Cari amici, fare il consorzio di condominio spetta a voi!
Io posso solo aiutarvi.
Ho speso gli ultimi anni della mia vita a credere in questo progetto, e vi confesso che è stato esaltante!
Ho imparato un sacco di cose sulla gestione del condominio (che è il mio lavoro), e su come si comporta la gente (che è la mia passione).
A questo punto sono riuscito ad immaginare un’organizzazione diversa da quella che siamo abituati a vedere, che potrebbe dare dei vantaggi concreti alle comunità residenziali che abitano in condominio:
Il consorzio di condominio!
Ma ora mi accorgo che il lavoro mi porta ad occuparmi della mia attività professionale di amministratore di condominio, che purtroppo è in concorrenza con la gestione del consorzio che vorrei realizzare.
Spetta a voi organizzarvi in condominio per fare il consorzio di condominio
Spetta a voi organizzarvi in condominio, e nessuno può farlo al posto vostro.
Io posso aiutarvi ad imparare, ma la decisione dovete prenderla da soli.
Se vuoi, puoi iscriverti al nostro forum dedicato al consorzio, ed invitare i tuoi soci condomini all’iscrizione: Forum delle comunità residenziali.
Credo con convinzione che almeno due condomìni vicini possano unirsi in consorzio per prendere in mano la gestione politica del proprio condominio.
Un consorzio potrebbe aspirare ad un un controllo interno della gestione efficace, efficiente, ed economico.
Ma ora non esiste ancora un consorzio.
Esistono tante persone buone che possono sognare insieme verso un progetto comune.
Consorzio condominio
IN PIEDI UOMINI!
Ci sono momenti della vita in cui non si può fare a meno di partire.
Si vorrebbe a tutti i costi restare a vivere le piccole cose di ogni giorno, ma l’amore ti chiama, la vita ti cambia i pensieri, il mondo ti cade addosso, e ci si sveglia.
Con dolore si raccolgono le poche cose che servono per esistere, e si riparte!
Soltanto dopo ci si accorge che il cambiamento era l’ unica scelta possibile.
Si è contenti di vivere il cambiamento dopo che siamo migliorati.
Nuovi equilibri ci sostengono e ci rendono le cose più semplici.
Ma la vita è fatta di equilibri precari.
Momenti si affollano e si rincorrono ad altri attimi, e noi siamo sballottati tra emozioni contrastanti, fino a che non impariamo a navigare attraverso il continuo cambiamento.
La musica in questo è grande maestra, perché ci costringe a seguire il tempo e la melodia.
Il tempo trascorre inesorabile, mentre la melodia ci fa vivere emozioni sempre diverse.
Sappiamo che la vita un giorno finirà, ma non ne siamo consapevoli fino a che abbiamo attimi da vivere.
Siamo naviganti, ma abbiamo paura di prendere il largo, perché il mare ci spaventa.
Tuttavia vivere si deve, perché è il tempo che ci è concesso per essere liberi!
Consorzio per la gestione aziendale del condominio
La gestione aziendale del condominio si definisce con un sistema organizzativo necessario per fornire tre servizi insostituibili:
La rappresentanza legale, la gestione della cassa, la cura e la manutenzione dei beni comuni.
I servizi di gestione aziendale suddetti, per consuetudine, sono affidati tutti insieme ad una figura legale nota con il termine amministratore di condominio.
Questa consuetudine consolidata di affidare tutti i servizi di governo del condominio ad un solo ente, crea forzatamente un problema di controllo interno irrisolvibile.
Il soggetto (l’amministratore!) che ha la funzione di gestire la cassa non può essere lo stesso soggetto che registra la contabilità e redige il rendiconto.
Il soggetto (l’amministratore!) che ha la funzione di controllare il lavoro dei fornitori e dei dipendenti non può essere lo stesso soggetto che li sceglie.
Se vuoi, puoi approfondire questo punto di vista seguendo questo link.
Consorzio per la gestione della contabilità e per scegliere insieme i fornitori
Per questi motivi, a mio giudizio è necessario che l’assemblea nomini un gestore della contabilità con funzione di controllo sulla gestione della cassa.
