Condominio, la delibera sui lavori deve creare il fondo

Nella delibera assembleare avente a oggetto la manutenzione straordinaria o le innovazioni, dev’essere prevista la costituzione di un fondo speciale per un importo pari a quello dei lavori. Ecco un altro degli effetti della riforma del condominio (articolo 1135, comma 1, n. 4, del Codice civile). Allo scopo, devono essere considerate anche eventuali spese per perizie o progettazioni. Rispetto al testo finora in vigore, la modifica consiste nell’aver aggiunto al comma di cui sopra le innovazioni e avere previsto l’obbligatorietà del fondo, che prima era facoltativo.

La costituzione del fondo – Ci si può chiedere se, quando si parla di «costituire» il fondo, s’intende la sua sola creazione oppure se l’amministratore, prima di sottoscrivere il contratto di appalto, dev’essere preventivamente in possesso di tutta la provvista necessaria. Si ritiene che sia valida la prima ipotesi, di creazione con conseguente obbligo alla richiesta dei pagamenti. In questo modo l’amministratore potrà in qualunque momento fornire, al condomino che ne faccia richiesta, l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali (articolo 1130, comma 1, n. 9, del Codice civile) e comunicare ai creditori l’elenco dei condomini morosi (articolo 63, comma 1, delle disposizioni di attuazione del Codice civile).

La lettura contraria porterebbe inevitabilmente alla paralisi. La norma dev’essere letta anche alla luce delle modifiche apportate al citato articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Con esso, all’amministratore si attribuisce la possibilità di procedere con ricorso per decreto ingiuntivo (immediatamente esecutivo nonostante opposizione), ma, appunto, anche l’obbligo, se richiesto, di comunicare ai creditori non ancora soddisfatti i dati dei condomini morosi. Infatti, in caso di mancato completo pagamento di quanto dovuto, sussistendo la morosità di alcuni condomini, i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’avvenuta escussione degli altri.

La norma interviene a seguito della sentenza della Cassazione, a sezioni unite, 9148 dell’8 aprile 2008, che ha interpretato la normativa (all’epoca vigente) nel senso della parziarietà delle obbligazioni condominiali. La riforma dà una limitata proiezione esterna alla ripartizione pro quota delle spese, affermando che i creditori del condominio devono escutere in prima battuta i condomini morosi, ma non elimina comunque il principio di solidarietà, consentendo, laddove l’azione sia infruttuosa, la possibilità di rivolgersi anche ai condomini in regola con i pagamenti.

In questo nuovo quadro normativo, il legislatore ha previsto la "costituzione" obbligatoria del citato fondo. L’amministratore è quindi tenuto a chiedere le somme necessarie per le opere. In caso di mancato versamento, dovrà provvedere con il deposito del ricorso per decreto ingiuntivo.

Doveri e responsabilità – Stante, dunque, la possibilità di agire nei confronti dei condomini adempienti, con la riforma, forse a bilanciamento di questo pericolo in capo agli adempienti, si precisa che non è necessaria alcuna autorizzazione assembleare per procedere giudizialmente per la riscossione coattiva.

Per quanto attiene, invece, alla gestione ordinaria, così come risulta dal rendiconto annuale dell’amministratore, quest’ultimo, salvo dispensa da parte dell’assemblea, deve procedere entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito esigibile è compreso (articolo 1129, comma nono, del Codice civile).

La mancata esecuzione del provvedimento giudiziario, teso alla riscossione forzosa dei crediti, e l’avere omesso di curare diligentemente sia l’azione sia la conseguente esecuzione coattiva sono considerati grave irregolarità ai fini della revoca giudiziale dell’amministratore (articolo 1129, comma dodicesimo, numeri 2 e 6, del Codice civile).
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