Comunicazione obbligatoria 28 febbraio 2017
Cari amici,
Forse non lo sapete ancora, ma dall’ anno prossimo il governo italiano ha deciso che gli amministratori avranno l’ obbligo di certificare il diritto di ciascun contribuente a dedursi le quote fiscali derivanti dagli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonchè, con riferimento all’ acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici, finalizzati all’ arredo delle parti comuni dell’ immobile oggetto di ristrutturazione.
Il motivo di questa constatazione è che nella comunicazione obbligatoria che gli amministratori di condominio saranno tenuti ad inviare entro il prossimo 28 febbraio 2018, dovranno essere indicate le quote di spesa detraibili imputate ai singoli condòmini.
Si tratta di un adempimento a regime, introdotto al decreto del Mef 1 dicembre 2016 ai fini della elaborazione della dichiarazione dei redditi da parte delle Entrate (730 e unico precompilati) e dovrà essere effettuato a partire dai dati relativi al 2016, entro il 28 febbraio di ciascun anno.
Lettera per i condomini
…Spesso, osservando i condomini che si presentano in assemblea di condominio, penso ad una storiella su un tizio che bussa alla porta di suo figlio:
“Gennaro”, …dice “Svegliati!”. Gennaro risponde: “Non voglio alzarmi papà”. Il padre urla: “Alzati, devi andare a scuola!”.
Gennaro dice: “Non voglio andare a scuola”. “E perchè no?”, chiede il padre. “Ci sono tre ragioni”, risponde Gennaro.
“Prima di tutto è una noia, secondo, i ragazzi mi prendono in giro; terzo, io odio la scuola”.
E il padre dice: “Bene, adesso ti dirò io tre ragioni per cui devi andare a scuola: Primo perchè è tuo dovere; secondo perchè hai quarantacinque anni, e terzo perchè sei il preside”.
Svegliatevi, svegliatevi siete adulti! Siete troppo grandi per dormire
Quesito senza risposta
Il quesito è semplice: I dati trasmessi all’ agenzia dell’ entrate sono considerati solo indicativi, oppure sarebbero una certificazione del diritto dovuto?
Mi spiego meglio: Se, a seguito di un controllo fiscale, si constata che il diritto alla detrazione indicato dall’ amministratore e usufruito dal condòmino non era dovuto in tutto o in parte per qualche ragione (ad esempio utilizzo promiscuo dell’ immobile, trasferimento della proprietà, eredità, mancato pagamento delle quote condominiali straordinarie, etc…etc…), ebbene, in questi casi che succede?
In altre parole, l’ amministratore sarà responsabile di ciò che invia all’ agenzia delle entrate?
….e poi vi è un problemino da approfondire:
Come precisato in più circolari dell’Agenzia delle Entrate per i lavori condominiali, il diritto alla detrazione compete solo ai condòmini in regola con i pagamenti dei lavori che fruiscono della detrazione fiscale.
Nell’ ipotesi di spese sostenute per lavori sulle parti condominiali, le fatture o le ricevute devono essere intestate direttamente al condominio. La detrazione, poi, compete a ciascun condòmino, con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministratore, e limitatamente alla quota di spese al condòmino stesso imputata (su base millesimale) ed effettivamente pagata al condomìnio al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi, pertanto con scadenza ben oltre fine febbraio 2017.
Mi chiedo perchè tutte le leggi, prima di essere emanate debbano finire nell’ ufficio UCAF (Ufficio complicazioni affari semplici)?
Se non ci fosse da piangere, questa situazione sarebbe perfino divertente.
Amministratore di condominio e potere politico
L’ amministratore di condominio, se non è adeguatamente controllato dal condominio, assume il potere politico di decidere, ossia di scegliere il meglio per i propri interessi.
I condomini, finora, hanno avuto un potere politico assai scarso, poichè, non avendo strumenti di comunicazione adeguati per le proprie esigenze organizzative, si sono da sempre affidati soltanto a ciò che l’amministratore di condominio comunica e/o fa sapere.
Proprio per questo motivo l’ amministratore di condominio, se vuole o se ritiene sia necessario, ha da sempre avuto il potere politico effettivo di passare sopra la volontà dei condomini, privilegiando ciò che ritiene sia opportuno per il bene comune, oppure sia meglio per il proprio tornaconto personale.
