della riforma del condominio di cui alla legge 220/2012), la comunicazione all’ amministratore del condominio delle generalità dei titolari di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio. Tale comunicazione deve avvenire in forma scritta entro 60 giorni, e in caso di inadempimento, l’ amministratore acquisisce le informazioni necessarie addebitando il costo ai responsabili.

L’ adempimento più recente, introdotto dal comma 3 bis dell’ art. 6 del D.L. 4 giugno 2013 n. 63, convertito nella legge 90/2013, riguarda l’ allegazione dell’ APE (Attestato di Prestazione Energetica) a tutti i nuovi contratti di locazione, sottoscritti dal 4 agosto 2013, pena la nullità dei contratti stessi.
Gli estremi di questo documento devono essere indicati negli annunci di locazione, e copia del certificato deve essere reso disponibile al nuovo locatario all’ avvio delle trattative.
Nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari deve essere inserita un’ apposita clausola con la quale il conduttore da atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’ attestato, in ordine all’ attestazione della prestazione energetica dell’ edificio.
Tuttavia solo la mancata allegazione rende nullo il contratto; gli alti inadempimenti danno luogo soltanto a sanzioni pecuniarie.

Il consiglio nazionale del notariato, in due distinti studi su quest’ ultimo obbligo ha precisato che, applicandosi la nuova norma anche ai nuovi contratti di locazione anche finanziaria, nonchè ai contratti di affitto d’ azienda, sono esclusi i rinnovi e le proroghe di precedenti contratti.
Inoltre, commentando l’ obbligo, introdotto nell’ ultima parte del comma 5 dell’ art. 6 del D.Lgs 192/2005, di allegare all’ APE, in originale o in copia, i libretti di impianto delle caldaie, ritiene che gli stessi possano essere contenuti nell’ attestato consegnato all’ acquirente/conduttore, ma non siano obbligatoriamente da allegare al contratto per la registrazione.