La conferma dell’ amministratore di condominio è prevista dall’ art. 1135 del codice civile, che, tra l’ altro, dispone quanto segue:
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione.
Chi scrive ritiene che la conferma dell’ amministratore sia una questione diversa dalla nomina e la revoca dell’ amministratore.
Infatti, l’ art. 1129 c.c., a riguardo dispone che, quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.
Inoltre, dispone anche che l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.
L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
Pertanto, quando un amministratore non è dimissionario, gestisce nei pieni poteri del suo mandato, e non si manifesta alcuna contrarietà al protrarsi della gestione ordinaria, a giudizio di chi scrive, egli è comunque soggetto a verifica annuale tramite la conferma prevista dall’ art. 1135 c.c.
In questa prospettiva, si ritiene che la maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno un terzo del valore dell’ edificio sia sufficiente a non confermare l’ amministratore.
Nel caso l’ amministratore non confermato dovrà entro breve termine convocare un’ assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
La recente sentenza 10701/09 della V sezione civile del Tribunale di Roma stabilisce che per la conferma dell’amministratore in carica è sufficiente la maggioranza ordinaria prevista dal III comma dell’art.1136 c.c. (un terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dell’edificio ).
Maggioranza semplice per la conferma
Si riporta di seguito il testo della Sentenza:
REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE CIVILE DI ROMA
SEZIONE V CIVILE
IL Giudice Unico Dott. Maurizio Fausti ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 11331/2005 del RG.degli affari contenziosi e vertente
TRA
Prete Kendrick Anthony, erede di Prete Giambattista -ricorrente-Elett.te dom.to in Roma Via Camesena ,46, presso lo studio dell’Avv. Francesco Mirenzi che lo rappresenta e difende per delega a margine del ricorso;
E
Condominio di Via Priscilla, 128, in Roma – resistente -Elett.te dom.to in Roma , Via Pompeo Neri,32, presso lo studio dell’Aw. Sergio Boldrini che lo rappresenta e difende per delega in calce al ricorso passivo;
Oggetto: impugnazione di deIibera assembleare
CONCLUSIONI
All’udienza di precisazione delle conclusioni del 19.02.2009 le parti concludevano come da verbale di udienza .
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ritualmente notificato Giambattista Prete, proprietario dell’appartamento sito in Roma Via di Priscilla, 128, Scala A-int.7, conveniva in giudizio quest’ultimo Condominio per impugnare la deliberazione assunta al punto 3 dell’o.d.g. dell’assemblea condominiale del 13.01.005 relativa alla nomina dell’amministratore.
Assumeva infatti il ricorrente che la delibera in questione era stata adottata senza la necessaria maggioranza prevista dall’art.1136 IV comma c.c.
il Condominio convenuto si è costituito, eccependo che la questione non aveva rilevanza sostanziale , in quanto era stata confermato l’amministratore uscente che comunque sarebbe rimasto in carica in prorogatio e chiedendo il rigetto del perché infondato in fatto e in diritto.
Il ricorrente, nel corso del giudizio, decedeva, ed a seguito di interruzione del processo, il giudizio venivi riassunto dall’erede del de cuius.
Esaurita l’istruttoria, depositati documenti, la causa veniva trattenuta in decisione, con i termini di legge, all’udienza del 19.02.2009 .
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda non risulta meritevole di accoglimento e, pertanto, va respinta.
Nel merito, allo stato, va infatti osservato che il thema decidendum concerne la nomina dell”amministratore del Condominio convenuto in carica , deliberata in seconda convocazione con la maggioranza semplice e non con quella qualificata di cui all’art.1136 IV comma c.c. che prevede la necessità della maggioranza speciale per le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore .
Invece nella fattispecie trattasi di rielezione dello stesso amministratore nella carica precedentemente ricoperta.
Conseguentemente la specie di causa va correttamente inquadrata nella disciplina prevista dall’art: 1135 cc. il quale stabilisce che l’assemblea dei condomini provvede alla conferma dell’amministratore, disponendo maggioranze differenti per le due ipotesi.
Ne deriva che per la sola conferma dell’amministratore in carica appare sufficiente la maggioranza ordinaria prevista dal III comma dell’art.1136 c.c. (un terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dell’edificio ) cosi come risulta effettivamente deliberato nell’assemblea impugnata.
Invero, la conferma dell’amministratore in carica è fattispecie ben diversa da quella della nomina e della revoca in quanto è rielezione dello stesso nella carica precedentemente ricoperta per la cui deliberazione è sufficiente la maggioranza prevista dal III° comma dell’art. 1136 c.c.
Per tali motivi, allo stato, il ricorso risulta infondato e, come tale, va respinto.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.
P.Q.M.