Questa assoluta libertà di informare (o di non informare) ha da sempre regalato all’ amministratore di condominio una posizione dominante, che ha potuto sfruttare per perseguire i propri interessi… leggi l’ articolo amministratore di condominio e potere politico
Comunicazione dati detraibili entro il 28 febbraio 2018
Le nuove istruzioni per l’invio di alcune informazioni utili alla gestione degli oneri detraibili nelle dichiarazioni precompilate 2018 sono state predisposte dal decreto del 1° dicembre scorso del Mef e pubblicate sulla «Gazzetta Ufficiale» n.296 . Le nuove comunicazioni riguardano i dati 2017 utili alla predisposizione della prossima dichiarazione precompilatatra e comprende le spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici.
In particolare il secondo articolo del decreto MEF del 01.12.2016 riguarda la trasmissione telematica dei dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali prevedendo che ai fini della elaborazione della dichiarazione dei redditi da parte dell’Agenzia delle entrate gli amministratori di condominio trasmettano in via telematica entro il 28 febbraio di ciascun anno, una comunicazione contenente i dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente dal condominio con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonche’ con riferimento all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione.
Nella comunicazione devono essere indicate le quote di spesa imputate ai singoli condomini.
Risposte a domande frequenti da parte dell’ Agenzie delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate, il 9 dicembre 2016 ha pubblicato sul proprio sito le risposte ad alcune domande sulle spese di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico su parti comuni condominiali, di seguito riportate:
D.1.: Sono tenuti alla comunicazione dei dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni anche gli amministratori dei condomìni con numero di condòmini non superiore a otto (cd “condomìni minimi”)?
R.1. : Se il condominio con condòmini fino a otto ha nominato un amministratore (ai sensi dell’articolo 1129 del codice civile la nomina dell’amministratore è obbligatoria solo se i condòmini sono più di otto), quest’ultimo è tenuto a comunicare all’Agenzia delle entrate i dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni condominiali entro il 28 febbraio dell’anno successivo. Se, invece, i condòmini del cd “condominio minimo” non hanno provveduto a nominare un amministratore, gli stessi non sono tenuti alla trasmissione all’anagrafe tributaria dei dati riferiti agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni dell’edificio
D.2.: È prevista la pubblicazione di un software di compilazione per la trasmissione dei dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni condominiali?
R.2: Sì, con riferimento alla trasmissione dei dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni condominiali l’Agenzia delle entrate metterà a disposizione un software per la compilazione e per il controllo.
D.3: Nel documento “Modalità di compilazione per la trasmissione delle comunicazioni delle spese attribuite ai condomini per lavori effettuati sulle parti comuni” viene indicato un controllo di coerenza dell’Importo complessivo dell’intervento, in relazione alla somma dei campi “Importo della spesa attribuita al soggetto” e “Importo spesa unità immobiliare”. In cosa consiste tale controllo?
R.3: Con riferimento a ciascun intervento effettuato nel condominio, la somma degli importi indicati nel campo 5 “Importo complessivo dell’intervento – Spese effettuate con bonifico” e nel campo 6 “Importo complessivo dell’intervento – Spese effettuate con modalità diverse dal bonifico (es. oneri di urbanizzazione)” deve corrispondere alla somma degli importi indicati in tutti i campi 16 “Importo spesa unità immobiliare” e 20 “Importo della spesa attribuita al soggetto” riferiti al medesimo intervento.
Dati da comunicare
I dati da comunicare, dunque, non saranno limitati ai dati catastali degli immobili oggetto di intervento (com’era nel quadro AC), bensì dovranno dettagliare le singole quote di spesa imputabili a ciascun condomino.
In buona sostanza dovrà essere trasmesso l’equivalente del riparto delle spese degli interventi di ristrutturazione, risparmio energetico e bonus mobili, indicando tutti i codici fiscali dei beneficiari della detrazione e le somme a ciascuno imputabili, effettivamente versate entro il 31 dicembre 2016.