Inoltre è necessario creare una struttura che gestisca la scelta dei fornitori con criteri di qualità e di convenienza.
In questa prospettiva nasce l’idea di costituire il consorzio di condominio, a cui due o più condomìni affidino la gestione della contabilità e la scelta dei fornitori.
Questa nuova struttura (il consorzio di condominio), avrà un bisogno naturale e necessario di scrivere le proprie note operative, per gestire la contabilità e per scegliere i fornitori con criteri comuni di qualità.
All’amministratore spetterà il compito di controllare i fornitori, poiché manterrà il compito di firmare i contratti, proposti dai fornitori scelti dal consorzio di condominio con criteri di qualità ed efficienza.
Inoltre l’amministratore manterrà anche il controllo sulla gestione della cassa, poiché gli resterà il compito di firmare i pagamenti ai fornitori.
Le funzioni specifiche del consorzio
Il consorzio di condominio è un istituto che serve a coordinare la gestione politica e organizzativa dei condomini che ne fanno parte.
Esso è diretto dal comitato direttivo, composto da un rappresentante per ogni condominio consorziato.
Il rappresentante al consorzio di condominio è eletto per mezzo di una delibera di assemblea, approvata ai sensi dell’art. 1136 C.C. secondo comma.
Il comitato direttivo delibera sempre all’unanimità.
I fornitori, i servizi, e le agevolazioni che creano valore per il consorzio, vengono offerte agli amministratori e alle comunità residenziali, i quali possono adottarli secondo necessità.
Gli amministratori, pertanto, non possono scegliere di loro iniziativa i fornitori per conto del condominio, ma devono richiederli al consorzio.
Ovviamente, gli amministratori possono e devono segnalare al consorzio gli eventuali disservizi dei fornitori a loro affidati.
In questo caso il consorzio prenderà i provvedimenti più opportuni, dopo aver ascoltato anche il punto di vista dei fornitori segnalati.
Controllo interno della gestione condominiale
In questa prospettiva l’organizzazione del condominio potrà aspirare alla certificazione di qualità, poiché sarà in grado di rappresentare ai verificatori un reale controllo interno della gestione.
Inoltre sorgerà l’esigenza di concordare le procedure operative, orientate dal bisogno naturale e necessario di organizzarsi.
Proprio perché i condomini hanno un bisogno assoluto di organizzarsi, non ne possono cioè fare a meno…
Proprio per questo, l’amministratore di condominio, se agisce in mancanza di un sistema di procedure condominiali controllato, può imporre prezzi altissimi per i servizi di gestione erogati, per quanto questi possano essere scadenti.
Ossia, l’amministratore di condominio in carica può permettersi di esigere e incassare altissime quote condominiali…
…dall’altro lato può permettersi di dare in cambio il minimo indispensabile in fatto di servizi, trattenendo e usando per se la differenza tra le risorse incamerate e quelle erogate.
Così massimizza i profitti!
E’ la legge della domanda e dell’offerta in un regime monopolista!
Siccome gli amministratori di condominio sono imposti dalla legge, finora essi hanno agito con la piena libertà di poter imporre anche la propria organizzazione e il proprio sistema di procedure.
Proprio per questo motivo gli amministratori di condominio:
Spesso, sono inefficienti.
Sempre, sono potenzialmente in conflitto di interessi.
Occasionalmente, fuggono con i soldi della cassa comune.
Consorzio, bastano due assemblee per costituirlo
In condominio basta fare un’assemblea per costituirsi in consorzio con un condominio vicino, e deliberare la scelta dello studio di consulenza incaricato di tenere la contabilità:
Due assemblee (una assemblea per ogni condominio che intende partecipare al consorzio), bastano per iniziare la rivoluzione.
Non c’è nulla di impossibile, se veramente si vuole cambiare strada.
Non credete a chi vi dice che non si può cambiare, perché cambiare è l’unica possibilità per crescere.
Nozione di consorzio di condominio
Il consorzio è un istituto giuridico che disciplina un’aggregazione volontaria legalmente riconosciuta.
