In tema d’installazione di un cappotto termico in un condominio, la decisione assembleare dev’essere considerata un’innovazione e come tale deve essere adottata.
Cappotto termico – nozione
Il sistema di isolamento così detto a cappotto termico permette una migliore coibentazione delle unità immobiliari presenti in un edificio isolando rispetto all’esterno le pareti di una costruzione.
Il cappotto termico si differenzia dal sistema di isolamento posato all’interno delle unità immobiliari, in quanto lo stesso viene posizionato sulle pareti esterne dell’edificio, consentendo in questo modo un isolamento completo e non limitato al singolo appartamento.
Pannelli isolanti – nozione
L’installazione di pannelli isolanti all’interno dell’unità immobiliare è opera che ogni condomino può realizzare nel rispetto, oltre che delle normative urbanistico edilizie, dell’art. 1122 c.c. che recita:
Art. 1122 C.C. – nozione
Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.
Cappotto termico e Pannelli isolanti – differenze
Chiaramente questa tipologia d’intervento presenta due differenze fondamentali rispetto a quella eseguita all’esterno:
a) riduce sia pur minimamente il volume interno dell’unità immobiliare;
b) ha un’efficacia minore in quanto non riguarda l’intero edificio ma solamente una porzione di esso.
Installazione del cappotto termico in condominio
Che cosa fare, quindi, per deliberare la posa di un cappotto termico in ambito condominiale?
Giuridicamente l’ installazione del cappotto termico in condominio si intende un innovazione.
Ad oggi è un dato pacifico che per innovazioni delle cose comuni s’intendono, […], non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l’alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602) (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).
Indubbiamente a seguito dell’installazione dei pannelli isolanti i muri perimetrali dell’edificio presenteranno una diversa consistenza materiale data per l’appunto dall’esistenza dell’isolante medesimo.
Pare evidente, quindi, che l’installazione del così detto cappotto termico debba essere annoverata tra gli interventi modificativi aventi natura innovativa.
Delle innovazioni in condominio si occupa l’art. 1120 c.c., che per quanto concerne i quorum deliberativi richiama l’art. 1136 c.c.
La legge di riforma del condominio ha modificato l’art. 1120 c.c. che oggi al secondo comma nn. 1 e 2 recita:
Art. 1120 C.C. secondo comma nn 1 e 2
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune.
Maggioranze per approvare le innovazioni
Insomma tanto che si voglia considerare la posa di un cappotto termico quale innovazione volta a migliorare la salubrità quanto che la si ritenga intervento finalizzato a contenere il consumo energetico dell’edificio, essa potrà essere deliberata dall’assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.
Si badi: anche a questo genere d’innovazione è applicabile il quarto ed ultimo comma dell’art. 1120 c.c. a mente del quale:
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
In buona sostanza è bene che l’assemblea assuma la decisione di installare un cappotto termico dopo aver verificato questi requisiti per il tramite di un tecnico incaricato di verificare preventivamente la fattibilità dell’opera in relazione allo specifico immobile sul quale s’andrà ad intervenire.
Resta comunque fermo che spetta al condomino che andrà a contestare una simile deliberazione, fornire la prova che la stessa debba essere considerata vietata nei termini su esposti.
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