Un lavoro non di poco conto, con dati talvolta non nella disponibilità immediata degli amministratori di condominio, i quali, opportunamente, non dovranno attendere oltre per organizzare il proprio lavoro al fine di rispettare la scadenza imposta, non dimenticando il passaggio propedeutico e fondamentale per la trasmissione telematica, ovvero la richiesta delle credenziali di accesso Fisconline.
La trasmissione dei dati potrà anche essere effettuata dal commercialista o altro soggetto in possesso delle credenziali Entratel, a tal fine delegato.
Maggiori informazioni di carattere operativo sono rinvenibili dalla lettura delle specifiche tecniche, al momento solo in bozza, disponibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate, sezione ‘Spese di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico su parti comuni condominiali’.
Istruzioni per la trasmissione
Sono disponibili le istruzioni per la trasmissione, da parte degli amministratori di condominio, dei dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali, ai fini della dichiarazione precompilata 2018.
Con il provvedimento del 27 gennaio 2017, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che gli amministratori di condominio devono indicare anche le spese sostenute nell’anno precedente dal condominio con riferimento all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione.
La trasmissione telematica
Precompilata, la «comunicazione» non parte applicando le istruzioni
La questione principale riguarda i morosi. Le regole sono state spiegate con il quesiti di Telefisco ma all’atto pratico sorge un problema.
Ipotizziamo che in un condominio con 5 condòmini con 200 millesimi ciascuno la spesa da pagare sia 100.000 euro ma che l’amministratore ne abbia bonificati nel 2016 solo 90.000 perché un condòmino ha pagato solo 10.000 euro sulla sua quota di 20.000.
Nella Guida operativa dell’Agenzia , nella “SCHERMATA INTERVENTI”, bisogna indicare le “Spese effettuate con bonifico”.
Quindi, in questo caso, 90.000
Poi, nella “SCHERMATA UNITÀ IMMOBILIARE/SOGGETTI”, riferita alle singole unità immobiliari, va scritto l’”Importo spesa unità immobiliare” e le istruzioni spiegano che si tratta dell’importo della spesa attribuita al soggetto. Quindi, a rigor di logica, di 20.000 euro, barrando poi la casella “Pagamento non corrisposto interamente al 31/12”.
Il problema è che così facendo il totale (delle singole unità) fa 100.000 e non collima con l’importo di 90.000 indicato nella “schermata interventi”. Infatti viene segnalato un errore e la procedura si blocca.
Si direbbe quindi che nella casella ”importo della spesa” vadano indicati i soldi effettivamente pagati, cioè 10.000 ma questo contrasta con le istruzioni.
Insomma, gli amministratori con condòmini morosi non sanno bene cosa fare. Forse si tratta solo di un errore informatico? Questa domanda è stata passata ieri all’agenzia dell Entrate, sperando in una rapida riposta.
I chiarimenti del fisco
Il decreto del Mef del 1 dicembre 2016 pubblicato in forza di quanto previsto dal D.Lgs 175/2014, prevede che ai fini della elaborazione della dichiarazione dei redditi precompilata, da parte dell’Agenzia delle Entrate, a partire dai dati relativi al 2016, gli amministratori di condominio trasmettono in via telematica all’Agenzia, entro il 28 febbraio di ciascun anno, una comunicazione contenente i dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente dal condominio con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché con riferimento all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione. Con un provvedimento pubblicato sul proprio sito in data 27 gennaio, l’Agenzia ha pubblicato le specifiche tecniche da considerare ai fini dell’espletamento dell’adempimento in commento.
I dati possono essere trasmessi anche tramite intermediari quali, Commercialisti, Consulenti del lavoro o C.a.f.
In seguito alla pubblicazione delle stesse specifiche tecniche che hanno dato il via all’adempimento in commento, l’Agenzia nel corso di un incontro con la stampa specializzata ha fornito una serie di chiarimenti operativi da seguire per la corretta esecuzione e rispetto dei termini della trasmissione dei dati sopra richiamati.
Uno dei chiarimenti ha riguardato l’indicazione delle quote di spesa da comunicare imputate ai singoli condòmini o che non sono state pagate per morosità.
