Condominio, al via oggi la riforma

È scoccata la fatidica ora e adesso davvero si cambia, perché la tanto attesa riforma del condominio è finalmente entrata in vigore (il 18 giugno). Nuove regole per i condomini e per gli amministratori, che influiranno in modo sostanziale anche sul momento cruciale nella vita del condominio: l’assemblea.
A questa dovranno essere chiamati a partecipare tutti «gli aventi diritto», cioè il nudo proprietario, l’usufruttuario, il comproprietario e il conduttore, ciascuno per quanto di competenza.

Deleghe limitate

Addio alle deleghe illimitate per i condominii con più di venti partecipanti, dove il delegato non può ricevere un numero di deleghe superiore a un quinto del complessivo numero delle "teste" di cui si compone il condominio e che contestualmente neppure superino il quinto del valore dell’edificio. Insomma, chi possiede più di duecento millesimi (si pensi agli enti pubblici o alle assicurazioni) non può più farsi rappresentare in assemblea, né da un condomino e nemmeno dall’amministratore, al quale è vietato di ricevere deleghe.

Cambia la rappresentanza nel Supercondominio

Stravolgimenti radicali per l’assemblea ordinaria del supercondominio, alla quale il singolo condomino non potrà più partecipare personalmente, essendo ora obbligato, nel caso in cui i condomini siano più di sessanta, a nominare un rappresentante che presenzi ed esprima il voto all’assemblea generale in sostituzione di tutti i partecipanti del singolo condominio facente parte del più ampio complesso condominiale. Ciò accade per le delibere inerenti la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore.

Convocazione e tempistiche

L’avviso di convocazione di ogni assemblea deve avvenire in forma scritta, a mezzo di raccomandata, per posta elettronica certificata, per fax o tramite consegna a mano: l’importate è che si possa poi dimostrare che il condomino ne sia venuto comunque a conoscenza. Con lo stesso avviso di convocazione si potranno fissare più riunioni in modo da facilitare lo svolgimento dell’assemblea: un’unica convocazione quindi nella quale vengono indicate tutte le date in cui si terranno le altre assemblee in prosecuzione della prima validamente costituita, nelle quali verranno discussi e deliberati gli argomenti che non hanno potuto trovare esauriente trattazione nella prima giornata.

Le nuove maggioranze «semplici»

Cambiano le maggioranze per decidere in seconda convocazione: l’assemblea, una volta costituitasi con la presenza di un terzo dei partecipanti al condominio portatori di almeno un terzo dei millesimi, adesso può deliberare con la maggioranza dei presenti alla riunione (fermo il terzo dei millesimi) e quindi con un numero di "teste" anche minore del terzo dei partecipanti al condominio.

Lavori interni all’appartamento

Attenzione anche all’esecuzione di lavori interni al proprio appartamento perché la riforma, nel confermare il divieto imposto al condomino di effettuare interventi comunque pregiudizievoli per le parti comuni, lo obbliga a dare preventiva notizia all’amministratore dell’inizio di qualsivoglia opera. Spetterà poi all’assemblea, nell’ambito della sua pur ragionata discrezionalità, valutare la gravità o meno dell’incidenza sulle parti comuni, in base ai chiarimenti e alle relazioni tecniche semmai fornite dallo stesso condomino intenzionato ad apportare modifiche alla propria unità immobiliare.
Uso del lastrico solare
Via anche all’uso del lastrico solare per installarvi impianti fotovoltaici (e, in genere, per la produzione di energia da fonti rinnovabili) al servizio del singolo condomino. Anche in questo caso sarà l’assemblea, con il voto della maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi dei millesimi, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque già in atto.

La lotta ai morosi

Vita dura inoltre per i morosi, nei confronti dei quali adesso l’amministratore è obbligato ad agire giudizialmente entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio per il recupero di quanto da loro dovuto, salvo espressa dispensa da parte dell’assemblea (e non quindi con la sua preventiva autorizzazione). Per loro anche la beffa, perché l’amministratore dovrà segnalarli ai creditori del condominio affinché procedano ad aggredire il loro patrimonio prima di potersi rivolgere ai condomini in regola con i pagamenti. Sotto tale profilo, chi vende il proprio appartamento resta ora obbligato solidalmente con l’acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. L’intento è quello di spingere l’alienante a comunicare subito all’amministratore i dati di chi è subentrato. Non basterà però l’invio all’amministratore di una fotocopia dell’atto di compravendita, ma occorrerà la consegna di una copia autentica dell’atto; considerati i lunghi tempi per ottenerla, si opterà nell’attesa per una dichiarazione del notaio attestante l’avvenuto trasferimento del bene.
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