Il Giudice Unico, definitivamente pronunciando, cosi provvede:nel merito, rigetta il ricorso perché infondato in fatto ed in diritto ; e, per l’effetto, condanna Kendrick Anthony Prete ,nella qualità di erede di Giambattista Prete , al pagamento in favore del Condominio di Via Priscilla n. 128, in Roma, in persona del legale rappresentante pro-tempore, delle spese del giudizio che si liquidano nella misura di euro = 500,00= per diritti e di euro=700,00= per onorari oltre alle spese generali ed agli accessori di legge.
Così deciso , Roma 15 maggio 2009 Il Giudice Unico
DEPOSITATO IN CANCELLERIA il 15/5/2009
Per ciò che riguarda la conferma tacita dell’ amministratore di condominio, la norma di riferimento è disposta dall’ art. 1129 C.C., il quale all’ 8 comma
In assenza di irregolarità (previste dall’art. 1129 c.c.) e dell’eventuale delibera di revoca, la nomina dell’amministratore in carica da un anno è prorogabile tacitamente per un altro anno. Lo ha affermato il Tribunale di Milano col decreto 2486/15.
Il caso – Conferma tacita amministratore
Il ricorrente chiedeva la revoca dell’Amministratore di condominio, contestando inadempimenti e violazioni da parte dello stesso.
Il Collegio, però, ha ritenuto insussistenti le irregolarità (previste dall’art. 1129 c.c.) per la revoca dell’amministratore.
In particolare, ha precisato che, in contraddittorio, l’amministratore ha documentato di essere in possesso dei requisiti soggettivi per lo svolgimento dell’incarico ed ogni informazione relativa al resistente è contenuta nelle carte intestate, correlate di esatta denominazione della società di persone cui è affidato l’incarico.
Il Tribunale ha rilevato che le assemblee di nomina hanno approvato il compenso spettante all’amministratore.
Inoltre che l’omesso inserimento della sua nomina all’ordine del giorno dell’ultima assemblea è conforme alla nuova disciplina in materia di condominio, per la quale la durata in carica dell’amministratore è tacitamente prorogabile ad altro anno salvo delibera di revoca.
I documenti condominiali sono accessibili e possono essere liberamente consultati, in quanto è noto il luogo ove i registri si trovano.
Il Collegio ha, inoltre, sottolineato che la mancata apertura di un conto corrente condominiale è stata smentita dai documenti presentati dal resistente.
La regolarizzazione della posizione è stata confermata dall’assemblea.
Il Tribunale ha infine chiarito che la mancata convocazione dell’assemblea per deliberare sulla partecipazione alla mediazione, introdotta dal ricorrente, non è una omissione rilevante.
Il Condominio non è parte del contenzioso e non sussiste, nel procedimento di specie, alcuna previsione di mediazione obbligatoria.
L’assemblea, pertanto, ha riconfermato la nomina dell’amministratore, con il rispetto dei quorum di legge.
Per le ragioni sopra esposte il Tribunale ha emesso decreto di rigetto dell’istanza.
Il provvedimento.
Il Giudice collegiale adito ha respinto il ricorso del condòmino affermando che:
“A norma di quanto disposto dall’art 1129 comma 10° c.c., l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata; pertanto, non v’era necessità alcuna di convocare l’assemblea per decidere se rinnovare o meno l’incarico all’amministratore, salva sempre la facoltà per la medesima di deliberarne la revoca.
Per altro, l’assemblea del 24.10.15, discutendo sull’istanza della sig.ra V. per la sua revoca, espressamente affermò di riservarsi di esaminare la questione allo scadere del biennio esprimendo ringraziamento nei suoi confronti per il lavoro di ricostruzione contabile delle amministrazioni precedenti ed apprezzamento in toto per il lavoro svolto“.
Conclusione.
Alla stregua di quanto sopra, pare che si stia sempre più cristallizzandosi l’orientamento giurisprudenziale sul rinnovo automatico dell’incarico amministrativo al termine del primo anno del mandato, onde garantire al medesimo maggiore stabilità nella investitura e sicurezza nello svolgimento delle proprie mansioni.
Resta fermo, tuttavia, il principio normativo per cui la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio (cfr, articolo 1129 comma undici, codice civile).
Chi siamo
Mi chiamo Antonio Azzaretto, titolare dello studio Antonio Azzaretto.
Svolgo attività di consulenza condominiale.
Accetto incarichi di amministratore di condominio.
Ho fondato la Community AziendaCondominio.
Sono Iscritto all’ albo dei Commercialisti ed Esperti contabili di Milano.
Svolgo attività di consulente di azienda per comunità residenziali che abitano in condominio.