Ebbene l’Amministrazione Finanziaria ha precisato che, nella comunicazione telematica per la trasmissione delle spese attribuite ai condòmini per lavori effettuati sulle parti comuni, gli amministratori sono tenuti a fornire l’informazione relativa all’effettivo pagamento al 31 dicembre della quota di spesa attribuita a ciascun soggetto. In tal senso, dovrà essere compilato il campo relativo al “flag pagamento” attraverso il quale andrà evidenziato se il pagamento è stato interamente corrisposto al 31 dicembre dell’anno di riferimento ovvero se lo stesso è stato parzialmente o interamente non corrisposto entro tale data. Nelle specifiche tecniche si fa riferimento alla quota «attribuita» e non alla quota «pagata» in quanto, «ai fini del riconoscimento del beneficio in caso di spese relative a parti comuni condominiali la detrazione compete:
- con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico bancario da parte dell’amministratore che deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2016 con riferimento alla prossima dichiarazione dei redditi;
- nel limite delle rispettive quote dello stesso imputate ai singoli condòmini e da questi ultimi effettivamente versate al condominio al momento della presentazione della dichiarazione, anche anticipatamente o posticipatamente rispetto alla data di effettuazione del bonifico.
L’Agenzia precisa che nel caso in cui il pagamento da parte dei singoli condòmini è stato effettuato entro il 31 dicembre 2016 la quota di spesa a loro riconducibile troverà collocazione diretta nella prossima dichiarazione precompilata, in caso contrario, la spesa sarà indicata esclusivamente nel foglio informativo e il contribuente, nel rispetto delle condizioni di detraibilità previste dalla normativa potrà modificare la dichiarazione aggiungendo tale onere qualora pagato entro la data di presentazione della dichiarazione.
Si ricorda a tal proposito che la Circolare del Min. Finanze – Dip. Entrate Aff. Giuridici Serv. III n°122/99 aveva chiarito, al fine dell’ottenimento del beneficio fiscale legato ai lavori di ristrutturazione edilizia o di riqualificazione energetica, in caso di spese relative a parti comuni condominiali la detrazione compete con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico bancario da parte dell’amministratore e nel limite delle rispettive quote dello stesso imputate ai singoli condòmini e da quest’ultimi effettivamente versati al condominio al momento della presentazione della dichiarazione anche anticipatamente o posticipatamente rispetto alla data di effettuazione del bonifico.
Altri chiarimenti erano già stati forniti in precedenza, e in particolare in riferimento all’obbligo di trasmissione dei dati da parte dei condomini minimi. Se il condominio, con più di otto condòmini, ha nominato un amministratore, ai sensi dell’articolo 1129 del codice civile, (la nomina dell’amministratore è obbligatoria solo se i condòmini sono più di otto), quest’ultimo è tenuto a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni condominiali entro il 28 febbraio dell’anno successivo. Se, invece, i condòmini del cd “condominio minimo” non hanno provveduto a nominare un amministratore, gli stessi non sono tenuti alla trasmissione all’anagrafe tributaria dei dati riferiti agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni dell’edificio.
20/02/2017 Rimedio in arrivo per gli amministratori; invio dei dati per i soli condòmini
Rimedio in arrivo per gli amministratori, alle prese con la comunicazione all’Agenzia delle entrate dei dati dei condòmini cui spetta la detrazione per i lavori di recupero o risparmio energetico sulle parti comuni. L’Agenzia potrebbe snellir le «specifiche tecniche»eliminando le richieste più assurde. Lo afferma Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia, che in un recente incontro con il vice ministro Luigi Casero ha ottenuto la promessa di una revisione. Gli amministratori, quindi, anche se mancano pochi giorni, potrebbero sospendere momentaneamente gli invii con dati di cui non siano sicuri sino all’annunciata revisione (sempre che arrivi entro il 28 febbraio).
I problemi maggiori, dopo che il Sole 24 Ore e le Entrate hanno chiarito a Telefisco 2017 i dubbi su come indicare i morosi nella comunicazione, sono emersi da un’interpretazione piuttosto estensiva dell’Agenzia stessa sull’articolo 2 del Dm del 1° dicembre 2016, che stabilisce: «(…) gli amministratori di condominio trasmettono in via telematica all’Agenzia delle entrate, entro il 28 febbraio di ciascun anno, una comunicazione contenente i dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente dal condominio con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, (…). Nella comunicazione devono essere indicate le quote di spesa imputate ai singoli condòmini».
