L’ amministratore di condominio, se non è adeguatamente controllato dal condominio, assume il potere politico di decidere.
Ossia di scegliere il meglio per i propri interessi.
I condomini, finora, hanno avuto un potere politico assai scarso.
Ciò in quanto non avendo strumenti di comunicazione adeguati per le proprie esigenze organizzative, si sono da sempre affidati soltanto a ciò che l’ amministratore di condominio comunica e/o fa sapere.
Proprio per questo motivo l’ amministratore di condominio, se vuole o se ritiene sia necessario, ha da sempre avuto il potere politico effettivo di passare sopra la volontà dei condomini, privilegiando ciò che ritiene sia opportuno per il bene comune, oppure sia meglio per il proprio tornaconto personale.
Questa assoluta libertà di informare (o di non informare) ha da sempre regalato all’ amministratore di condominio una posizione dominante, che egli ha potuto sfruttare per perseguire i propri interessi.
Gli interessi politici dell’amministratore di condominio
L’ amministratore di condominio ha fondamentalmente due interessi politici da perseguire.
Purtroppo questi interessi molto spesso risultano in contrasto con ciò che è conveniente per i condomini.
- L’ interesse politico di essere rieletto alla prossima assemblea;
- L’ interesse politico anche solo potenziale di procacciare affari ai fornitori, ai professionisti, ai tecnici, agli artigiani, agli assicuratori, etc…etc… che fanno parte del “suo” network di gestione.
E’ importante che i condomini capiscano bene che, fino a quando non sapranno creare la propria organizzazione condominiale, sarà l’ amministratore di condominio che imporrà i suoi fornitori di fiducia.
…Oppure saranno proprio i fornitori che faranno di tutto per convincere l’ amministratore di condominio a concedergli il diritto di lavorare per il condominio da lui amministrato.
L’ amministratore di condominio, finora, ha da sempre goduto del potere politico di concedere o non concedere questo diritto di lavorare, poichè non è mai sorto alcun altro potere politico effettivo che possa contrastarlo in modo efficace.
Inoltre, l’ amministratore di condominio può esercitare questo potere politico anche perchè, agli occhi dei fornitori, egli appare effettivamente il cliente, e quindi assume in sè il reale valore economico (sconti, economie di scala, buon rapporto di qualità/prezzo, etc…etc…) che sarebbe, in teoria, risorsa economica vantaggiosa per i condomini.
Questo potere politico deriva in sostanza da due situazioni di controllo consolidate, le quali mettono l’ amministratore di condominio in posizione dominante sul condominio.
Il potere politico dell’amministratore di condominio
L’ amministratore di condominio ha a disposizione due grandi strumenti di potere politico da mettere in gioco:
1. Maggioranza qualificata per sostituire l’ amministratore – potere politico amministratore
La legge prevede una maggioranza schiacciante per sostituire l’ amministratore di condominio.
La maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno il 50% della proprietà.
I condomini sono spesso divisi e non sanno come organizzarsi per far primeggiare i propri interessi.
Se l’ assemblea non è in grado politicamente di formare questa maggioranza per nominare un altro amministratore di condominio, il “reggente” continua ad amministrare in prorogatio, e questa situazione si può protrarre nel tempo anche per diversi anni.
Per questa ragione la scelta politica migliore, dal punto di vista dell’ amministratore in carica, è fornire i servizi minimi necessari per mantenere il malcontento della maggioranza ad un livello controllabile, al fine di poter impedire la formazione di un consenso politico qualificato verso un altro candidato.
E’ proprio questo equilibrio politico precario che pone l’ amministratore di condominio in condizioni favorevoli per poter manovrare contratti e decisioni comuni a proprio vantaggio.
2. Monopolio della comunicazione interna
In aggiunta al potere politico conferito dalle norme in vigore, l’ amministratore di condominio ha anche il monopolio della comunicazione interna.
In pratica tutte le informazioni commerciali e sociali circolano tra l’ amministratore di condominio e l’ insieme dei condomini.
Pertanto egli ha la libertà di veicolare soltanto le informazioni che ritiene utili ai suoi scopi, tralasciando di diffondere le altre informazioni più scomode.
