Condomini morosi e attività dell’ amministratore; Con la riforma del condominio l’amministratore ha acquisito maggiore autonomia per agire nei confronti dei condomini morosi.
L’ art. 63 disp. att. del codice civile, dispone che per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
Inoltre dispone che in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
A ciò si aggiunge l’ obbligo disposto dall’ art. 1129 C.C., il quale al 7 comma dispone: Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’ assemblea, l’ amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’ esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’ art. 63, primo comma, delle disposizioni per l’ attuazione del presente codice.
D’ altra parte, in Italia, da nord a sud, i condomini morosi sono in costante aumento.
Si tratta di una variegata moltitudine, che accomuna le molte persone in difficoltà economiche.
Ovviamente, purtroppo, vi sono anche taluni “furbi”, i quali non pagano le spese condominiali anche potendo.
L’ amministratore è il soggetto incaricato di procedere alle riscossioni
L’ amministratore, nel bene o nel male, si ritrova a gestire queste situazioni di difficoltà.
E’ costretto a districarsi tra la normativa cogente, la quale lo espone ad obblighi pressanti, e situazioni umane che oggettivamente hanno la loro importanza.
In questa situazione a mio giudizio l’ amministratore deve iniziare ad agire molto prima della scadenza dei sei mesi, con una serie di azioni che indirizzino la definizione della morosità verso la soluzione migliore per tutti.
Per prima cosa l’ amministratore dovrebbe scrivere una raccomandata di sollecito.
Successivamente dovrebbe telefonare al moroso in modo da rendersi consapevole del punto di vista di chi non paga.
In caso si presentino situazioni di difficoltà economica oggettivamente condivisibili, l’ amministratore dovrebbe condividere la situazione con i consiglieri in modo riservato, in modo da immaginare delle soluzioni intelligenti che potrebbero venire incontro al problema.
D’altra parte, vi è la possibilità che il condomino moroso non abbia motivi validi per giustificare la situazione.
In questo caso, l’ amministratore, senza indugio, dovrebbedare mandato all’ avvocato, anzitutto per inviare un’ altra raccomandata di sollecito, e, se inevasa, per ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
Questo atto è emesso dal giudice, il quale, basandosi su prove fornite dall’amministratore, ingiunge il condomino a pagare le quote condominiali scadute.
Inoltre il decreto ingiuntivo apre la strada alle azioni esecutive, le quali possono arrivare fino al pignoramento dei beni di proprietà del moroso.
La fornitura può essere sospesa – Condomini morosi
Come su scritto, l’ articolo 63 disp. att. dispone che, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
A mio giudizio si tratta di una norma di difficile applicazione, che potrebbe essere applicata soltanto dopo un attenta valutazione delle conseguenze che potrebbero verificarsi.
Come esempio, si pensi alla disattivazione del servizio di riscaldamento, durante l’ inverno, che causi una broncopolmonite ad uno dei residenti, magari un bambino.
La situazione potrebbe diventare molto complicata dal punto di vista delle responsabilità civili, ed anche penali.
Le volte che taluni condomini hanno ventilato questa possibilità, ho provveduto a proporre un’ apposito punto all’ ordine del giorno, che alla fine, per fortuna, non è stato approvato dall’ assemblea.
Documenti necessari per richiedere il decreto ingiuntivo
I documenti necessari per richiedere l’ emissione del decreto ingiuntivo sono i seguenti:
Verbali di assemblea con le relative delibere di approvazione dei rendiconti consuntivi e preventivi, oltre di eventuali spese straordinarie.
prospetti di ripartizione dei rendiconti ordinari straordinari.
Eventuali diffide inviate dall’amministratore al condomino moroso.
Il proprietario è il soggetto tenuto a pagare le quote condominiali
Chi è in affitto è tenuto a versare la quota di oneri condominiali concordata nel contratto sottoscritto o direttamente nelle casse del condominio, oppure nelle mani del proprietario.
In ogni caso è solo il proprietario che risponde all’amministratore in caso di ritardi o mancati pagamenti del conduttore (inquilino).
Pertanto è il proprietario che resta responsabile nei confronti del condominio di tutte le spese condominiali dovute (… pertanto anche di quelle versate dal locatore).
Nel caso di compravendita di un immobile, chi acquista l’appartamento del moroso è obbligato a saldare le quote condominiali per l’anno in corso e per quello precedente.
Ciò anche se al momento del rogito non era a conoscenza del debito.
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Essendo esperto in materie contabili ed aziendali, assumo incarichi di revisore della contabilità ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile.
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