Lo stesso articolo 1 del provvedimento dell’Agenziadel 27 gennaio 2017 dispone: «(…) gli amministratori comunicano la tipologia e l’importo complessivo di ogni intervento, le quote di spesa attribuite ai singoli condòmini nell’ambito di ciascuna unità immobiliare».
I problemi, ricorda Confedilizia, nascono dal modo in sono state predisposte le specifiche tecniche allegate al provvedimento dell’Agenzia. Nella sezione («Dati del soggetto al quale è stata attribuita la spesa»), infatti, non si è rispettata l’indicazione del decreto e, invece di farsi riferimento ai soli condòmini e alle quote di spesa agli stessi attribuite, si è introdotto – attraverso il campo «Tipologia del soggetto al quale è stata attribuita la spesa» – il riferimento ad altri soggetti (quali i locatari, i comodatari, i familiari conviventi ,eccetera), chiedendo di indicare il relativo codice fiscale.
L’agenzia avrebbe dovuto dovrebbe riflettere sull’impossibilità di ingabbiare la multiforme realtà condominiale nei suoi schemi e rassegnarsi a restare nel perimetro di quanto era stato indicato nel Dm, cioè ottenere i dati dei soli «condòmini», quindi dei soli titolari di diritti reali. Invece, nella pretesa utopica di presentare ai contribuenti una precompilata perfetta, l’amministratore è stato chiamato a raccogliere un’infinità di dati di cui non è in possesso (e che neppure sono previsti nell’anagrafe condominiale istituita dalla legge 220/2012), oltretutto in tempi ridottissimi. Sinora, invece, l’amministratore si limitava a fornire ai singoli condòmini la quota spettante e pagata, dopo di che questa poteva essere suddivisa tra i vari aventi diritto (inquilini, conviventi, comodatari) a loro stessa cura nelle loro dichiarazioni dei redditi. E il sistema ha sempre funzionato.
È chiaro, quindi, che le nuove regole delle Entrate hanno reso la comunicazione corretta impossibile, al di fuori dei casi più semplici, con il rischio della sanzione di 100 euro. «Per questo – spiega Spaziani Testa – il vice ministro Casero ha promesso di intervenire rapidamente presso l’agenzia in modo da ricondurre le “specifiche tecniche” nell’ambito fissato dal Dm del 1° dicembre, eliminando i riferimenti che hanno creato questo caos». Gli amministratori potrebbero quindi indicare solo i dati di chi risulta effettivamente «condòmino», eliminando così una buona parte dei possibili errori nella comunicazione. Anche se poi moltissimi «aventi diritto» dovranno controllare la loro precompilata e correggerla in base alle spese da loro effettivamente sostenute. Cosa che, intendiamoci, sarebbe comunque accaduta.
Considerando che mancano però solo 9 giorni alla scadenza, occorre fare molto presto. «Abbiamo però ribadito al vice ministro – aggiunge Spaziani Testa -, forti dei dati provenienti dalle nostre 200 associazioni territoriali, dal Coram e da Gesticond, che resta ferma la nostra contrarietà in assoluto a un’operazione che non si attaglia alla realtà dei condomìni italiani e che una cosa opportuna da fare sarebbe rinviarne di un anno l’operatività o, almeno, sospendere l’applicazione delle sanzioni».
Rinvio scadenza invio al 7 marzo 2017
l’Agenzia delle Entrate ha recepito i segnali di difficoltà degli amministratori nello svolgimento delle attività necessarie per la Comunicazione telematica delle spese condominiali soggette a detrazione IRPEF.
È da poco arrivata, infatti, la comunicazione ufficiale della proroga della data di scadenza per l’adempimento: solo per quest’anno, quindi, saranno considerati validi gli invii dei dati effettuati entro il 7 marzo 2017.
Vi invitiamo a leggere il comunicato stampa ufficiale dell’Agenzia delle Entrate per maggiori dettagli in merito: Comunicato stampa agenzia delle Entrate
22 febbraio 2017 – Ultimi chiarimenti Agenzia delle Entrate
L’ amministratore di condominio «comunica all’Agenzia delle entrate, quale soggetto a cui è attribuita la spesa, colui che gli è stato indicato come tale dal proprietario. In assenza di comunicazione da parte del proprietario, l’amministratore indica semplicemente quale soggetto a cui è attribuita la spesa il proprietario medesimo».