E’ per questo motivo che diventa molto facile privilegiare gli interessi dei fornitori “amici” e dei professionisti che spesso sono di fiducia dell’ amministratore di condominio, e non dei condomini.
Diventa anche semplice pilotare le assemblee straordinarie, guidando con scaltrezza le gare di appalto verso contratti già definiti in precedenza.
Conseguenze nel mercato – Potere politico amministratore
Se ribaltiamo il discorso sul mercato, in pratica si può scrivere che tutti i soggetti economici coinvolti nella gestione condominiale sono obbligati a trattare con l’ amministratore di condominio per poter lavorare con il condominio.
Questa situazione di sottomissione, di fatto, crea una pressione costante da parte dei fornitori, degli artigiani, dei tecnici, dei professionisti, degli assicuratori.
In pratica, gran parte di chi offre servizi in condominio si affolla ogni giorno negli studi degli amministratori di condominio, con l’ obiettivo primario di cercare con ogni mezzo (lecito o non lecito) di ottenere contratti vantaggiosi.
Questa è la prassi consolidata ed accettata della stragrande maggioranza degli operatori economici.
Questa situazione condanna i condòmini ad avere servizi scadenti e, per di più, ai prezzi massimi di mercato.
Potere politico dei condomini
Per poter incidere su questa situazione così compromessa da così tanti anni, i condomini devono anzitutto imparare come promuovere il proprio potere politico.
- Controllo della comunicazione interna
I condomini devono trovare dei sistemi di comunicazione autonomi ed efficienti per poter controllare le informazioni senza essere soggetti all’ organizzazione dell’ amministratore di condominio.
- Controllo della propria organizzazione condominiale
I condomini devono diventare consapevoli di tutti i servizi attivati per il proprio condominio.
Inoltre devono essere informati di tutti i fornitori, tecnici, artigiani e professionisti che sono autorizzati a svolgere i propri servizi per il condominio.
Tutti i contratti in corso devono essere scritti.
Ciò in quanto i contratti verbali possono essere facilmente modificati da chi abbia il potere politico di farlo (l’ amministratore di condominio, o il portiere, o il consigliere).
I fornitori devono assumere la consapevolezza che il potere politico di affidare i contratti di appalto o di mandato è saldamente in mano ai condomini.
Pertanto, l’ amministratore di condominio non deve assumere alcun potere politico di autorizzare i fornitori a lavorare per il condominio.
Questa è la condizione necessaria per incentivare i fornitori a fare realmente gli interessi del condominio, e non dell’ amministratore.
I condomini devono adottare delle procedure condominiali definite per attivare i propri fornitori.
Questa condizione è necessaria affinchè le attività di controllo non possano essere condizionate da chi abbia interessi personali per tentare di farlo.
Le procedure condominiali devono essere concepite per mantenere il controllo interno della gestione condominiale da parte dei condomini, al fine di impedire la creazione di centri di potere politico da parte dell’ amministratore di condominio.
Avvertenze – Potere politico dell’amministratore
La consapevolezza del potere politico degli amministratori di condominio, porta come conseguenza ad un esercizio consapevole di questo potere, al fine di conseguire vantaggi economici personali.
Questo utilizzo distorto del potere avviene spontaneamente e automaticamente nella gran parte dei casi.
Infatti, la maggior parte delle persone tende per quanto possibile a fare i propri interessi egoistici se non viene controllata in modo adeguato.
Per questo motivo è opportuno che i condomini diffondano questa cultura aziendale, in modo che diventi patrimonio culturale collettivo.
La condivisione di questa cultura permetterà lo sviluppo di sistemi di controllo politico dell’ attività di gestione dei beni e dei servizi comuni, al fine di permettere una gestione condominiale conveniente per chi abita nella casa.
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Chi siamo
Mi chiamo Antonio Azzaretto. Sono titolare dello studio Antonio Azzaretto. Accetto incarichi di amministratore di condominio.
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Per ciò che mi riguarda, sono iscritto all’ albo dei Commercialisti ed Esperti contabili di Milano.
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Essendo esperto in materie contabili ed aziendali, assumo incarichi di revisore della contabilità ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile.
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