Il condomino (o partecipante al condominio) è il proprietario di una porzione immobiliare sita in un edificio in condominio.
Per questa ragione egli è coinvolto, che lo voglia o no, in tutte le vicende sociali ed economiche che si riferiscono al fabbricato di cui fa parte la porzione immobiliare in questione.
Il condominio, dal punto di vista economico, si può definire un’ azienda.
Infatti, il condominio è un’ azienda, costituita da un insieme di procedure operative coordinate (Ad esempio distribuzione della posta, oppure manutenzione della caldaia, …predisposizione del rendiconto consuntivo, ed anche pagamento delle fatture, sostituzione lampadine bruciate, etc…etc…), le quali sono organizzate dalle comunità residenziali per due fini destinati a durare nel tempo:
Mantenere e, se possibile, aumentare il valore dei beni e dei servizi comuni;
Promuovere un ambiente solidale, cordiale, vivibile e a misura d’ uomo.
Il condomino ha la possibilità di incidere nella gestione del condominio soltanto nella misura in cui riesce a comunicare con la comunità residenziale che abita con lui.
Altrimenti, ha soltanto la possibilità di rivolgersi all’ amministratore, oppure di farsi tutelare dalla legge.
Diritti del condomino
Il condomino ha il diritto di informativa, sancito dal nuovo punto 9 dell’art. 1130 c.c. che prevede, tra le attribuzioni dell’amministratore, quella di “fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso”.
Il nuovo art. 1130 dispone anche che l’inosservanza dell’obbligo di informazione sia considerata una delle “gravi irregolarità” per le quali è prevista perfino la revoca dell’amministratore (art. 1129, 11 comma, cc.).
Inoltre, esistono i poteri d’impulso del condomino, il quale, in caso che non sia stato ancora nominato, e si riscontri inerzia dell’assemblea, potrà chiedere in proprio all’autorità giudiziaria la nomina dell’amministratore; oppure nei casi di “cattiva gestione”, potrà chiedere la revoca del professionista (art. 1129 c.c.).
L’art. 5 della legge n. 220/2012 ha modificato l’art. 1120 c.c., aggiungendo al terzo comma che “l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma”, ovvero quelle attinenti alle opere e agli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, all’eliminazione di barriere architettoniche, al consumo energetico degli edifici, alla realizzazione di parcheggi, alla produzione di energia mediante “l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili” nonché all’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo.
Infine, si rileva che almeno due condomini, che rappresentino almeno 1/6 del valore millesimale dell’edificio, possano richiedere la convocazione dell’assemblea straordinaria.
Strutture di governo del condominio
Purtroppo non ci sono ancora strutture di governo capaci di incidere sulla politica del condominio che il condomino possa utilizzare.
Egli ha come riferimento soltanto l’ amministratore, oppure i suoi vicini di casa.
Bisogna anche dire che, in queste condizioni, il condomino può creare problemi alla gestione del condominio, in quanto può rivolgersi ai condomini e all’ amministratore in modo sgarbato, affrontando i propri problemi senza rispetto di quelli degli altri.
In questi casi l’ amministratore si trova in difficoltà a gestire i rapporti, e così viene tempestato di richieste difficili da gestire.
Infine, bisogna constatare che è difficile per i condomini percepire la qualità dei servizi offerti dagli amministratori.
Qualità dei servizi di amministrazione condominiale
Alcuni anni fa avevo la convinzione che i condòmini potevano percepire facilmente la qualità dei diversi servizi che compongono l’ amministrazione condominiale.
Oggi sto cambiando idea.
Credo che i condomini hanno soprattutto bisogno di riconoscersi dal punto di vista sociale ed emozionale.
La formazione arriva dopo, … e purtroppo non arriva per tutti.
La Community AziendaCondominio ha l’ ambizione di agevolare questo processo di riconoscimento sociale.
Mi piacerebbe che chi legge questo sito assiduamente, condividesse con la propria comunità residenziale i contenuti e i programmi della nostra Community.
L’ ambizione è far diventare patrimonio collettivo la nostra cultura professionale.
Mi piacerebbe che il nostro marchio venisse esposto nell’ intestazione della targa dell’ amministratore protempore, in modo da orientare la gestione verso i nostri obiettivi.
Solo i condomini hanno interesse ad unirsi ed organizzarsi.
Gli amministratori, invece, non hanno interesse a confrontare le proprie procedure di gestione che offrono al condominio con quelle scritte dalla Community AziendaCondominio.
Ogni volta che discuto con un amministratore di questi argomenti, al termine della discussione, dopo aver esaurito ogni argomento, lui conclude con la frase seguente: “Ma io ho sempre fatto così!”
Infatti le procedure di gestione (le cosiddette “regole”) raramente sono neutrali.
O sono vantaggiose per i condomini, oppure sono convenienti per l’amministratore.
Quindi cosa proponiamo di fare?
Quale idea di gestione di condominio per il futuro?
Sono convinto che sia necessario creare un’ organizzazione che persegua gli interessi dei condomini.
Questa consapevolezza mi ha fatto riflettere sulla mancanza di controllo sulle spese di condominio, e su come questo fatto poi si ribalti sul totale delle spese a carico dei condomini da pagare.
A mio giudizio, pertanto, è necessario cambiare metodo.
Infatti, è inutile concentrare l’ attenzione sul conducente (l’ amministratore), mentre invece ciò che non va bene è il motore della macchina (l’ organizzazione del condomìnio).
E’ necessario aggiustare il motore (l’ organizzazione del condominio) per far andare bene la macchina (la gestione del condominio).
Quindi è necessario comprendere che il lavoro dell’ amministratore ha due anime ben distinte, che dovrebbero essere separate, se si vuole perseguire gli interessi dei condomini.