Il consorzio coordina e regola le iniziative comuni per lo svolgimento di determinate attività di gestione aziendale.
Con il contratto di consorzio più condomini istituiscono un’organizzazione comune per lo svolgimento di determinate fasi delle rispettive organizzazioni di gestione.
Il contratto di consorzio è tipico (ossia regolato dalle norme del codice civile)
Fonti → Codice Civile → LIBRO QUINTO – Del lavoro → Titolo X – Della disciplina della concorrenza e dei consorzi (artt. 2595-2620) →Capo II – Dei consorzi per il coordinamento della produzione e degli scambi → Sezione I – Disposizioni generali
Per istituire un consorzio di condominio, è necessario che i consiglieri di diversi condomini costituiscano una base di confronto comune.
L’obiettivo è promuovere gli interessi economici delle comunità residenziali che fanno parte del consorzio.
Anzitutto il consorzio deve organizzarsi per controllare la propria amministrazione condominiale.
…Guarda l’intervista su facebook che introduce il progetto Consorzio AziendaCondomino.
La Community AziendaCondominio – Articoli di approfondimento
Leggi e condividi alcuni articoli che trattano la gestione e il governo della casa in condominio.
Lettera ai condòmini
Spesso, osservando i condomini che si presentano in assemblea di condominio, penso ad una storiella su un tizio che bussa alla porta di suo figlio:
“Gennaro”, …dice “Svegliati!”.
Gennaro risponde: “Non voglio alzarmi papà”.
Il padre urla: “Alzati, devi andare a scuola!”.
Gennaro dice: “Non voglio andare a scuola”.
“E perché no?”, chiede il padre.
“Ci sono tre ragioni”, risponde Gennaro.
“Prima di tutto è una noia, secondo, i ragazzi mi prendono in giro; terzo, io odio la scuola”.
E il padre dice:
“Bene, adesso ti dirò io tre ragioni per cui devi andare a scuola:
Primo perché è tuo dovere; secondo perché hai quarantacinque anni, e terzo perché sei il preside”. Svegliatevi, svegliatevi siete adulti! Siete troppo grandi per dormire. …leggi tutto.
Funzionamento distorto del mercato condominiale
Il funzionamento distorto del mercato deriva dalla mancanza di un efficace controllo interno della gestione condominiale.
Inoltre deriva dall’ eccessivo potere politico attribuito dalla legge all’ amministratore condominiale, che invoglia (incentiva) i fornitori a pagare tangenti all’ amministratore, al fine di ottenere i contratti da parte del condominio. …leggi tutto.
Amministratore di condominio e potere politico
L’ amministratore di condominio, se non è adeguatamente controllato dal condominio, assume il potere politico di decidere, ossia di scegliere il meglio per i propri interessi.
I condomini, finora, hanno avuto un potere politico assai scarso, poiché, non avendo strumenti di comunicazione adeguati per le proprie esigenze organizzative, si sono da sempre affidati soltanto a ciò che l’amministratore di condominio comunica e/o fa sapere.
Proprio per questo motivo l’amministratore di condominio, se vuole o se ritiene sia necessario, ha da sempre avuto il potere politico effettivo di passare sopra la volontà dei condomini, privilegiando ciò che ritiene sia opportuno per il bene comune, oppure sia meglio per il proprio tornaconto personale. …leggi tutto.
Amministratore di condominio e buone ragioni
Di seguito pubblico in forma anonima una e-mail che ho ricevuto stanotte.
E’ la voce di un amministratore di condominio che mi scrive “con il cuore in mano”, il quale descrive il mercato dal suo punto di vista; ho sentito questi argomenti tantissime volte da quando ho fondato la Community AziendaCondomìnio. …Buona lettura: …leggi tutto.
Controllo interno della gestione condominiale
Un Sistema di Controllo Interno della gestione condominiale (SCI) ha come obiettivo e priorità il governo dell’azienda (ossia del condominio), attraverso l’individuazione, valutazione, monitoraggio, misurazione e mitigazione/gestione di tutti i rischi di gestione, coerentemente con il livello di rischio scelto/accettato dal vertice aziendale (ossia dell’ assemblea dei condòmini). Il fine ultimo del SCI (Sistema di controllo interno della gestione condominiale) è il perseguimento di tutti gli obiettivi aziendali (di gestione condominiale). …leggi tutto.
