Condominio, carissimo nemico
Cronaca di una battaglia quotidiana
Due milioni di cause per sei miliardi di euro. Sei italiani su cento sono in lite col vicino.
Spesi tre miliardi di euro l’anno. Schiamazzi e rumori notturni principale causa di litigio.

Cari amici,

Ho trovato un articolo interessante sulla WebPage di repubblica di oggi, che ci ricorda come vivere vicini sia complicato e fonte di sanguinose battaglie legali.

D’ altra parte, visto che la vicinanza per moltissime famiglie è “obbligatoria”, credo che sarebbe meglio trovare dei sistemi per risolvere i conflitti condominiali in modo diverso da quello legale.

I sistemi oggigiorno ci sono:

1) Aprite un forum riservato per la vostra comunità residenziale, in modo che sia agevole comunicare e trovare soluzioni condivise.
La causa principale di ogni litigio è la mancanza di reciproca comprensione.

2) Proponete tutte le volte che sia possibile una mediazione, una conciliazione, una transazione o un arbitrato.
Tutte queste possibilità sono praticabili, lecite, economiche, veloci, ed alternative a lunghissime e costose cause legali.

Se volete iscrivetevi alla nostra Community e troviamo dei percorsi di confronto per migliorare le relazioni sociali tra residenti.
Altrimenti confrontatevi su questi argomenti con i “vostri” professionisti di fiducia, e trovate con loro delle soluzioni che possano aiutarvi a rendere la vita condominiale più vivibile.

Vi consiglio di fare causa “soltanto” quando ogni strada alternativa sia stata perlomeno valutata insieme ad un professionista competente.

Sono convinto che litigare sia soltanto uno spreco di tempo e di soldi.

La Repubblica

QUEL TAC-TAC degli zoccoli alle cinque del mattino. Quel parcheggio usurpato nel cortile. Quel cane che non smette di abbaiare. Quell’odore di broccoli che invade le scale. Quel maleducato che lascia aperto il portone. Quel principiante che strimpella “Per Elisa” all’infinito. Quei bambini che schiamazzano. Quelle cicche che piovono sul prato.

Altro che casa, dolce casa: da quando l’italiano è diventato un condomino, la sua vita quotidiana è tormentata, oppressa e inacidita dalle battaglie rancorose e sorde che si nascondono sotto l’ipocrisia del buongiorno-e-buonasera davanti all’ascensore, da quelle beghe tra vicini di casa che cominciano con una telefonata all’amministratore, esplodono nell’assemblea del palazzo e finiscono con gli insulti in tribunale, sul più affollato terreno di scontro di questo terzo millennio: la trincea del condominio.

Sei italiani su cento sono in causa col vicino. Due milioni di processi, la metà esatta di tutto il contenzioso che invade le affollate aule dei giudici di pace. Tre miliardi di euro spesi ogni anno per le liti condominiali, che qualche volta trascendono e finiscono in tragedia: il 3,5 per cento dei delitti, rivela un rapporto Eures, matura nei rapporti di vicinato.

Chiunque si sia trovato a vivere in un appartamento anche solo per una stagione sa bene che una scala può diventare un campo minato, un pianerottolo può trasformarsi nel ring dei dispetti quotidiani, un androne può mutarsi nel teatro di un dramma. Micro-conflittualità di caseggiato, la chiamano i sociologi. E sbagliano, perché non è micro per niente.

Non solo perché c’è chi arriva a uccidere, per un cane che abbaia o per un rumore di tacchi – quelli che dopo il delitto i carabinieri catalogano immancabilmente come “futili motivi” – ma perché il rancoroso litigio tra condomini è all’origine di una valanga di cause civili e di processi penali.

Ma qual è la scintilla che accende lo scontro? Nella classifica dei litigi – compilata dai 13 mila amministratori di condominio dell’Anammi – al primo posto ci sono i rumori che rubano il sonno: mobili spostati alle due di notte, subwoofer che fanno tremare i muri, cagnette che latrano e lavatrici che centrifugano. A Roma, per esempio, un condomino ha denunciato il vicino per rumori molesti perché “tirava ripetutamente lo sciacquone nelle ore notturne, nonostante fosse stato debitamente avvertito che il rumore dello scarico svegliava la famiglia del piano sottostante”.

Poi vengono le contese sull’uso degli spazi comuni, che ormai rappresentano per il genere umano quello che per i gatti sono le zuffe per il dominio del territorio. Che diritto ha l’inquilino del terzo piano di parcheggiare il suo furgone al centro del cortile? Perché la signora dell’attico ha piazzato una scala a chiocciola per arrivare al terrazzo condominiale? Come si è permesso il ragioniere del pianterreno di piantare un albero nel giardino comune?

Al terzo posto, i rumori nelle aree condominiali: bimbi che tirano il pallone contro la saracinesca, meccanici che sgasano motori rombanti, portieri che tagliano l’erba alle sei del mattino, magazzinieri che scaricano le bombole del gas. Qualche anno fa il nuovo proprietario di un appartamento all’ultimo piano scoprì che gli altri condomini avevano piazzato le loro autoclavi proprio sopra la sua camera da letto, e dunque il suo sonno era fatto di brevi pause tra il botto di una pompa e quello di un’altra. Andò dall’amministratore, andò dai vigili, andò dal pretore, andò persino in tv (alla trasmissione “Mi manda Lubrano”), ma sempre con lo stesso risultato: zero.
L’acqua che piove dal balcone del piano di sopra è al quarto posto: una volta quello che nei regolamenti condominiali è chiamato “stillicidio” prendeva la forma dei panni che gocciolavano o del filo d’acqua che scendeva giù dai vasi appena innaffiati.