Quindi, non deve tener conto dell’intestazione del conto bancario o postale utilizzato dal proprietario o da altri per il pagamento della quota condominiale.
L’Agenzia precisa poi che «nel campo 21 della comunicazione “Flag pagamento” va indicato se il pagamento è stato interamente corrisposto al 31 dicembre dell’anno di riferimento oppure se il pagamento è stato parzialmente o interamente non corrisposto alla medesima data».
In sostanza, quindi, le Faq smentiscono (per fortuna) quanto sembravano chiedere le «specifiche tecniche» che tanti grattacapi avevano causato agli amministratori, sguinzagliati a trovare tutti i possibili «aventi diritto» alla detrazione come comodatari, inquilini, conviventi e quant’altro. Chi, quindi, ha questi dati li indicherà, altrimenti basterà mettere solo quelli del condòmino vero e proprio, quale risultante da un’anagrafe condominiale (obbligatoria dal 2013) opportunamente aggiornata.
Altri chiarimenti, nelle Faq delle Entrate, riguardano più condomìni con meno di 9 condòmini: solo nel caso sia stato nominato un amministratore c’è l’obbligo di inviare i dati.
Anche sul supercondominio le Entrate hanno dettato le regole, precisando che nel caso in cui «abbia effettuato tutti i pagamenti relativi agli interventi di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico, invierà un’unica comunicazione all’Agenzia delle Entrate riportando i dati relativi agli interventi con il dettaglio delle spese attribuite a tutti i condòmini del supercondominio».
Se invece il supercondominio ha effettuato i pagamenti relativi agli interventi solo sulle parti comuni dello stesso supercondominio invierà una comunicazione all’agenzia delle Entrate riportando i dati relativi solo agli interventi per i quali ha effettuato i relativi pagamenti.
Il testo delle domande (e risposte) dell’Agenzia delle Entrate
Attenzione: le faq sono aggiornate al 16 febbraio 2017 (inserita la n. 1)
Domanda n. 1
Per individuare il soggetto al quale è attribuita la spesa, da indicare nel campo 17 della comunicazione, l’amministratore di condominio può limitarsi a fare riferimento a quanto comunicatogli dal proprietario dell’appartamento oppure deve tener conto dei soggetti ai quali è intestato il conto bancario/postale utilizzato per il pagamento della quota condominiale?
Risposta
L’amministratore di condominio comunica all’Agenzia delle entrate, quale soggetto a cui è attribuita la spesa, colui che gli è stato indicato come tale dal proprietario. In assenza di comunicazione da parte del proprietario, l’amministratore indica semplicemente quale soggetto a cui è attribuita la spesa il proprietario medesimo. L’amministratore di condominio, quindi, per la compilazione della comunicazione da inviare all’Agenzia delle entrate, non deve tener conto dell’intestazione del conto bancario/postale utilizzato dal proprietario o da altri per il pagamento della quota condominiale. Al riguardo, si precisa che nel campo 21 della comunicazione “Flag pagamento” va indicato se il pagamento è stato interamente corrisposto al 31 dicembre dell’anno di riferimento oppure se il pagamento è stato parzialmente o interamente non corrisposto alla medesima data.
Domanda n. 2
Sono tenuti alla comunicazione dei dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni anche gli amministratori dei condomìni con numero di condòmini non superiore a otto (cd “condomìni minimi”)?
Risposta
Se il condominio con condòmini fino a otto ha nominato un amministratore (ai sensi dell’articolo 1129 del codice civile la nomina dell’amministratore è obbligatoria solo se i condòmini sono più di otto), quest’ultimo è tenuto a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni condominiali entro il 28 febbraio dell’anno successivo.
Se, invece, i condòmini del cd “condominio minimo” non hanno provveduto a nominare un amministratore, gli stessi non sono tenuti alla trasmissione all’anagrafe tributaria dei dati riferiti agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni dell’edificio.
Domanda n. 3
È prevista la pubblicazione di un software di compilazione per la trasmissione dei dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni condominiali?