Nozione di organizzazione condominiale
Si intende “organizzazione condominiale” la struttura di personale, strumenti tecnici e procedure che governa la gestione del condominio, la quale è a servizio di tutti i soggetti che sono interessati alla gestione dei beni comuni: I residenti, i condòmini, i consiglieri, i dipendenti assunti, i fornitori di beni e/o servizi, i professionisti incaricati dall’ assemblea (Ragionieri, geometri, avvocati, commercialisti, architetti, etc…etc…).
L’ organizzazione condominiale è a servizio del legale-rappresentante amministratore, controlla la qualità e la trasparenza della gestione, garantisce che i servizi condominiali siano svolti rispettando gli accordi stabiliti con i fornitori, i tecnici e i professionisti di fiducia dei condòmini. …leggi tutto.
Sistemi di gestione organizzativa dell’ amministratore
I sistemi di gestione organizzativa (ossia i servizi amministrativi, tecnici e di rappresentanza legale) affidati, per legge, alla figura legale che conosciamo con il termine “amministratore di condominio”, fino ad oggi, sono rimasti tutti accorpati in modo confuso all’ interno dell’ organizzazione di studio dell’ Ente istituzionale in oggetto (l’amministratore), e sono stati organizzati utilizzando quasi tutte le forme giuridiche previste dal Codice Civile (Professionista individuale, associazione professionale, società di persone, società di capitali). …leggi tutto.
Cosa vuol dire amministrazione?
Amministrazione è l’insieme delle decisioni, azioni e mansioni, a livello impiegatizio e dirigenziale, necessarie per gestire un’organizzazione.
Tutte quelle azioni, grandi e piccole, che formano un’organizzazione. (es. scrivere e rispondere alla corrispondenza, archiviare, mettere in pratica le direttive, ecc).
La parola deriva dal latino minister, servire. …leggi tutto.
Economia relazionale
L’economia relazionale studia le materie economiche dal punto di vista dello scambio di valore umano, della solidarietà e della condivisione.
Si differenzia dall’economia “classica” perché non considera preminente lo scambio di valore monetario.
In particolare si occupa di valorizzare le comunità residenziali, le quali oggi sono escluse dall’ economia “classica”, poiché la produzione delle aziende relazionali non rientra nei calcoli che formano il PIL (Prodotto Interno Lordo). …leggi tutto.
La vita è il viaggio
Ho una notizia da darvi… la vita non è la meta, la vita è il viaggio.
La vita è il procedimento, non è arrivare a destinazione!
Ci sono momenti della vita in cui non si può fare a meno di partire.
Si vorrebbe a tutti i costi restare a vivere le piccole cose di ogni giorno, ma l’ amore ti chiama, la vita ti cambia i pensieri, il mondo ti cade addosso, e ci si sveglia.
Con dolore si raccolgono le poche cose che servono per esistere, e si riparte!
Soltanto dopo ci si accorge che il cambiamento era l’ unica scelta possibile.
Si è contenti di vivere il cambiamento dopo che siamo migliorati. …leggi tutto.
A che ora comincia la rivoluzione?
Rivoltando i pensieri, questa mattina ho un leggero brivido!
Il lavoro mi insegue, ma io sono più veloce e posso iniziare tra un po’.
Dopo colazione mi accorgo che da troppo tempo mi sento oppresso dalla nostra società, che ci schiaccia con un linguaggio “compresso” e da un andamento “costretto” nelle solite ragioni ed opinioni.
Mi chiedo: A che ora comincia la rivoluzione?
Ma subito dopo perdo il senso della questione, e ritorno ad occuparmi di cose inutili.
C’è qualcosa di più sensato da fare che concentrarci per fare sempre più soldi, al fine di farne ancora di più? Ma che vita è? …leggi tutto.
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