Oggi, purtroppo, l’avvento degli irrigatori automatici ha aperto un nuovo fronte: c’è chi è convinto di avere un diritto naturale a lasciarli aperti a manetta per tutta la notte, e non prende neanche in considerazione le proteste della signora del piano di sotto che si ritrova il balcone allagato e il muschio sulle pareti.

Al quinto posto, il braccio di ferro sugli animali domestici. Il pastore tedesco che lascia le sue impronte sull’ascensore, il randagio che fa la pipì sulle macchine posteggiate, il dobermann che scende sempre le scale senza museruola, la gattina adottata dal condominio che fa paura alla signora del quarto piano, per non parlare del rottweiler del colonnello che ha sbranato il chiuhaua della professoressa. L’anno scorso, un ingegnere portò al magistrato le foto della sua auto, il cui parafango era stato addentato – e deformato – dai denti di un pitbull (nulla potè però la giustizia, perché l’animale si era nel frattempo dato alla latitanza).

Tutto questo senza entrare nel contenzioso che tocca il portafogli: il distacco dalla caldaia condominiale, l’errore nella tabella millesimale, l’annullamento dell’assemblea che deliberò il rinnovo della facciata, la contestazione delle quote per l’acqua e via impugnando. Si arriva, dicevamo, a due milioni di cause.

Questo fiume livido e aspro di dispetti e di ritorsioni sfocia nelle aule di tribunale occupando la metà dei giudizi civili e un bel numero di processi penali. A Roma c’è un’intera sezione del Tribunale (la quinta) che si occupa solo di contenzioso condominiale. È al terzo piano del palazzo di viale Giulio Cesare, una lunghissima serie di stanze disadorne nelle quali un magistrato dà retta, di solito, a cinque o sei avvocati contemporaneamente, sommerso da una montagna di citazioni, notifiche, memorie e comparse che dopo tre anni di udienze costeranno ai litiganti in media dai due ai tremila euro ciascuno.

Ma il grosso delle contese approda sulle scrivanie dei giudici di pace. Quelli civili affrontano le questioni che si risolvono col denaro, in maggioranza tra condomini e amministratori. Quelli penali devono invece dipanare le matasse più complicate, uno spinoso groviglio di antichi torti e di quotidiane vendette che invoca giustizia per ingiurie, molestie, danneggiamenti e disturbo della quiete.

Ma ci riescono davvero, poi? “Noi dobbiamo emettere una sentenza – ammette Osvaldo Jacobelli, giudice di pace della sezione penale – ma è molto difficile che la giustizia riesca a risolvere il problema pratico che assilla il querelante, dal ticchettio dei tacchi allo sciacquone notturno”. Certo, se sono volati gli insulti le cose cambiano.

“Intanto però ci vogliono dei testimoni – spiega Francesco Malpica, anche lui giudice di pace – altrimenti è la tua parola contro la mia. E poi i rapporti sociali si sono così imbarbariti che le parolacce sono diventate un fatto ordinario, al punto che la stessa Cassazione ha stabilito che non offendono più il decoro e l’onore del destinatario. La verità è che nelle cause di condominio affiorano tutte le frustrazioni dell’essere umano: ci vorrebbe uno psicologo, accanto al giudice”. Conferma Roberta Odoardi, direttore generale dell’Anammi: “Una volta i vicini erano degli amici. Oggi sono degli sconosciuti, verso i quali prevale spesso l’intolleranza. Prima si citofonava, adesso si va direttamente dall’avvocato”.

I magistrati, comunque, vedono solo la cima di un albero assai più grande di quanto non dicano le statistiche del ministero. Secondo l’Anaci (un’altra associazione di amministratori immobiliari) il 73 per cento dei contrasti si risolve infatti bonariamente prima di finire sulla carta bollata, durante le assemblee condominiali. Dunque, quei due milioni di cause sono solo un quarto delle liti. E di questo 27 per cento, quelle che arrivano alla sentenza sono appena due su cinque, perché le altre tre si chiudono dopo le prime udienze con un accordo tra gli avvocati.

I quali si dividono in due categorie: quelli che gettano benzina sull’ira infuocata del cliente, pensando alla parcella che gli spediranno, e quelli che onestamente gli dicono la verità, avvertendolo che sarà molto, molto difficile ottenere un risultato concreto. “A chi si lamenta del cane del vicino, io dico che in 32 anni di carriera non ho mai letto una sentenza di sfratto per un cane” racconta l’avvocato Stefano Giove. “Certo, a volte la causa è inevitabile – prosegue – Ma chi la avvia deve sapere che i nostri giudici non sono come quelli americani, che possono ingiungere al condannato una concretissima soluzione. In Italia si intrecciano norme lacunose, limiti procedurali e giudizi lunghissimi, fino a otto anni, durante i quali le liti con l’altro condomino si fanno spesso ancora più aspre”.

Sulla trincea del condominio, dunque, lo Stato non riesce nemmeno a decretare chi vince e chi perde. Servirebbero un codice speciale, processi lampo e nuovi poteri per i giudici. Ma né l’uno né l’altro sono all’ordine del giorno di questo Parlamento, indizio non minore di quanto poco sappiano i nostri legislatori delle angosce quotidiane degli italiani. Per i quali, una volta varcato il cancello condominiale, vale ancora una sola regola: la legge del più forte.