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Controllo interno della gestione condominiale
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Nozione di organizzazione condominiale – Governo della casa
Si intende “organizzazione condominiale” la struttura di personale, strumenti tecnici e procedure che governa la gestione del condomìnio, la quale è a servizio di tutti i soggetti che sono interessati alla gestione dei beni comuni: I residenti, i condòmini, i consiglieri, i dipendenti assunti, i fornitori di beni e/o servizi, i professionisti incaricati dall’ assemblea (Ragionieri, geometri, avvocati, commercialisti, architetti, etc…etc…). L’ organizzazione condomìniale è a servizio del legale-rappresentante amministratore, controlla la qualità e la trasparenza della gestione, garantisce che i servizi condominiali siano svolti rispettando gli accordi stabiliti con i fornitori, i tecnici e i professionisti di fiducia dei condòmini. …leggi tutto. – Conferma amministratore condominio
Sistemi di gestione organizzativa dell’ amministratore – Conferma amministratore condominio
I sistemi di gestione organizzativa (ossia i servizi amministrativi, tecnici e di rappresentanza legale) affidati, per legge, alla figura legale che conosciamo con il termine “amministratore di condomìnio”, fino ad oggi, sono rimasti tutti accorpati in modo confuso all’ interno dell’ organizzazione di studio dell’ Ente istituzionale in oggetto (l’ amministratore), e sono stati organizzati utilizzando quasi tutte le forme giuridiche previste dal Codice Civile (Professionista individuale, associazione professionale, società di persone, società di capitali). …leggi tutto.
Nozione di impresa
Tenendo conto che questo sito può essere letto anche da persone non specializzate nelle materie economiche, vorrei spiegare a chi legge con un linguaggio semplice e non tecnico che cosa sono le IMPRESE, poiché spesso questo concetto è espresso in modo complicato per i non addetti ai lavori. …leggi tutto. – Conferma amministratore condominio
Governo della casa – Cosa vuol dire amministrazione?
Amministrazione è l’insieme delle decisioni, azioni e mansioni, a livello impiegatizio e dirigenziale, necessarie per gestire un’ organizzazione. Tutte quelle azioni, grandi e piccole, che formano un’ organizzazione. (es. scrivere e rispondere alla corrispondenza, archiviare, mettere in pratica le direttive, ecc). La parola deriva dal latino minister, servire. …leggi tutto. – Conferma amministratore condominio
Governo della casa – Economia relazionale
Economia relazionale: Studia le materie economiche dal punto di vista dello scambio di valore umano, della solidarietà e della condivisione. Si differenzia dall’ economia “classica” perchè non considera preminente lo scambio di valore monetario. In particolare si occupa di valorizzare le comunità residenziali, le quali oggi sono escluse dall’ economia “classica”, poiché la produzione delle aziende relazionali non rientra nei calcoli che formano il PIL (Prodotto Interno Lordo). …leggi tutto. – Conferma amministratore condominio
Blog politica economia relazionale
Blog di informazione e di critica politica e sociale, Rassegna stampa web (Mazzetta); siti di informazione dei principali quotidiani, Approfondimenti su fede e religione, Approfondimenti su politica, cultura, ed economia. …leggi tutto.
La vita è il viaggio
Ho una notizia da darvi… la vita non è la meta, la vita è il viaggio. La vita è il procedimento, non è arrivare a destinazione! Ci sono momenti della vita in cui non si può fare a meno di partire. Si vorrebbe a tutti i costi restare a vivere le piccole cose di ogni giorno, ma l’ amore ti chiama, la vita ti cambia i pensieri, il mondo ti cade addosso, e ci si sveglia. Con dolore si raccolgono le poche cose che servono per esistere, e si riparte! Soltanto dopo ci si accorge che il cambiamento era l’ unica scelta possibile. Si è contenti di vivere il cambiamento dopo che siamo migliorati. …leggi tutto. – Conferma amministratore condominio
Verso un mondo che cambia
Ogni mattina un’ altra avventura mi riempie il tempo con nuove cose da fare. E sempre la musica mi accompagna… I sentimenti mi avvolgono… Un giorno va su e un giorno va giù! Siamo tutti alla ricerca del successo e fatichiamo ricercando nel futuro le cose migliori che possiamo vivere oggi. La gente ride e la gente piange. La borsa va su e la borsa va giù. I miei vicini fantasticano di cose irreali che non capisco. Leggo le labbra ma non comprendo le parole; il mio mondo vive tra la fantasia e ciò che riesco a toccare. Ma sono proprio io che vivo? … leggi tutto.
A che ora comincia la rivoluzione?
Rivoltando i pensieri, questa mattina ho un leggero brivido!
Il lavoro mi insegue, ma io sono più veloce e posso iniziare tra un po’. Dopo colazione mi accorgo che da troppo tempo mi sento oppresso dalla nostra società, che ci schiaccia con un linguaggio “compresso” e da un andamento “costretto” nelle solite ragioni ed opinioni. Mi chiedo: A che ora comincia la rivoluzione? Ma subito dopo perdo il senso della questione, e ritorno ad occuparmi di cose inutili. C’ è qualcosa di più sensato da fare che concentrarci per fare sempre più soldi, al fine di farne ancora di più? Ma che vita è? …leggi tutto.
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