Risposta
Sì, con riferimento alla trasmissione dei dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni condominiali l’Agenzia delle Entrate metterà a disposizione un software per la compilazione e per il controllo.
Domanda n. 4
Nel documento “Modalità di compilazione per la trasmissione delle comunicazioni delle spese attribuite ai condomini per lavori effettuati sulle parti comuni” viene indicato un controllo di coerenza dell’Importo complessivo dell’intervento, in relazione alla somma dei campi “Importo della spesa attribuita al soggetto” e “Importo spesa unità immobiliare”. In cosa consiste questo controllo?
Risposta
Con riferimento a ciascun intervento effettuato nel condominio, la somma degli importi indicati nel campo 5 “Importo complessivo dell’intervento – Spese effettuate con bonifico” e nel campo 6 “Importo complessivo dell’intervento – Spese effettuate con modalità diverse dal bonifico (es. oneri di urbanizzazione)” deve corrispondere alla somma degli importi indicati in tutti i campi 16 “Importo spesa unità immobiliare” e 20 “Importo della spesa attribuita al soggetto” riferiti al medesimo intervento.
Esempio
Un condominio, formato da 2 unità immobiliari (di cui: una a uso abitativo con 2 comproprietari (CF1 e CF2) che sostengono entrambi le spese e una ad uso ufficio)
sostiene spese per un intervento di recupero del patrimonio edilizio sulle parti comuni per un importo complessivo di 1.000 euro (800 euro pagati tramite bonifico e 200 euro relativi a oneri di urbanizzazione pagati con modalità diverse).
L’amministratore deve inviare una comunicazione con 3 record di dettaglio (di seguito per maggiore chiarezza sono evidenziati solo i campi principali):
| N. record | 1 | 2 | 3 |
| Progressivo intervento | 1 | 1 | 1 |
| Tipologia intervento | 1 | 1 | 1 |
| Importo complessivo dell’intervento – Spese effettuate con bonifico | 800 | 800 | 800 |
| Importo complessivo dell’intervento – Spese effettuate con modalità diverse dal bonifico | 200 | 200 | 200 |
| Dati catastali dell’unità immobiliare | Dati Unità 1 |
Dati Unità 1 |
Dati Unità 2 |
| Situazioni particolari | 0 | 0 | 1 |
| Importo spesa unità immobiliare | – | – | 500 |
| Codice fiscale del soggetto al quale è stata attribuita la spesa | CF1 | CF2 | – |
| Importo della spesa attribuita al soggetto | 200 | 300 | – |
L’importo complessivo dell’intervento (Spese effettuate con bonifico + Spese effettuate con modalità diverse dal bonifico) vale 800 + 200 = 1.000 deve coincidere con la somma di “Importo spesa unità immobiliare” e di “Importo della spesa attribuita al soggetto” cioè 500 + 200 + 300 = 1.000
Domanda n. 5
Come deve essere compilata la comunicazione in presenza di supercondomìnio?
Risposta
Con riferimento alle modalità di compilazione della comunicazione in presenza del cd. “supercondominio” (pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomìni, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale), si precisa che:
qualora il supercondominio abbia effettuato tutti i pagamenti relativi agli interventi di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico, lo stesso invierà un’unica comunicazione all’Agenzia delle Entrate riportando i dati relativi agli interventi con il dettaglio delle spese attribuite a tutti i condòmini del supercondominio
qualora, invece, il supercondominio abbia effettuato i pagamenti relativi agli interventi di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico sulle parti comuni dello stesso supercondominio, mentre i singoli condomìni che lo compongono abbiano effettuato i pagamenti relativi agli interventi di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico sulle parti comuni degli stessi condomìni, ciascun soggetto (supercondominio e condominio) invierà una comunicazione all’Agenzia delle Entrate riportando i dati relativi agli interventi per i quali ha effettuato i relativi pagamenti, con il dettaglio delle spese attribuite a tutti i condòmini del supercondominio/condominio.
