Condominio, prove di personalità giuridica

La Corte di Cassazione, con la sentenza 19663/2014, ha affermato l’esistenza di una «soggettività giuridica autonoma»

La legge 220/2012 (la riforma del condominio) non ha riconosciuto la personalità giuridica al condominio nonostante sia un soggetto fiscale ­ in quanto sostituto di imposta – fin dal 1° gennaio 2008.

Nulla cambia, quindi, per “l’ente di gestione” condominio sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli partecipanti (Cassazione, sentenza n. 2363/2012) e privo di autonomia patrimoniale.

Furono, però, le Sezioni unite della Corte di cassazione a mettere in dubbio la rassomiglianza della funzione tra condominio ed ente di gestione, nella famosa sentenza del 2008 in quanto «il fatto che l’amministratore e l’assemblea gestiscano le parti comuni per conto dei condòmini, ai quali le parti comuni appartengono le ragguardevoli diversità della struttura dimostrano la inconsistenza del ripetuto e acritico riferimento dell’ente di gestione al condominio negli edifici. Il condominio, infatti, non è titolare di un patrimonio autonomo, né di diritti e di obbligazioni: la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti e i servizi di uso comune, in effetti, fa capo ai singoli condòmini; agli stessi condòmini sono ascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti ed i servizi comuni e la relativa responsabilità; le obbligazioni contratte nel cosiddetto interesse del condominio non si contraggono in favore di un ente, ma nell’ interesse dei singoli partecipanti» (Cassazione, Sezioni unite, sentenza 9148/2008).

Questa «inconsistenza del ripetuto e acritico riferimento dell’ente di gestione al condominio negli edifici» manifesta l’equivoco che tale definizione («ente di gestione») può ingenerare circa la possibilità di attribuire al condominio una soggettività paragonabile a quella correttamente ricollegata agli enti collettivi non riconosciuti come persone giuridiche.

In realtà, come evidenziato di recente dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza 18 settembre 2014, n. 19663), l’approvazione della legge 220/2012 ha riportato all’ ordine del giorno tra i giudici di merito e di Cassazione quella teoria che vede nel condominio un soggetto di diritto, magari senza personalità giuridica, distinto dai suoi partecipanti; per intenderci, si considera il condominio un qualcosa di molto simile ad un’associazione.

La legge 220, evidenziano i giudici di legittimità, darebbe, infatti, dei cenni in tal senso, basti pensare all’obbligo dell’amministratore di tenere distinta la gestione del patrimonio del condominio dal patrimonio personale suo o degli altri condomini (articolo 1129, n. 4 del Codice civile); la costituzione di un fondo speciale per coprire i costi per i lavori di manutenzione straordinaria (sempre articolo 1135, n. 4); la previsione secondo la quale, in tema di trascrizione, per i condomini è necessario indicare l’eventuale denominazione, ubicazione e il codice fiscale (articolo 2659, comma 1).

Pertanto «se pure non è sufficiente che una pluralità di persone sia contitolare di beni destinati ad uno scopo perché sia configurabile la personalità giuridica (si pensi al patrimonio familiare o alla comunione tra coniugi), e se dalle altre disposizioni in tema di condominio non è desumibile il riconoscimento della personalità giuridica in favore dello stesso, riconoscimento dapprima voluto ma poi escluso in sede di stesura finale della legge n. 220 del 2012, tuttavia non possono ignorarsi gli elementi sopra indicati, che vanno nella direzione della progressiva configurabilità in capo al condominio di una sia pure attenuata personalità giuridica, e comunque sicuramente, in atto, di una soggettività giuridica autonoma» (Cassazione, Sezioni Unite, sentenza 18 settembre 2014, n. 19663).

Pertanto, personalità giuridica “no” ma soggettività giuridica autonoma “sì”?

Tutto ruoterebbe intorno alla definizione di condominio, da cui consegue, eventualmente, l’implicito riconoscimento della personalità giuridica.

Si rende utile rammentare la definizione che, nel lontano 1984, la Corte di cassazione nella sentenza n. 896 diede al condominio di «azienda di erogazione» che ha come scopo il diretto soddisfacimento dei bisogni dei loro membri.

E in effetti, all’interno del condominio, i singoli condòmini cercano di soddisfare i bisogni comuni attraverso l’erogazione di beni e servizi proprio come avviene all’interno di una famiglia o di un Comune.
http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e- … 3930.shtml