Condominio, parte la riforma

Al via la riforma del condominio. Trascorso il periodo di sei mesi dalla pubblicazione in G.U. della legge n. 220/2012, questa settimana entrano in vigore le modifiche apportate agli articoli 1117 e seguenti del codice civile e delle relative disposizioni di attuazione.

Le novità principali riguardano le nuove attribuzioni dell’amministratore, che di fatto deve tornare sui banchi di scuola.

Chi si dedicherà per la prima volta a questa attività dovrà infatti essere in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado e avere svolto un corso di formazione in materia di amministrazione condominiale. Solo chi potrà dimostrare di avere già esercitato detta attività per almeno un anno a partire dal giugno 2010 potrà invece fare a meno di detti requisiti, salvo l’obbligo di frequentare i corsi di formazione periodica.

Saranno invece esentati da qualsiasi obbligo formativo, tanto iniziale quanto periodico, quei condomini che si assumano l’onere di amministrare il proprio condominio. Quanto sopra rischia però di rimanere sulla carta, almeno fino a che non si stabilisca come debbano essere organizzati i corsi di formazione: su quali materie debbano vertere, quale sia il monte ore minimo da rispettare, chi possa organizzarli. Il controllo sul possesso dei requisiti di legge da parte dell’amministratore rimane comunque demandato agli stessi condomini: dovrà essere infatti l’assemblea a verificare, prima della nomina e durante lo svolgimento del mandato, se il candidato possa o meno aspirare a svolgere e/o a continuare detta attività.

I requisiti che devono essere posseduti dall’amministratore condominiale. La legge n. 220/2012, oltre a rafforzare prerogative e obblighi dell’amministratore condominiale, ha voluto anche restringere le modalità di accesso a detta attività, pur senza giungere all’istituzione di un vero e proprio registro. Oltre ai requisiti di formazione, il nuovo art. 71-bis disp. att. c.c. ha quindi previsto che possano svolgere detta attività soltanto quei soggetti che abbiano il godimento dei diritti civili, non siano stati condannati per alcuni specifici delitti, non siano stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione, non siano interdetti o inabilitati, non siano stati inseriti nell’elenco dei protesti cambiari. La perdita dei predetti requisiti comporta la cessazione ex lege dall’incarico, con la conseguenza che i condomini dovranno attivarsi (anche uno solo di essi) per convocare l’assemblea e provvedere alla nomina di un nuovo amministratore.

I nuovi compiti dell’amministratore. Vediamo allora di sintetizzare i nuovi compiti attribuiti all’amministratore dalla nuova legge di riforma (si veda anche la tabella relativa alle nuove attribuzioni di cui all’art. 1130 c.c.).

a) Obblighi di comunicazione ai condomini: in caso di nomina e per ogni successivo mandato, vi è l’obbligo di comunicare ai condomini i propri dati anagrafici e professionali, il proprio codice fiscale e, qualora si tratti di società, la denominazione e la sede legale della stessa, l’indirizzo dei locali in cui si trovano i registri obbligatori, nonché dei giorni e delle ore nelle quali ciascun condomino interessato può accedere a detti locali ed estrarre copia della documentazione.

b) Obbligo di stipulare apposita polizza assicurativa per la responsabilità professionale e di comunicarne gli estremi ai condomini: l’amministratore, al momento dell’accettazione della nomina, se previsto dall’assemblea, deve presentare ai condomini una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.

c) Obbligo di affiggere le generalità dell’amministratore in un luogo di pubblico accesso: si tratta di una norma di civiltà, il cui adempimento era rimasto fino a oggi legato alla correttezza dell’amministratore o alle disposizioni regolamentari di qualche ente locale più illuminato. È infatti evidente come sia di pubblico interesse poter risalire con immediatezza al nominativo e al recapito del soggetto chiamato per legge a rappresentare il condominio nei rapporti con i terzi.

d) Obbligo di aprire un conto corrente condominiale e di far transitare esclusivamente su quest’ultimo le entrate e le uscite condominiali: anche questa disposizione risponde a un’esigenza di elementare trasparenza nell’amministrazione delle somme di denaro di proprietà altrui. Tuttavia, a oggi, detto fondamentale obbligo di diligenza era rimesso al buon cuore dell’amministratore condominiale o a specifiche indicazioni del regolamento o di deliberazioni assembleari.

e) Obbligo di consegna della documentazione condominiale o di singoli condomini alla cessazione dell’incarico: viene ulteriormente ribadito, anche in sede normativa, l’obbligo dell’amministratore di passaggio delle consegne alla cessazione dell’incarico. Detto obbligo potrà essere assolto mediante consegna della documentazione condominiale o di singoli condomini sia a questi ultimi sia al nuovo amministratore designato dall’assemblea. Viene poi ulteriormente specificato che l’amministratore dimissionario resta comunque tenuto ad adottare eventuali interventi urgenti nell’interesse delle parti comuni anche dopo la cessazione dell’incarico, qualora non possa utilmente attivarsi il nuovo amministratore (ad esempio perché non ancora nominato dall’assemblea), senza diritto a ulteriore compenso.

f) Obbligo di riscuotere le somme dovute dai condomini: viene introdotto l’obbligo dell’amministratore di riscuotere quanto dovuto dai condomini alle casse comuni entro il termine di sei mesi dalla chiusura dell’esercizio contabile nel quale è compreso il credito vantato. L’intervento dell’assemblea, lungi dal costituire una condizione per il recupero forzoso dei crediti condominiali, può invece sollevare l’amministratore da detto obbligo normativo. Detto obbligo va altresì correlato a quanto specificamente previsto in tema di morosità condominiale dall’art. 63 Disp. att. c.c.

g) Obbligo di specificare l’ammontare del compenso al momento della nomina: per evitare possibili contenziosi in materia, il legislatore ha anche deciso di obbligare l’amministratore a dichiarare espressamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’ammontare del compenso richiesto sia in occasione della prima nomina sia per i successivi rinnovi del mandato biennale.
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