7 marzo 2017 – Ultimo giorno per invio dati all’ anagrafe tributaria
Gli amministratori di condominio hanno tempo fino a oggi per l’invio dei dati all’Anagrafe Tributaria ai fini della predisposizione della ormai imminente dichiarazione precompilata. Si ricorda che i dati da comunicare fanno espresso riferimento alle spese relative ad interventi di recupero del patrimonio edilizio di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché relative all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione.
La scadenza di oggi è legata ad un comunicato stampa dell’Agenzia delle Entrate con il quale in precedenza il termine del 28 febbraio era stato appunto prorogato al 7 marzo visto il carattere di novità dell’adempimento in commento che aveva creato qualche problematica soprattutto a livello operativo.
Normativa e prassi- Ai fini della elaborazione della dichiarazione dei redditi precompilata da parte del Fisco, a partire dai dati relativi al 2016, gli amministratori di condominio trasmettono in via telematica all’Amministrazione Finanziaria, entro il 28 febbraio di ciascun anno, una comunicazione contenente i dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente dal condominio con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché con riferimento all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione. Nella comunicazione devono essere indicate le quote di spesa imputate ai singoli condomini.
A livello operativo è necessario ribadire quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate; l’amministratore di condominio deve comunicare all’Amministrazione Finanziaria, quale soggetto a cui è attribuita la spesa:
- colui che gli è stato indicato come tale dal proprietario;
- in assenza di comunicazione da parte del proprietario, l’amministratore indica semplicemente quale soggetto a cui è attribuita la spesa il proprietario medesimo.
L’amministratore di condominio, quindi, per la compilazione della comunicazione da inviare all’Agenzia delle Entrate, non deve tener conto dell’intestazione del conto bancario/postale utilizzato dal proprietario o da altri per il pagamento della quota condominiale. Al riguardo, si precisa che nel campo 21 della comunicazione “Flaq pagamento” va indicato se il pagamento è stato interamente corrisposto al 31 dicembre dell’anno di riferimento oppure se il pagamento è stato parzialmente o interamente non corrisposto alla medesima data.
Tale ultima precisazione è sicuramente legata all’effettiva detraibilità delle spese nella prossima dichiarazione dei redditi. A tal proposito la Circolare del “Min. Finanze – Dip. Entrate Aff. Giuridici Serv. III n°122/99” aveva chiarito al fine dell’ottenimento del beneficio fiscale legato ai lavori di ristrutturazione edilizia o di riqualificazione energetica in caso di spese relative a parti comuni condominiali la detrazione compete con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico bancario da parte dell’amministratore e nel limite delle rispettive quote dello stesso imputate ai singoli condomìni e da quest’ultimi effettivamente versati al condominio al momento della presentazione della dichiarazione anche anticipatamente o posticipatamente rispetto alla data di effettuazione del bonifico.
Consorzio di condominio e invio comunicazione fiscale obbligatoria
Il governo del condominio è un argomento aperto al dibattito, in quanto il problema del governo del condominio e della sua gestione politica non è circoscritto in nozioni tecniche o giuridiche, ma dipende dalla cultura personale e dalle necessità di chi il potere politico può esercitarlo o delegarlo.
A mio giudizio, è anzitutto necessario che i condomini diventino consapevoli che nella gestione del governo del condominio esistono problemi politici da risolvere.
Il problema più rilevante è l’ eccessivo accentramento di potere politico e di responsabilità in capo agli amministratori di condominio.
Dal punto di vista dell’ attribuzione di funzioni di governo del condominio, vi è il problema di un potere di governo indefinito (cosa vuol dire amministrare il condominio?) ad un soggetto giuridico anch’ esso non precisamente definito (amministratore persona fisica oppure società?), in ambiti di competenza anch’ essi non precisamente definiti (Amministratore come tecnico? Professionista amministrativo? Gestore finanziario? Tutore legale? Rappresentante fiscale? Supervisore del controllo interno della gestione? Responsabile delle risorse umane?).
Il nocciolo della natura giuridica dell’ incarico di amministratore di condominio, è la funzione di rappresentante legale del condominio.
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Mi chiamo Antonio Azzaretto. Sono il titolare dello studio Antonio Azzaretto.
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Faccio parte della commissione di studio dei Commercialisti di Milano in tema di condominio e amministrazione immobiliare.
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Scrivo articoli professionali in tema di condominio su RATIO.
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